Объем новых проектов BTS может достичь максимального значения за последнее десятилетие

В 1-м полугодии 2019 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 279 тыс. кв. м качественных складских площадей, что всего на 4% больше показателей аналогичного периода прошлого года. При этом объем новых BTS-проектов вырос в 1,5 раза по сравнению с 1-м полугодием 2018 года и составил 90 тыс. кв. м (32% от общего объема), тогда как объем спекулятивного строительства сократился на 10% за этот же период.

Существенный рост BTS-строительства обусловлен как дефицитом качественных складов площадью более 20 тыс. кв. м, так и желанием корпораций, которые имеют возможности расширения своих мощностей, заезжать в объекты, учитывающие все особенности их бизнеса и построенные по международным стандартам.

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м складов в формате BTS/BTR, что сравнимо с показателями 2018 года (450 тыс. кв. м). При реализации данных планов и вводом последних фаз built-to-suit проектов предыдущих лет, объем новых проектов BTS в 2019 году может достичь максимального значения за последние 10 лет.

Крупнейшими спекулятивными складскими комплексами, введенными в эксплуатацию в 1-м полугодии 2019 года, являются PNK «Парк Коледино» (с последующей продажей компании «Мистраль Трейдинг», которая будет использовать часть помещений для сдачи в аренду), корпус 6-7 в PNK «Парке Валищево», а также корпус 13-14 в складском комплексе «Сынково 2». Высотный склад размером 90 тыс. кв. м был построен для крупного DIY-ритейлера в подмосковном городе Солнечногорске.

В 1-м полугодии 2019 года объем сделок аренды и продажи качественных складских площадей в Москве составил 762 тыс. кв. м, что на 34% больше, чем в 1-м полугодии 2018 года. Спрос на складские площади стабильно увеличивается – в среднем на 20% в течение последних трех лет (1-е полугодие 2017 года – 1-е полугодие 2019 года). При этом динамика роста объема сделок в 1-м полугодии 2019 года была наибольшей за последние 5 лет. По прогнозам Colliers International, высокий спрос на качественные складские площади сохранится на протяжении ближайших лет.

В 1-м полугодии 2019 года наиболее активными игроками на рынке складской недвижимости стали ритейл-компании – офлайн- и онлайн-ритейлеры сформировали 44% от общего объема спроса, что выше показателей аналогичного периода 2018 года на 5,2 п.п. На втором месте – логистические компании, которые сформировали 22% от общего объема спроса, за год их доля увеличилась на 12,3 п.п. На третьем месте – компании производственного сектора, их доля составила 20%.

Наибольший объем сделок аренды и продажи был заключен на юге Московской области – 257 тыс. кв. м, или 33,7% от общего объема сделок 1-го полугодия 2019 года. Южное направление является одним из наиболее востребованных направлений, поскольку открывает доступ к наиболее развитой транспортно-логистической и складской инфраструктуре. Высокий объем спроса была также зафиксирован на северном (156 тыс. кв. м, или 20,4%) направлении Московской области и северо-восточном (150 тыс. кв. м, или 19,75%).

Крупнейшие новые сделки в 1-м полугодии 2019 года

Средний объем сделок аренды и продажи в 1-м полугодии 2019 года составил 10 960 кв. м и 30 480 кв. м соответственно, а сделок built-to-rent и built-to-suit – 73 600 кв. м и 18 309 кв. м соответственно. Объем сделок в формате BTS и BTR в совокупности в 1-м полугодии 2019 года увеличился на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, что обусловлено сокращением объема готовых складских площадей, а также востребованностью опции строительства склада «под ключ» в любой локации.

В 1-м полугодии 2019 года уровень вакантных площадей в Московском регионе составил 4,5%. Наибольший уровень вакантности зафиксирован на западе Московской области (13,4%). Также высокая доля свободных помещений зафиксирована на востоке (6,6%) и юго-западе Московского региона (6,3%). В Москве вакантность находится на низком уровне – 2.4%. Уровень вакантных площадей в температурных складах составляет 2%. Низкий уровень свободных помещений объясняется сезонным фактором, а также отсутствием нового строительства.

Ставки аренды в Московском регионе плавно увеличиваются на фоне сокращения свободного предложения – в 1-м полугодии 2019 года ставка аренды на офисы класса А и В достигли 3 850 руб./кв. м/год без НДС и OpEx на склады класса А и B, уровень ставок в Москве в 1-м полугодии 2019 года достиг 5 190 руб./кв. м/год без НДС и OpEx.

По прогнозам Colliers International, во 2-м полугодии 2019 года в Московском регионе ожидается ввод более 900 тыс. кв. м качественных складских помещений, из которых 132 тыс. кв. м будет введено в Москве. Наибольшее количество складских комплексов планируется открыть на юге и севере Московского региона, на которые придется в совокупности 46% от запланированного объема (419 тыс. кв. м).

Наибольшее количество планируемых BTS- и BTR-проектов составят объекты для фуд-ритейлеров (253 тыс. кв. м), DIY-сетей (230 тыс. кв. м), онлайн-ритейлеров (100 тыс. кв. м), мультипрофильных ритейлеров (40 тыс. кв. м), логистических компаний (40 тыс. кв. м) и т.д.

Высокий уровень ввода спекулятивных складов и высокий спрос на качественные складские площади будет способствовать сохранению доли свободных площадей на низком уровне – 4-4,5% до конца года.

Ставка аренды на склады класса А и B продолжит плавно увеличиваться в течение 2-го полугодия 2019 года и составит 3 850 – 3 950 руб./кв. м/год без НДС и OpEx. Стоимость продажи квадратного метра останется в диапазоне 35 тыс. – 37 тыс. руб./кв. м/год.

Источник: Colliers International.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17276

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11897

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10460

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А