Итоги рынка офисной недвижимости за 1 полугодие 2016 года
За счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9%, вакантными остаются 3,2 млн кв. метров, сообщает компания ILM.
Объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию
Суммарная арендная площадь качественных бизнес-центров Москвы по итогам 1 полугодия 2016 г. превысила 184 000 кв.м. Совокупный объем рынка качественных офисных помещений превзошел отметку в 19,2 млн. кв. м. Структура общего объема распределения площадей по классам сохраняется: 21% этих помещений составляет класс А (4,1 млн. кв. м), 38% - класс В+ (7,3 млн. кв. м), остальное относится к объектам класса Б- (7,8 млн. кв. м). На открытом рынке для реализации доступно 74 000 кв.м. из общего количества 103 000 кв.м. офисных площадей, введенных в эксплуатацию.
Таким образом, за счет нового строительства общий объем рынка офисных помещений в Москве в течение шести месяцев увеличился всего на 0,9%. Для объектов класса А прирост составил 1,5%, для класса Б прирост составил 0,8%.
В течение 1 полугодия 2016 г. в эксплуатацию было введено менее половины объема нового строительства аналогичного периода 2015 г., из них более половины относится к классу В+. Это оказалось рекордно низким показателем полугодового ввода за последние 10 лет.
Крупнейшими объектами, введенными в эксплуатацию в течение 2 квартала, стали: 1-я фаза бизнес парка G10 (офисной площадью 30 000 кв. м) и 2-я фаза бизнес-центра «Отрадное» (офисной площадью 25 300 кв. м).
Процесс децентрализации территориального распределения ввода новых объектов сохраняется. Весь объем нового предложения в 1 полугодии 2016 г. пришелся на удаленные от ЦАО территории.
«По нашим ожиданиям, до конца 2016 г. на рынок будет введено еще не более 400 тыс. кв. м. Причем на 50% общий объем ожидаемых к вводу площадей в текущем году будет сформирован из объектов, строительство которых в условиях высокого уровня невостребованных помещений и ограничения привлечения финансирования было перенесено с 2015 г. на 2016 г. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода могут стать минимальными». - комментирует Екатерина Волкова, Руководитель Отдела исследований и анализа рынка ILM.
Поглощение офисных площадей
Суммарный объем чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2016 г. почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. и составляет 146 тыс. кв. м. Это почти в 4 раза превышает показатель за аналогичный период 2015 г. Однако, стоит отметить, что высокое значение показателя за 1 полугодие сформировано несколькими крупными сделками в объектах класса А/В+ в течение 1 квартала – сделка ВТК по покупке башни «Евразия» и сделка с Мэрией Москвы по покупке 55 000 кв.м. в башне «ОКО».
Во 2 квартале показатель продемонстрировал отрицательное значение. На фоне продолжающегося высвобождения площадей в классе В-, чистое поглощение в среднем по рынку составило -42 тыс. кв.
На рынке продолжается тенденция миграции арендаторов в качество, в дешевеющие офисы класса А/В+. На фоне снижения ставок аренды, компании продолжают переезжать в высококачественные здания, оставляя незанятыми помещения классами ниже. Об этом свидетельствует отрицательное значение показателя в классе В-. В свою очередь, самые крупные сделки первого полугодия прошли с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что также даст отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.
Структура спроса по профилю компаний-пользователей офисных площадей сохраняется в течение последнего года практически без изменений. Основным потребителем качественных офисных помещений остаются компании сферы услуг. В течение квартала количество запросов со стороны таких компаний выросло на 2 п.п, до 23% на конец июня 2016 г. Уверенный спрос продолжают демонстрировать компании производственного сектора, на их долю приходится около 17% от всех запросов. Количество запросов со стороны компаний финансового сектора продолжает уменьшаться, в течение квартала показатель снизился на 2 п.п., упав до 4%.
Ключевыми сделками во втором квартале стали: покупка «Легион II» ГМК «Норильский Никель» (29 684 кв.м.), покупка одного из корпусов бизнес-парка «Солюшнс» (с подземным паркингом общей площадью 18 840 кв.м и арендуемой площадью 15 388 кв.м.) Группой «Риотэкс» (консультантом сделки выступила компания ILM), аренда МФЦ «Газойл» компанией «Про Грэс» (7000 кв.м.), аренда «Кругозор» компанией Rolf (4755 кв.м.) и др.
Уровень вакантных площадей
На московском рынке офисной недвижимости по итогам 2 квартала незанятыми остаются 3,2 млн. кв. м. Снижение чистого поглощения во 2 квартале привело к увеличению доли вакантных площадей по сравнению с концом 1 квартала. По итогам июня уровень свободных помещений во всех классах увеличился на 0,7 п.п. Тем не менее, вакантность в среднем по рынку в течение 1 полугодия снизилась на 0,2 п.п.
Наиболее значимыми ожидаемыми объектами в 2016 году являются: «IQ-Квартал» класса А на Пресненская наб., 11 (108 623 кв.м.); «Федерация-Восток» класса А на Пресненская наб. 12 (82 000 кв.м.); «Неополис» класса А (Киевское ш., 3 км от МКАД – 56 700 кв.м.); «Оазис» класса А на Коровий Вал ул., 3 (28 775 кв.м.) и др.
Средние запрашиваемые базовые ставки аренды
В течение июня на фоне снижения курса доллара, некоторые собственники помещений класса А повысили заявленную стоимость аренды. Также на увеличение среднего уровня ставок аренды по таким объектам повлияло изменение структуры предложения: высококачественные помещения по более низким ставкам пользуются наибольшим спросом и постепенно уходят, оставляя незанятыми площади стоимостью выше. Таким образом, средние заявленные ставки аренды на объекты класса А по итогам второго квартала вернулись к уровню начала 2016 г. и составили 32 000 руб. за кв. м в год. В объектах класса В+ и В- средняя стоимость аренды в рублях в течение квартала не изменилась и сохранилась на уровне 17 000 руб. за кв. м в год и 13 000 руб. за кв. м в год соответственно. Полугодовое снижение составило 11% для каждого класса.
Также арендаторы тщательно изучают все дополнительные операционные расходы, которые могут повлиять на итоговую стоимость аренды помещения, а также стоимость аренды парковочного места. Стоит отметить, что наиболее дорогая аренда парковочного места в ЦАО.
Максимальные скидки, которые предлагали собственники индивидуально, сдавая в аренду большие помещения, составляли до 30%.
«За последние годы страна потеряла около 5-6 млн. рабочих мест. Тенденция на сокращение рабочих мест сохраняется, что не позволит в ближайшие годы резко сократить вакантность площадей. Основной тренд, который будет происходить в ближайшие годы - это миграция в качество и постепенное вымывание наиболее знаковых, качественных объектов класса А, собственники которых вынуждены снижать ставки. Вакансия будет увеличиваться в тех объектах, собственники и девелоперы которых в момент пикового спроса шли на компромиссы, связанные с качеством строительства, с качеством инфраструктуры, инженерии и т.д. Эти территории рано или поздно станут заброшенными, именно там и сосредоточится вакансия», – комментирует Дмитрий Мыслин, управляющий партнер ILM.
Самая читаемая аналитика
