Совокупная площадь новых складов Московского региона превысила значение прошлого года на 45%

Аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci подвели предварительные итоги года на складском рынке Московского региона. Эксперты отмечают снижение уровня вакансии за счет вымывания с рынка наиболее интересных объектов, наметился тренд покупки «под себя» как альтернатива аренде, не ослабевает тренд на формат built-to-suit (что характерно: запросы касаются объектов со стандартными характеристиками, но в требуемой локации).

Предложение

По предварительным данным, в 2018 году на территории Московского региона построено порядка 660 тыс. кв. м складских объектов. Большая часть данного объема уже полноценно введена в эксплуатацию, для остальных получены заключения о соответствии.

В 2018 году тренд снижения объемов нового предложения, который прослеживался в течение последних трех лет, был сломлен. Совокупная площадь новых складских комплексов превысила значение прошлого года на 45%. Тем не менее, относительно 2014 года показатель остается небольшим.

Подобный результат стал возможен благодаря вводу в эксплуатацию ряда крупных проектов, которые были построены под конечного пользователя. Среди них можно выделить складские комплексы компаний «Утконос» (69 тыс. кв. м), «Детский мир» (62 тыс. кв. м), «Деловые линии» (52 тыс. кв. м).

Одним из крупнейших проектов, построенных в 2018 году, станет распределительный центр компании «Ашан», заявленной площадью 138 тыс. кв. м. Также анонсировано скорое завершение строительства складского комплекса для IKEA в д. Есипово совокупным объемом 70 тыс. кв. м.

По итогам 2018 года общий объем складских площадей на рынке Московского региона достиг 12,6 млн. кв. м.

Динамика прироста нового предложения складских площадей

По предварительным данным, порядка 65% построенных в Московском регионе складских комплексов в течение 2018 года реализовывалось под конечного пользователя. Лишь треть всех объектов построилась спекулятивно.

Наиболее интересным с точки зрения строительства остается южное направление, где было построено порядка 60% всего объема. Вторым по популярности стал север региона – здесь разместилось чуть менее 20% нового предложения.

Девелоперы ориентированы на строительство складских комплексов А класса. Лишь 2% было реализовано в более низком сегменте В.

Примеры крупных складских комплексов, построенных в 2018 году

Спрос

По предварительным данным, совокупный объем спроса на складские объекты в 2018 году превысил 1,5 млн. кв. м. В сравнении с данными прошлых лет, показатель является рекордным.

По нашим оценкам, достигнутый уровень показателя стал следствием нескольких факторов, в числе которых в том числе и эффект отложенного спроса. Помимо общей активности арендаторов/покупателей и заключения крупных сделок, многие компании, рассматривающие возможность расширения в 2015-2017 гг., но побоявшиеся прибегнуть к нему, сделали это в 2018 году.

Основной объем сделок пришелся на аренду объектов – порядка 75% совокупной площади. Оставшиеся объекты были куплены.

Основу спроса составили представители розничной торговли (48%, а том числе сегмент e-commerce – 6%). Данном сегменте были подписаны наиболее крупные договоры аренды/покупки и строительства складских комплексов. Отметим, что средний размер сделки для ритейлеров в 2018 году составил 21,6 тыс. кв. м. (при среднерыночном показателе на уровне 12 тыс. кв. м).

Также достаточно активными в 2018 году стали производители, компании, занимающиеся дистрибуцией и логисты. Они поглотили, по предварительным данным, 19%, 17% и 14% соответственно.

Вакантность

Небольшие объемы ввода и, напротив, высокий спрос (в частности востребованность готовых помещений) постепенно корректировали ставку вакансии на локальном рынке. В течение года она снизилась на треть.

По предварительным данным, на конец 2018 года доля свободных к аренде площадей на складском рынке Московского региона составляет 5,9%.

Динамика уровня вакантных площадей

Ставки

На конец 2018 года ставки аренды на качественные складские комплексы классов A и B впервые с 2017 года показали небольшой рост. По предварительным данным, они достигли величины 4 050 и 3 750 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно. Кроме того, мы отмечаем на рынке все минимальное число случаев демпинга и снижения базовой ставки путем уторговывания.

Динамика рынка приобретает положительный характер. Собственники помещений прибегают к осторожной коррекции стоимости аренды. Однако на рынке экспонируется большой объем помещений, бывших в эксплуатации, а часть из них расположена в менее востребованных спросом локациях. Соответственно, ставки на такие объекты не могут быть выше рыночного уровня и сдерживают и без того небольшой рост цен.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды

Прогноз

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci считает: «Темп прироста нового предложения сохранится в 2019 года на текущем уровне. При этом основу появившихся складских комплексов будут составлять объекты, построенные под конечного пользователя. Спекулятивная активность девелоперов будет умеренной. Строительные компании ограничены в строительстве рядом факторов. Негативно влияют удорожание цены строительства, высокая стоимость кредитных средств, высокая конкуренция на рынке, несоответствие рыночной цены аренды/продажи ожиданиям собственников и девелоперов».

Эксперты S.A. Ricci отмечают, что объем спроса в 2019 года имеет все предпосылки остаться на высоком уровне – свыше 1 млн. кв. м.

«Драйвером рынка продолжат выступать розничные компании и сегмент интернет-торговли, во всех его проявлениях – от развития данного направления у традиционных ритейлеров, до фулфилмент операторов. Также высокую активность продолжат проявлять логистические компании», – отмечает Дмитрий Герастовский.

С учетом данного прогноза, эксперты S.A. Ricci ожидают корректировок вакансии на рынке. Наиболее вероятно, показатель достигнет величины 5,3-5,5%. Глубокого падения, как это было в 2018 года аналитики S.A. Ricci не ожидают, так как снижение вакансии в одних объектах будет нивелировано освобождением крупных блоков после компаний, построивших складской комплекс для собственных нужд.

Источник: S.A. Ricci.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17704

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12316

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10980

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А