Спрос на офисы за пределами ТТК значительно увеличился

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали спрос на офисы в столице по итогам 1-го полугодия 2019 года и выяснили, что объем поглощения составил 301 тыс. кв. м, что практически полностью соответствует аналогичному периоду прошлого года. В связи с низким вводом новых офисов в центре Москвы (всего 2% от общего объема ввода), спрос на офисные помещения за пределами ТТК показал значительный прирост – за первое полугодие доля сделок с офисами за ТТК выросла с 27% до 42%.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank: «Итоги 1-го полугодия 2019 года на офисном рынке Москвы оказались ожидаемы, рынок постепенно укрепляется в состоянии сбалансированности. Объемы спроса почти полностью соответствовали результатам 1-го полугодия прошлого года. При этом объемы ввода офисов за первые 6 месяцев уже почти достигли совокупного результата прошлого года, до конца года ожидается ввод еще 300-350 тыс. кв. м, что втрое больше, чем в 2018 году. Несмотря на столь существенное пополнение рынка новыми площадями, ситуация локального дефицита сохранится, что в свою очередь поддержит дальнейший рост ставок, который уже наблюдается в нецентральных деловых районах».

Объем спроса на московском офисном рынке остается стабильно высоким, в 1-м полугодии 2019 года он составил 301 тыс. кв. м. По итогам года ожидается сохранение показателя на уровне прошлого года – 600-650 тыс. кв. м.

Аналитики Knight Frank отметили, что вырос объем сделок новой аренды и покупки, по итогам 1-го полугодия доля таких сделок в структуре спроса на офисы составила 80% против 75% годом ранее. При этом существенное увеличение доли сделок по новой аренде и покупке произошло в зоне ТТК-МКАД – с 27% в прошлом году до 42% по итогам 1-го полугодия 2019 года (в том числе за счет крупной сделки банка «Тинькофф» в БЦ «Акватория»).

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании, %

Источник: Knight Frank Research, 2019.

Наибольшая доля сделок по новой аренде и покупке зафиксирована в 2-х зонах города – в районе ТТК и между ТТК и МКАД – 33% и 42% соответственно. При этом если доля сделок в районе ТТК осталась практически идентичной 1-му полугодию 2018 года (33% против 34%), то доля зоны ТТК-МКАД выросла существенно. Отсутствие достаточного объема свободных блоков в центральном деловом районе и ММДЦ «Москва-Сити» стимулирует смещение спроса на менее центральные локации.

Аналитики Knight Frank связывают данный тренд с падающими объемами ввода новых офисных площадей в центре Москвы. Если в 2015-2016 гг. доля новых офисов внутри Садового кольца составляла 14%, то в 1-м полугодии текущего года этот показатель составил всего 2%. В следующие несколько лет ожидается сохранение этой тенденции, а новые здания, появляющиеся в центральном деловом районе, будут быстро вымываться с рынка. Арендаторы будут вынуждены или искать возможности размещений в будущих проектах, либо обращать внимание на офисы за пределами Садового кольца и ТТК.

Распределение количества сделок с офисной недвижимостью по размеру офисного блока

Источник: Knight Frank Research, 2019.

Распределение долей локаций в новом предложении офисов, %

Источник: Knight Frank Research, 2019.

В структуре спроса по размеру сделок также наблюдаются изменения, хотя пока и несущественные. По сравнению с 1-м полугодием прошлого года снизилась доля сделок в среднем сегменте рынка – 500-1 000 кв. м и 1 000-2 000 кв. м – на 5 п.п. и 10 п.п. соответственно. Доля маленьких блоков размером до 500 кв. м выросла на 4 п.п., а самое больше увеличение было зафиксировано в сегменте 5 000-10 000 кв. м. Пока эти изменения носят скорее локальный характер, а общая структура по размеру в целом соответствует результату I полугодия 2018 года.

Банки, финансовые и инвестиционные компании вновь стали лидерами в структуре спроса на офисы с долей в 49%. Существенный вклад в их первенство привнесли две сделки – покупка «Газпромбанком» одного из зданий в БЦ «Аквамарин III» (18,8 тыс. кв. м) и предварительная аренда 64 тыс. кв. м банком «Тинькофф» в БЦ «Акватория». Второе место заняли производственные компании с 14%, а тройку лидеров замкнули компании сферы B2B – 12%.

Кроме того, продолжается рост активности операторов гибких пространств на московском офисном рынке. Во II квартале были проведены еще две крупные площадки – аренда SOK в «ВТБ Арена Парк» (8,7 тыс. кв. м) и WeWork в «Аркус III» (4,4 тыс. кв. м). Растущий спрос на размещение в гибких пространствах, в том числе среди крупных корпоративных гигантов, стимулирует операторов к дальнейшему развитию.

Крупнейшей сделкой стала аренда банком «Тинькофф» офисной части комплекса «Акватория», что не только стало одной из первых предварительных сделок по аренде в последние несколько лет, но и крупнейшей сделкой по аренде за все время существования офисного рынка в Москве.

Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в Москве в 1-м полугодии 2019 года

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17704

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12315

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10979

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А