Спрос на складскую недвижимость достиг исторического максимума

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке складской недвижимости Московского региона. К основным трендам относятся рост объемов предложения (+6%), низкая вакантность (снижение на 2,8 п. п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв. м).

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв. м, из которых 57% или 14,2 млн. кв. м расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.

В Московском регионе по предварительным итогам 2018 года введено в эксплуатацию около 850 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года. При этом около 72% от общего объема введенных в эксплуатацию в этом году складских площадей построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2018 г в Московском регионе

Источник: Knight Frank Research, 2018.

По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам 2018 года составила 5%, за год, снизившись на 2,8 п. п., что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы. Однако аналитики Knight Frank прогнозируют, что по мере ввода в эксплуатацию собственных распределительных центров, ряд компаний может освободить текущие арендуемые площади, и на рынке появятся крупные блоки, предлагаемые в аренду.

Источник: Knight Frank Research, 2018.

По предварительным итогам 2018 года спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1,6 млн. кв. м, что является историческим максимумом. При этом следует отметить, что сделки по аренде и покупке в готовых зданиях занимают основной объем в структуре спроса (около 60% приходится на аренду в готовых зданиях и около 21% – на покупку).

Средний размер сделки по аренде в готовом здании по предварительным итогам 2018 года составил 9,9 тыс. кв. м, что соответствует показателю 2017 года.

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Как и в предыдущие годы (за исключением 2017 года, когда наибольшую долю в структуре спроса сформировал сегмент online торговли, в котором были заключены 2 крупных сделки: подписание договоров на строительство собственных распределительных центров компаниями «Утконос» и Wildberries площадью около 71 тыс. кв. м и 145 тыс. кв. м соответственно), основную долю в структуре спроса по предварительным итогам 2018 года сформировали розничные сети, которые как заключали договоры на строительство собственных распределительных центров, так и арендовали/покупали готовые складские комплексы с целью обслуживания offline и online каналов продаж.

Крупнейшими сделками в данном сегменте стали подписание договора между DIY ритейлером Leroy Merlin и компанией PNK Group на строительство собственного распределительного центра в логистическом парке «Белый Раст» площадью более 140 тыс. кв. м, подписание компанией «Детский Мир» договора на строительство собственно складского комплекса в рамках «PNK Парка Бекасово» площадью более 60 тыс. кв. м, аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада «Дикси» площадью более 50 тыс. кв. м и т.д.

Второе место в структуре спроса по предварительным итогам 2018 года занял сегмент компаний-производителей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда производителем строительных материалов Rockwool около 26 тыс. кв. м в Ногинске, заключение договора на строительство компаниями «А Плюс Девелопмент» и Rail Pro производственно-складского комплекса для концерна Asahi Glass Co., Ltd (AGC) (крупнейшего мирового производителя стекла) площадью более 20 тыс. кв. м.

На третьем месте в структуре спроса сегмент логистических операторов, доля которого составила около 14%, или 204 тыс. кв. м. Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией ID Logistics около 37 тыс. кв. м в «PNK Парке Валищево».

Источник: Knight Frank Research, 2018.

Крупнейшие сделки, заключенные на рынке складской недвижимости Московского региона в 2018 году.

*Сделка с участием Knight Frank.

В начале 2018 года наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3 700 руб./кв. м/год до 3 600 руб./кв. м/год triple net , однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса А во второй половине 2018 года наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3 650 руб./кв. м/год triple net.

Источник: Knight Frank Research, 2018.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 850-900 тыс. кв. м, а спрос будет находиться на стабильно высоком уровне – порядка 1,3-1,5 млн кв. м.

По словам Сергея Кузичева, директора департамента индустриальной недвижимости и земли Knight Frank, резкого снижения доли вакантных площадей в 2019 году не ожидается, так как объем предложения на рынке складской недвижимости Московского региона существенно увеличился за последние 10 лет, и 5% на конец 2009 года, когда общий объем складской недвижимости был равен 6,9 млн кв. м, не равны 5% на конец 2018 года, когда общий объем складской недвижимости достиг 14,2 млн кв. м.

Вероятнее всего, к концу 2019 года доля вакантных площадей снизится до 4%, на рынке по-прежнему будут свободные блоки в готовых складских комплексах, так как ведется спекулятивное строительство, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади.

Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 год носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 года ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3 650 руб./кв. м/год triple net, а во второй половине 2019 года возможен незначительный рост среднего уровня ставки до 3 700 руб./кв. м/год triple net.

Источник: Knight Frank.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17705

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12316

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10981

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А