Темпы строительства офисной недвижимости снижаются.

По итогам I квартала 2018 года объем нового офисного строительства в Москве составил 37 тыс. кв. м. Было введено 4 небольших офисных здания, самым крупным из которых стал БЦ «Ла-5» с арендуемой площадью 16 800 кв. м.

В 2017 году практически все отложенные в 2015-2016 гг. проекты были завершены. Половину объема нового строительства в 2017 году составили две башни в ММДЦ «Москва-Сити», в 2018 году ввод в эксплуатацию сравнимо крупных объектов не планируется. Таким образом, темпы строительства в 2018 году будут несколько ниже предыдущего года. В 2018-2020 гг. ожидается низкий уровень строительной активности.

Общий объем сделок I квартала 2018 года находится на уровне сравнимых периодов «докризисных» лет, демонстрируя уверенный уровень деловой активности.

В 2017 году крупные сделки (от 5 тыс. кв. м) составляли 15% от общего объема, однако в I квартале 2018 года структура спроса изменилась. Большие площади составили лишь 3%, из них крупнейшей стала сделка Х5 Retail Group в БЦ «Оазис» (9 701 кв. м).

Самыми активными и заинтересованными в переезде индустриями в I квартале 2018 года являются «Банки и Финансы» (30%), «IT и ПО» (24%), «FMCG и розничная торговля» (14%).

2017 год был рекордным по объему сделок и, соответственно, в этом году он скорректируется и вернется к уровню, среднему для последних пяти лет (порядка 1,7 млн кв. м в год). Кроме того, выборный год всегда влияет на снижение деловой активности в целом.

«Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах класса А в последние годы вырос. В 2011-2014 гг. среднегодовой объем сделок в этом классе составлял 350 тыс. кв. м, а в 2014-2017 гг. – уже порядка 550 тыс. кв. м, – комментирует Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе компании Cushman & Wakefield. – Арендаторы используют открывшиеся в последние годы возможности, связанные с более лояльными условиями аренды на наиболее качественные площади. Для арендаторов сейчас – прекрасное время реализовывать новые проекты и принимать решения о переездах, пока открыто окно возможностей низкого рынка с признаками восстановления».

Ввиду стабильно низкого нового строительства и высокого объема сделок уровень вакансии продолжил снижение, начатое в середине прошлого года, и составил 12% на конец I квартала 2018 года. Снижение уровня вакансии связано с уменьшением доли свободных площадей в классе А. Показатель по классу В остается стабильным. Свободные качественные офисные помещения разного метража и в разной степени готовности в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако чем ближе местоположение к центру, тем ниже уровень вакансии.

«В последнее время доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Вопрос не в том, сколько площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года, – отмечает Денис Соколов. – Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года».

Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев. Количество сданных в аренду площадей в первые 6 месяцев увеличивается каждый квартал ввиду активного принятия решений о переездах ввиду выгодных условий рынка. 30% сделок составляют офисные помещения, экспонируемые менее 90 дней либо не маркетируемые на рынке. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года в 2016 г. (~50%) объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных помещений. Причиной фактического отсутствия сделок предварительной аренды является отсутствие дефицита офисных помещений.