Прогноз на 2015 год: офисный рынок Москвы
Волатильность курсов валют, замедление экономического роста, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России (особенно офисного, с текущим ростом свободных площадей) – все эти факторы не дают поводов для оптимистичных прогнозов.
Накануне нового, 2015 года, очень хочется быть пессимистом, а именно - верить в то, что «хуже уже не будет». Однако статистика свидетельствует о том, что нас ждет очень непростой год.
Основные тренды рынка офисной недвижимости в 2015 году
Сохранение высокой девелоперской активности
Уходящий год, уже по предварительным итогам, стал рекордным за последние пять лет с точки зрения девелоперской активности. Объем нового предложения превысил 1,15 млн. кв. м площадей в 49 качественных бизнес центрах. До конца декабря ожидается к вводу в эксплуатацию еще около 270 тыс.кв.м офисных площадей. Итоговый показатель прироста может в 2 раза превысить результат прошлого 2013 г. (610 тыс.кв.м.).
В 2015 г. девелоперская активность сохранит высокие темпы: собственники будут вынуждены достраивать объекты, реализация которых уже началась. По прогнозам S.A. Ricci, на рынок выйдет около 1 млн.кв.м новых офисных площадей. Это ниже результата 2014 г (ожидается, что в 2014 году будет введено не менее 1,3 млн. кв.м), однако на 40% больше, чем в 2012-2013 г.
«Дальнейшее ухудшение макроэкономики окажет влияние на доступность заемного финансирования, что отрицательно скажется на темпах строительства офисной недвижимости в долгосрочной перспективе 2016-2017 гг., - отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. - Падение темпов прироста нового предложения в 2016 г. может превысить данные 2010 г., когда в результате приостановки выдачи банковских кредитов и заморозки большого объема строительства падение составило более 50%».
Объем нового предложения
В перспективе двух-трех лет наибольший объем нового предложения будет сосредоточен в зонах ТТК и ММДЦ и в районах Центрального, Западного и Южного округов.
Распределение запланированных к вводу в 2015 г. офисных площадей по кольцевым зонам Москвы
Низкий спрос на офисы
По прогнозам S.A. Ricci, спрос на офисные площади в 2015 г. сохранится на уровне показателя уходящего года – 550-600 тыс. кв.м. Плавное увеличение спроса может начаться не ранее 2016 г.
При этом стоит отметить и положительный момент для текущих и потенциальных арендаторов: в условиях переизбытка предложения у них появится возможность улучшить условия аренды, заняв более качественные офисные помещения за те же деньги или получить лучшую локацию без увеличения бюджета на аренду.
Дальнейший рост вакантности площадей
Еще одним негативным трендом 2015 г. станет рост вакантности площадей. Увеличивающееся предложение качественных офисов не нашло достаточного спроса со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, из-за чего показатель вакантности к концу 2014г. достиг в среднем по Москве 18,5%.
Наибольшие изменения зафиксированы в классе А - в IV квартале показатель превысил кризисный уровень 2009 г., составив 28% - на 2 п.п. выше чем в III квартале. По прогнозам S.A. Ricci, в 2015г. уровень вакантных площадей в БЦ класса А достигнет 35%, тем самым будет установлен еще одно рекордное значение за всю историю офисного рынка Москвы. Замедление динамики роста свободных площадей по прогнозам S.A. Ricci, начнется не ранее 2016 г.
В сегменте БЦ класса В, где за 2014г. уровень вакантности прибавил 2 п.п и составил 16%, в следующем году возможно некоторое снижение вакантных площадей – на 1-2 п.п. Это будет связано с тем, что часть арендаторов, оптимизируя затраты, поменяет офисы в БЦ класса А на офисы В+.
Офисы низкого ценового сегмента В наиболее стабильны по отношению к изменениям макроэкономических факторов – за 2014год объем свободных площадей снизился с 10% до 9%. В данном сегменте в 2015г следует ожидать небольшого снижения вакантных площадей (1 п.п.).
Динамика роста вакантности площадей
Снижение арендных ставок
В 2015г. продолжится снижение средневзвешенных ставок аренды, начавшееся в 2014г. Средний уровень арендных ставок в 2014 г. в рублевом выражении снизился на 5-8%. Ставки, номинированные в долларах США, опустились более значительно - как правило, на уровень, сопоставимый с падением рубля.
Главной причиной снижения стоимости аренды является кризис перепроизводства офисов на рынке: в условиях растущей конкуренции собственники стараются стимулировать спрос предоставлением более выгодных коммерческих условий.
«За пределами ТТК в 2015 г. ожидается более ощутимое снижение показателей рынка, учитывая планируемый к вводу прирост нового предложения, - отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. - По нашим оценкам, в 2015 г. средневзвешенная стоимость аренды в деловых центрах класса А (за исключением объектов с центральной локацией) будет стремиться к диапазону ставок на уровне $ 450 - 500 за кв.м в год (по курсу 45-50 USD). Арендаторы будут фиксировать ставки по рублевому курсу или в пределах определенного валютного коридора».
Переход на рублевые ставки аренды
В 2015 г. продолжится тенденция фиксирования ставок в рублях. Несмотря на то, что девелоперы некоторых премиальных объектов не готовы отказаться от арендных ставок в долларах, большая часть рынка постепенно переходит на рублевые расчеты. Эта тенденция особенно характерна для офисов класса B и B+.
Самая читаемая аналитика
