На офисном рынке ожидается трехкратный рост объемов ввода в 2019 году

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке офисной недвижимости Москвы. Основными трендами 2018 года стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года (в годовой динамике падение в 3,3 раза) и уровень вакансии с 2014 года (в классе А – 12,5%, в классе B – 9,3%), а также рост арендных ставок на 10% в классе А и на 5,6% – в классе В. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году вакансия продолжит снижаться (в классе A – до 10,5%, в классе B – до 8,5%), а ставки расти (в классе А – на 5%, в классе B – на 4%).

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по итогам 2018 года составил 16,4 млн кв. м. Объем предложения площадей класса А достиг отметки в 4,2 млн кв. м, а предложение офисов класса В – 12,2 млн кв. м. По сравнению с 2017 годом объем предложения вырос на 0,8%. В классе А прирост площадей составил 1,9%, в классе В – 0,4%.

В 2018 году офисный рынок продемонстрировал самые низкие показатели ввода новых площадей с 2009 года. По итогам 2018 года в эксплуатацию было введено 125 тыс. кв. м, что 3,3 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 тыс. кв. м: из них офисов класса А – 77 тыс. кв. м, что в 3,4 раза ниже, чем в 2017 году, когда было введено 258 тыс. кв. м площадей. В классе В ввод составил 48 тыс. кв. м, что в 3,1 раза ниже показателя прошлого года. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить в этом году.

Аналитики Knight Frank прогнозируют в 2019 году трехкратный рост объемов ввода на уровне порядка 450 тыс. кв. м, по 220-230 тыс. кв. м в классе A и B, что значительно выше, чем в 2018 году, но существенно уступает рекордному 2014 году с его объемом ввода 1,4 млн кв. м. Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м). В 2020-2021 гг. прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 тыс. кв. м в год. К ключевым объектам, ввод которых намечен на 2020-2021 гг., относятся БЦ Grand Tower (GLA – 183 тыс. кв. м), БЦ Нагатино i-Land (фаза II)» (GLA – 65 тыс. кв. м), БЦ Com City (фаза II) (GLA – 55 тыс. кв. м), БЦ Neva Towers (GLA – 52 тыс. кв. м), БЦ «ВТБ Арена Парк (фаза II)» (GLA – 32 тыс. кв. м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 тыс. кв. м).

Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, главные тренды рынка связаны с низкой девелоперской активностью. Именно этим обусловлен достаточно высокий для рынка рост ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019-2020 годах мы ожидаем постепенное восстановление темпов ввода до докризисного уровня. Однако до этого момента ставки будут расти в пределах 4-5% в год, а вакансия сокращаться до уровня в среднем 9% в 2019 году и 7-8% – в 2020 году, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет, а спрос последние годы оставался стабильно высоким.

По итогам 2018 года суммарный объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости составил 547 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2017 года. Из них объем чистого поглощения в офисах класса А составил 284 тыс. кв. м, в офисах класса В – 264 тыс. кв. м. В следующем году прогнозируемый объем чистого поглощения составит около 600 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей в офисах класса А по итогам 2018 года снизилась на 4,6 п. п. по сравнению с 2017 годом и составила 12,5% или 528 тыс. кв. м. В 2019 году аналитики Knight Frank прогнозируют сокращение доли вакантных площадей до 10,5% в связи со стабильным спросом в сегменте и низким объемом ввода новых площадей. В офисах класса В доля свободных площадей за год сократилась на 2,2 п. п. и по итогам 2018 года составила 9,3%, что соответствует 1,13 млн кв. м. В 2019 году возможная вакансии в классе может опуститься до 8,5%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за 2018 год выросла на 10% и составила 25,2 руб./кв. м/год, triple net. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году ставка аренды повысится до 26,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net. В офисах класса В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам 2018 года составила 14,9 тыс. руб./кв. м/год, triple net. С начала года ставка увеличилась на 5,6%. В 2019 году ожидается рост ставки до 15,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net. Положительная динамика ставок обусловлена, в первую очередь, низкими темпами нового строительства, а также стабильным спросом на офисные площади.

Основные показатели. Динамика

Источник: Knight Frank Research, 2019.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17276

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11898

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10461

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А