Консенсус-прогноз: в 3 кв. цена «квадрата» офисной недвижимости падала быстрее, чем ожидали аналитики

Составляя прогноз на 3 кв. 2016 года, аналитики сильнее всего ошиблись в стоимости квадратного метра жилой недвижимости эконом-класса в Москве (прогноз - 192 800 руб./кв. м, факт - 211 000 руб./ кв. м), точнее всего была предсказана стоимость барреля нефти, прогноз отличался от фактического значения всего на 0,5%.

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей в 3 кв. 2016 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

Самый точный прогноз на уровне $47 был дан по цене барреля нефти, различие прогноза и факта по которой составило всего 0,5% (см. Таблицу 3).

Если говорить о динамике цен, то максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями наблюдалось по Средней цене жилой недвижимости эконом-класса в Москве – 8,6% (соответственно 192 800 руб./кв. м и 211 000 руб./ кв. м). Максимально точные прогнозы были даны по двум важнейшем обобщенным показателям  - Средневзвешенная цена на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости (2,1%, соответственно 213 500 руб./кв. м и 209 000 руб./кв. м) и Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости (1,1%, 18 700 руб./кв. м в год и 18 500 руб./кв. м в год).

Макроэкономика

В связи с отсутствием ставших уже привычными серьезных сюрпризов в экономике прогнозы экспертов по основным индикаторам оказались близки к реальности. Так, различие по стоимости барреля нефти составило всего 0,5% (47 долларов за баррель – и прогноз, и факт). Индекс ММВБ был предсказан с точностью 1% (1 944 – прогноз и 1 962 – факт). Прогноз курса доллара (65 рублей) оказался на 3% ниже фактического (67), а прогнозный курс евро (73 рублей) не соответствует фактическому (72) на 2%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике ценника купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 6,9% (287 400 рублей за кв. м – прогноз, 268 900 рублей за кв. м – факт). Однако если говорить о стоимости «квадрата» в стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то фактическая средневзвешенная цена (1 033 000 рублей за кв. м) на 1,9% превышает прогнозные данные (1 013 700 рублей за кв. м).

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то Средняя фактическая ставка на 4,4% превышает ожидаемую (30 300 и 31 700 руб. за кв. м в год). Значительное расхождение зафиксировано в сегменте стрит-ритейла центра Москвы:  разница между фактическими (66 600 руб./кв. м /год) и прогнозными данными (61 900 руб./ кв. м /год) составила 7%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте, как и в торговом, чаяния аналитиков касательно Средневзвешенной цены значительно превзошли действительность – (на 8%, 230 300 и 213 300 рублей за кв. метр). В то же время, по помещениям в центре прогноз оказался, наоборот, ниже факта на 3% (415 00 и 426 100 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость демонстрируют некоторую отрицательную динамику и уступают прогнозам: в классе А – на 8,25% (31 500 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 100 рублей – факт), в классе B – на 2,1% (14 800 и 14 500 рублей).

Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с минимальной точностью (расхождение в 12%), в классе В аналитики не угадали лишь на 1,1%

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 9% (192 800 руб./кв. м по прогнозу против 211 000 руб./кв. м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 3 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Фадеева В. (отклонение – 4,3%), на втором месте – Галеев А. (отклонение – 4,5%) и на третьем – Красавчикова С. (отклонение –  4,7%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с тремя наиболее точно спрогнозированными показателями разделили: Галеев А., Алясов А.

Таблица 1. Консенсус-прогноз

Таблица 2. Фактические данные 

Таблица 3. Отклонение фактических данных от консенсус-прогноза

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.

Графики

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17277

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11899

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10462

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А