Основное преимущество бизнес-парков для арендаторов заключается в наилучшем соотношении цены и качества
Компания CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, озвучила результаты исследования, посвященного крупным комплексам, расположенным за МКАД, и бизнес-паркам.
История первых бизнес-парков в Европе, а именно в Великобритании к западу от Лондона, началась в середине 1980-х, их первыми арендаторами стали активно развивающиеся IT компании. Стоит отметить, что многие из этих компаний имели американское происхождение, поэтому формат бизнес-парка для них был привычен: в США бизнес-парки появились ещё в 60-х годах XX века. Восточная Европа последовала данной тенденции: в конце 90-х годов ХХ века бизнес-парки начали активно строиться в Польше и Чехии.
Традиционно бизнес-парки располагаются на значительном удалении от центра города, на основных магистралях, часто вблизи аэропортов. Одним из главных факторов при выборе местоположения для строительства бизнес-парка является хорошая транспортная доступность.
Первым классическим бизнес-парком в Москве, построенным в соответствии с традиционным представлением о концепции, стал бизнес-парк «Крылатские Холмы» по адресу: улица Крылатская, д. 17.
Практически шесть лет спустя, в 2011 году, в эксплуатацию был введен второй знаковый проект в сегменте бизнес-парков, Олимпия Парк на Ленинградском шоссе, 39. Первое офисное здание за МКАД, Кантри Парк, было введено в эксплуатацию в конце 2003 года.
Арендаторами децентрализованных объектов в большинстве своем являются крупные компании, как российские, так и международные.
Компанией CBRE был проанализирован состав арендаторов, которые занимают площади в офисных комплексах класса А и В+ за МКАД, совокупной площадью 133 000 кв. м. Международные компании занимают на 30% площади меньше российских (55 000 кв. м и 78 000 кв. м соответственно). Однако по количеству международные компании превосходят российские практически в два раза (33 и 18 компаний соответственно). Таким образом, за пределами МКАД расположены офисы крупных российских компаний средней площадью 4 300 кв. м, тогда как средняя площадь офиса международной компании – 1 600 кв. м.
По прогнозам CBRE, в перспективе 2015 года компании секторов IT и телеком будут доминировать по объему занимаемых площадей благодаря переезду компаний Ростелеком (50 000 кв. м), Систематика (17 000 кв. м) и Oracle (6 400 кв. м) в бизнес-парк Comcity. Таким образом, доля компаний IT и телеком сектора приблизится к 50%.
Согласно данным CBRE, бизнес-парки в мире часто имеют отраслевую принадлежность арендаторов (примером могут служить Лондон, Прага, Варшава, Дубаи). Возможно, и для московских бизнес-парков в будущем будет характерно отраслевое деление.
Объемы ввода в эксплуатацию новых офисных площадей, заявленные на 2014-2015 годы, обещают обогнать рекордные 2007-2008 практически на 30%. Всего в 2014-2015 будет введено около 400 000 кв. м, 60% из которых заявлено к вводу в 2014 году.
Около 200 000 кв. м заявлено к вводу в эксплуатацию в ближайшие два года в Новой Москве. Это такие проекты, как К2, Неополис, Comcity.
На фоне большого объема ввода новых офисных площадей основными факторами при выборе офисного помещения за МКАД для арендатора станут концепция бизнес-парка, разнообразие инфраструктуры, удобство подъездных путей и доступность общественного транспорта, эффективный парковочный коэффициент, ставка аренды, возможность арендовать бОльшие площади (площадь, арендуемая за МКАД, может быть в разы больше, чем площадь внутри МКАД при одинаковом бюджете на аренду).
Средняя ставка аренды на офисные помещения класса А и В+ за МКАД в среднем составляет $300–450, внутри МКАД – $500–750.
Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует результаты исследования: «Развитие сегмента бизнес-парков, которое было приостановлено кризисом 2008, сегодня, наконец, позволяет арендаторам реализовать давно запланированные проекты консолидации и повышения эффективности размещения, а также получить нужную экономику переезда и привлекательную ставку не в ущерб качеству, а, наоборот, с существенным улучшением. Несмотря на то, что международные компании исторически доминируют децентрализованные объекты, на примере проекта К2 сейчас мы свидетельствуем серьезный интерес со стороны крупных российских компаний».
Самая читаемая аналитика
