Ограниченный ввод и стабильный спрос привели к росту арендных ставок на офисы
По итогам 2018 года в Москве было введено 125 400 кв. м офисных площадей, что на 70% меньше, чем в 2018 году. По нашим оценкам, в ближайшее время количество новых проектов будет увеличиваться – девелоперы коммерческой недвижимости стали еще более активно рассматривать площадки для девелопмента именно коммерческих объектов.
Новая волна девелопмента, ставшая результатом формирующегося дефицита офисов, отразится на показателе объема ввода в эксплуатацию уже в 2019 году. По нашим оценкам, совокупный объем ввода офисных площадей в 2019 году составит около 450 тыс. кв. м. Данный объем будет преимущественно сформирован объектами, анонсированными до кризиса, строительство которых началось после него, новые объекты (анонсированные после 2014 года) составят 15% этого объема.
Ограниченный ввод новых объектов и стабильный спрос на качественные офисные помещения привели к росту арендных ставок. В 2018 году впервые с начала кризиса на рынке офисов Москвы был зафиксирован рост средневзвешенного показателя арендной ставки. Рост среднего показателя был вызван, помимо изменения структуры свободного предложения, также и увеличением запрашиваемых арендных ставок в бизнес-центрах ряда деловых районов: в офисах классов A и B+/- ММДЦ «Москва-Сити» ставки аренды выросли в среднем на 6%, в Центральном и Тульском деловых районах на 8%. В среднем по городу за год ставки выросли на 4%.
В 2018 году продолжился инфляционный рост ставок операционных расходов. Стоит отметить, что в некоторых субрынках продолжилось снижение ставок аренды, однако данное явление носит локальный, единичный характер. Так, в Ленинском деловом районе средневзвешенная ставка на офисные помещения класса А снизилась за год на 22% и составила по итогам 2018 года 14 тыс. руб./кв. м/год. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисах класса А составила по итогам 2018 г. 26 333 руб./кв. м/год, в офисах класса B+/- – 13 693 руб./кв. м/год.
В связи с ограниченным предложением свободных площадей в ряде деловых районов, собственники меньше шли на уступки в переговорах по сравнению с опытом предыдущих посткризисных лет. Если в последние два года собственники готовы были предлагать коммерческие условия на 20-30% ниже, чем на старте переговорного процесса, то в 2018 г. дисконт на ставку аренды значительно сократился и в зависимости от качества и локации офисного здания находился в диапазоне 5-10%.
Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International: «Если в первые годы после кризиса мы работали в условиях «рынка арендатора», то уже начиная с 2017 года рынок начал двигаться по пути восстановления баланса спроса и предложения. И уже в 2019 году мы увидим деловые районы с рынком «арендодателя», сформировавшегося в условиях ограниченного объема свободного предложения, низкого объема ввода в эксплуатацию новых офисов и выросшими ставками аренды. Мы ожидаем, что увеличение ставок в отдельных субрынках продолжится и в 2019 году».
Источник: Colliers International.
Самая читаемая аналитика
