Основной объем ввода на офисном рынке приходится на класс А
NAI Becar подвела итоги III квартала 2018 года в сегменте офисной недвижимости Москвы. По данным компании, рынок вырос относительно конца первого полугодия 2018 года на 0,3%, составив 16,3 млн кв. м. За отчетный период основной объем ввода пришелся на класс А. Спрос на офисы высокого уровня также остается стабильным, что, в свою очередь, провоцирует повышение арендных ставок.
Предложение
Объем ввода офисных площадей в III квартале 2018 года составил 41,7 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше показателей предыдущего квартала, но на треть ниже результатов III квартала 2017 года.
83% объема нового ввода в III квартале относится к офисам класса А – завершена 1-я очередь офисной части «ВТБ Арена Парк» и сдан в эксплуатацию бизнес-центр «Новион» в составе одноименного МФК. К моменту ввода в эксплуатацию 1-й очереди все офисные площади «ВТБ Арена Парк» были реализованы. Кроме того, выведены офисные площади в торгово-офисном центре класса В+ «Галерея 76».
Всего за девять месяцев 2018 года введено 87 тыс. кв. м., что на 23% ниже объемов сопоставимого периода 2017 года. Доля класса А в объеме ввода с начала года составила 40%.
Спрос
По состоянию на конец сентября 2018 года уровень вакансии в офисах класса А составляет 17%. В классе В+ вакансия остается стабильной: за отчетный период показатель не изменился, сохранившись на уровне 12,8%. С начала года уровень вакансии офисов класса В+ сократился на 0,2 п.п. Класс В продемонстрировал снижение вакансии на 0,2 п.п., вернувшись к показателю IV квартала 2017 года. Уровень вакансии в классе С на конец отчетного периода составил 8,4% (+0,4 п.п. к предыдущему кварталу). В целом с начала года вакансия в классе С выросла на 0,1 п.п.
По итогам трех кварталов 2018 года активными арендаторами крупных площадей выступали торговые, промышленные, строительные и транспортные компании.
Крупнейшей с начала года сделкой остается аренда 18,5 тыс. кв. м в «Альфа Арбат Центр» (класс А) компанией «Аэрофлот».
В III квартале в структуре крупных сделок (от 1 тыс. кв. м) офисные площади классов А и В+/В распределились поровну. В целом с начала года с долей 66% лидирует А класс.
Коммерческие условия
По итогам III квартала средняя заявленная арендная ставка в классе А выросла на 3,7% (до 2 085 руб./кв. м/ мес. – без учета НДС и эксплуатационных расходов). В целом с начала года рост составил 4,3%. На рост среднего показателя влияет уход из предложения блоков по более низкой ставке, а также общее повышение цен в ряде объектов (преимущественно центрального расположения) на фоне активного спроса.
В классе В+ средняя арендная ставка за отчетный период выросла на 0,8%, вернувшись к уровню начала 2018 года (1340 руб./кв. м/мес. – без учета НДС и эксплуатационных расходов). С начала года уровень средних арендных ставок в классах В и С остается без изменений – на уровне 1 100 руб./кв. м/мес. и 920 руб./кв. м/мес. соответственно (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Прогноз развития
В IV квартале 2018 года ожидается ввод 73-102 тыс. кв. м офисных площадей, из которых 47-65% – класс А. Из основных объектов, планируемых к вводу: БЦ класса А «Амальтея» (27,1 тыс. кв. м GLA); ОКО (2 фаза) (21 тыс. кв. м GLA); ОГК на Смоленском бульваре класса В+ (15,1 тыс. кв. м GLA).
Запуск части объектов традиционно перенесется на 2019 год. Общий годовой объем ввода может составить 160-190 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за последние 5 лет.
К концу года уровень вакансии в классе А может снизиться на 0,1-0,3 п.п. и составить 16,7-16,9%. В классе В+/В вакансия в связи с новым вводом объектов может вырасти на 0-0,3%. Уровень свободных площадей в классе С останется неизменным, либо снизится в пределах 0,3 п.п.
До конца 2018 года возможно незначительное повышение заявленных арендных ставок в классах А, В+/В на 0,5-1,5%.
Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management: «Несмотря на то, что основное поглощение происходит в классе А, уровень вакансий там по-прежнему остается высоким. Собственники пустующих площадей всячески ломают голову над их заполнением. Просто качественные метры арендаторов уже не привлекают – они ждут набор сервисов. Именно поэтому активнейшим образом стали развиваться операторы сервисных офисов и коворкингов. Об эффективности внедрения подобных решений на рынке мы можем судить, прежде всего, по работе нашей федеральной сети коворкингов GrowUp, которая выходит на быструю загрузку, гарантируя тем самым собственнику стабильный доход с квадратных метров. Средний размер сделки в офисном сегменте сохраняется на уровне 200-250 кв. м. Мы советуем собственникам площадей от 2 тыс. кв. м не занимать выжидательную позицию в надежде на то, что в скором времени найдется крупный арендатор, а переходить к активным действиям, обращаясь за помощью к операторам коворкингов и сервисных офисов».
Источник: NAI Becar.
Самая читаемая аналитика
