Объем предложения на рынке офисов Москвы превысил 13,3 млн кв.м
Макроэкономика
В 2013 г. рост российской экономики почти остановился, за 11 месяцев прошлого года ВВП вырос на 1,3%.
ВРП города Москвы, согласно прогнозу Министерства экономического развития, по итогам 2013 г. увеличился на 1,5% и оценочно составил 12 210 млрд. руб. На долю Москвы приходится 18% ВВП страны.
В конце декабря 2013 г. Международное рейтинговое агентство Fitch подтвердило долгосрочный рейтинг Москвы на уровне BBB со стабильным прогнозом.
ВРП Москвы в расчете на душу населения, 2003-2013
Уровень регистрируемой безработицы составил 0,3% от экономически активного населения.
Средняя номинальная заработная плата в Москве, начисленная за первые 3 кв. 2013 г. составила 57 546 руб. Согласно оценке дифференциации доходов населения, в 2013 г. средний уровень денежных доходов 10% населения с самыми высокими денежными доходами в 27,9 раза превышал средний уровень денежных доходов 10% населения с самыми низкими доходами.
Инфляция по итогам ноября 2013 (в % к декабрю 2012) составила 5,7% (6,6% за аналогичный период прошлого года).
Предложение
Общий объем предложения качественной офисной недвижимости Москвы по итогам 2013 г. составляет 13,3 млн кв.м, что соответствует 1,05 кв.м на чел.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы, 4 кв. 2013
В 2013 г. в Москве было введено 770 тыс. кв.м офисных площадей, что на 20% превышает аналогичный показатель прошлого года.
Объём качественного предложения, класс А, В+/В-, тыс. кв. м
По итогам 2013 г. уровень вакантных площадей в классе А составляет 16% и 14% в классе В+/В-.
В 2014 г. ожидается увеличение уровня вакантных площадей в связи с вводом большого количества офисных площадей, при том, что в рамках сложившейся экономической ситуации, предпосылок к существенному росту спроса на офисы нет.
Уровень вакантных площадей, 2008-2013
Большая часть нового предложения по-прежнему вводится в эксплуатацию в ЦАО-40%.
Распределение введенного в эксплуатацию в 2013 г. предложения по округам
За ТТК введено 58% офисных площадей, из которых 14% - за МКАД.
Распределение введенного в эксплуатацию в 2013 г предложения
В 2014, к вводу заявлено более 1 млн. кв.м офисных площадей, при этом около 18% от запланированного к вводу - за МКАД. В том числе бизнес-парк ComCity и бизнес-парк К2 в "Новой Москве".
Новые знаковые проекты офисной недвижимости Москвы, 2013
Повышается интерес девелоперов к "зеленому строительству", в этом году введен в эксплуатацию комплекс "Белые Сады" (BREEM), Premium: West. Сертификат BREEAM получили "Романов Двор" и Vivaldi Plaza.
В 2014 г. ожидается ввод в эксплуатацию первого сертифицированного "зеленого" офисного здания в Подмосковье - Mebe One (сертификат LEED Gold) и бизнес-парк K2 (в Новой Москве). Доля энергоэффективных зданий пока не превышает 3% от общего объема предложения.
Знаковые офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2013, планируемые к вводу в 2014 г.
Спрос
Объемы сделок держатся на стабильном уровне - 1,2 млн.кв.м ежегодно.
Уровень чистого поглощения несколько ниже объема нового предложения, поэтому уровень вакантных площадей в 2013 г. вырос.
Особенности спроса:
• Уменьшение количества крупных сделок (площадью свыше 2 000 кв.м). Средняя площадь (по запросам арендаторов) около 500 кв.м.
• Доля сделок, заключаемых по предварительным договорам аренды (до ввода здания в эксплуатацию) находится на низком уровне (не более 5% от общего объема сделок).
• В общем объеме сделок более 75% приходится на класс В, при том, что в общем объеме нового предложения, введенного в эксплуатацию в 2013 г. доля класса В составила 65%.
• Более половины сделок в 2013 г. заключено в БЦ за пределами ТТК (доля объектов, расположенных за ТТК и введенных в эксплуатацию в 2013 г. - 58%).
• Более 80% арендаторов - российские компании.
Распределение объема сделок по зонам города
Некоторые крупные (свыше 2 000 кв.м) сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 2013 г.
Инвестиционные сделки
Инвестиции в Московский рынок недвижимости на протяжении последних трех лет находятся на стабильно высоком уровне. Ставка капитализации для высококлассных офисных объектов составляет 8,5%.
Динамика ставки капитализации, Москва, 2008-2013
Ключевые инвестиционные сделки на офисном рынке, 2013
Ставки аренды
Средние арендные ставки в течение года оставались стабильны, в некоторых объектах в 2013 г. наблюдался рост арендных ставок на уровне инфляции (около 5-6%). Максимальные ставки на Prime офисные площади класса А составляют $1 200- $1 250/кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы). Диапазон ставок на офисные площади класса В+ $360 - 650, класс В- $270-400.
С 1 января 2014 г. налог на собственность для БЦ, площадью свыше 5 000 кв.м, будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости и некоторые собственники будут пытаться переложить расходы на арендаторов. В 2014 г. рост ставок на офисы не превысит 6-7%.
Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, $/кв.м год
Самая читаемая аналитика
