Максимальный рост ставок аренды офисов зафиксирован в пределах Садового кольца

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла, в отличие от 2017 года, во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%).

Максимальный рост ставок зафиксирован в пределах Садового кольца – по итогам 2018 года показатель составил 32,1 тыс. руб./кв. м/год, что выше на 19%, чем в 2017 году, – это максимальная положительная динамика за последние 5 лет.

На офисы класса B ставки не претерпели изменений. Причина столь значительного роста – высокий уровень спроса в локации, как следствие, уход с рынка недорогих предложений и пересмотр собственниками ставок в сторону повышения. При этом в самых популярных деловых районах Москвы (район Цветного бульвара и Павелецкий) годовой рост ставок достиг 38% и 24% соответственно.

«Подпитывает» значительную положительную динамику и рекордно низкий уровень ввода нового предложения за последние 10 лет, а также минимальный уровень вакансии с 2014 года.

Изменение ставок с 2014 года по отношению к 2017 году

*Данные Knight Frank.

По итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%). При этом в 2017 году рост ставок был более скромными (внутри Садового кольца – на 5%, от ТТК до МКАД – на 6%). Более того, за МКАД ставки упали на 20%, внутри Бульварного кольца – на 16%. В 2016 и 2015 гг. показатели отрицательной динамики по всем территориальным зонам деловой активности были ещё более значительными – вплоть от рекордного 27%-ного падения.

По итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды в Москве в районе Садового кольца для объектов класса А составила 32,1 тыс. руб./кв. м/год, что выше показателей конца 2017 года на 19%. Для объектов класса В значение средневзвешенной ставки аренды в течение 2018 года оставалось на прежнем уровне и по итогам года составило – 23,5 тыс. руб./кв. м/год.

Максимальное значение средневзвешенной ставки аренды для офисных объектов класса А иB отмечено на западе Садового кольца – 39 и 27 тыс. руб./кв. м/год (здесь и далее triple net) соответственно. Столь высокая ставка аренды объясняется небольшим количеством и при этом достаточно дорогих офисных центров. Например, Lotte Plaza и «Новинский пассаж».

Наименьшая запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А и B отмечается на востоке Садового кольца – 24 и 15,6 тыс. руб./кв. м/год, поскольку традиционно восточное направление Москвы не является центром деловой активности.

Максимальное изменение ставок аренды в офисах класса А за прошедший год отмечается на севере Садового кольца (Цветной бульвар, Тверской район) – рост на 38% и на юге (Павелецкий деловой район) – на 24%. Увеличение ставки аренды на севере Садового кольца стало возможным благодаря следующим событиям: сняли с рынка недорогой БЦ «Невис», ушли недорогие блоки в «Амбер Плаза».

В ряде проектов собственники подняли ставки: в «Даймонд Холл» – на 8 тыс. руб./кв. м/год, «Олимпик Холл» – на 2 тыс. руб. /кв. м/год, «Эрмитаж Плаза» – на 5 тыс. руб./кв. м/год. На юге увеличение ставки аренды произошло за счет того, что на рынок вышли дорогие блоки в БЦ Lighthouse, и произошло подорожание «Павелецкой Плазы» – на 300 долл., «Россо Рива» – на 2 тыс. долл.

Наибольшее изменение ставок аренды в офисах класса В за прошедший год отмечается также на севере Садового кольца – рост на 7% и на юге – 4%. Увеличение ставки аренды на севере Cадового кольца стало возможным благодаря уходу с рынка недорогих блоков в БЦ «Мелиора», «Этмиа» и «Садовая Плаза». На юге незначительное увеличение ставки аренды произошло за счет хорошего спроса на офисы в данном районе, в результате которого многие собственники незначительно увеличили запрашиваемую ставку аренды.

Доля вакантных площадей в Москве в районе Садового кольца для объектов класса А по итогам 2018 года составила 6,6%, для объектов класса В – 5%. Это самые низкие показатели вакансии с 2014 года. За прошедший год доля вакантных площадей для объектов класса А сократилась на 5 п.п., а для класса В – на 4 п.п. С 2016 года в районе Садового кольца наблюдается наименьшая доля свободных площадей в Москве.

В 2018 году в районе Садового кольца в эксплуатацию было введено только одно здание – РТС «Земляной Вал», класс В (GBA – 9,3 тыс. кв. м, GLA – 5,8 тыс. кв. м) на востоке Садового кольца – это самый низкий показатель ввода в локации за последние 10 лет.

Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, в 2019 году мы прогнозируем, что рост ставок продолжится – в среднем по городу в пределах 5%, но в отдельных локациях с дефицитом предложения он может быть гораздо больше. Разрыв темпов вымывания и выхода нового предложения по-прежнему будет позволять собственникам поднимать ставки, учитывая востребованности их предложения. Конечно, глобальные экономические условия будут несколько ограничивать и сдерживать рост ставок (у любого арендатора есть планка по бюджету, выше которой он не готов рассматривать предложения), однако общая позитивная рыночная динамика ставок – это самый вероятный сценарий на 2019 год.

Ставки в классе В

 *Данные Knight Frank.

Ставки класса А

 *Данные Knight Frank.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17704

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12315

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10979

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А