В каталоге 3940 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1121 объект
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

Центральный округ стал лидером по объемам ввода офисов

Объем ввода новых офисных площадей по итогам года более чем на треть превысил результаты 2016 года (+36%), увеличив рынок офисных площадей на 2,5%. В 2017 году наибольшими темпами снижались вакантные площади в классе А и В+. Драйверами спроса послужили относительно низкие арендные ставки, окончание сроков долгосрочных договоров аренды, расширение компаний, активное участие государственных структур в поглощении площадей.

Предложение

По подсчетам аналитиков NAI Becar, объем ввода в IV квартале 2017 г. составил 284,7 тыс. кв. м (GLA), что в несколько раз превышает показатели предыдущего квартала и результаты аналогичного периода 2016 г. (в 4,6 и 6 раз соответственно).

Практически весь объем ввода IV квартала 2017 г. (97%) относится к классу А. Около 70% введенных площадей пришлось на два крупнейших объекта класса А в ММДЦ «Москва-сити»: «IQ-квартал» и «Башня Федерация. Восток».

Всего же в 2017 г. на рынок вышло 398,2 тыс. кв. м (GLA). Это на 36% больше, чем в 2016 г., но по сравнению с периодом 2008-2015 гг. результат оказался ниже как минимум на 25%.

Центральный округ (ЦАО) стал лидером по объемам ввода – 57% новых офисных площадей. Большая часть объектов относится к классу А – 81%.

Спрос

На конец IV квартала 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 15,5%, снизившись относительно предыдущего квартала на 0,4 п.п. (2,5%).

Основной вклад в снижение общего уровня вакантных площадей внесли бизнес-центры класса А, где вакансия за квартал, несмотря на высокие объемы ввода, сократилась заметнее всего – на 0,9 п.п. (4,2%). Активное поглощение площадей и то, что объекты вводились уже частично заполненными, не позволили вакансии вырасти. При этом в пределах ТТК вакансия за счет ввода новых объектов незначительно выросла (на 0,2 п.п.), а вне ТТК сократилась – на 2,1 п.п.

В классе В+ уровень вакансии также сократился – на 0,4 п.п (3,0%). Снижение происходило равномерно – как по объектам, расположенным внутри ТТК, так и по бизнес-центрам за его пределами.

Средний показатель для классов В+/В составил 11,9%, сократившись на 0,3 п.п. (2,5%).

В классах В и С доля вакантных площадей осталась на уровне предыдущего квартала. При этом в обоих классах был характерен рост заполняемости объектов в ТТК и снижение ее в удаленных объектах, что может свидетельствовать о перемещении арендаторов в бизнес-центры более удобной локации.

В целом за год вакансия сократилась во всех классах: в классе А – на 2,0 п.п., в классе В+ – на 3,3 п.п, в классе В – на 1,2 п.п., в классе С – на 0,9 п.п.

В IV квартале 2017 г. была заключена крупнейшая сделка 2016-2017 гг. по аренде – 17 тыс. кв. м в строящемся БЦ «Большевик» (срок сдачи – 2019 г.) арендовал «Вымпелком» сроком на 7 лет.

Коммерческие условия

В IV квартале 2017 г. арендные ставки оставались стабильными, и изменения относительно предыдущего квартала незначительны – в пределах 1%.

По итогам квартала средняя арендная ставка в классе А выросла на 1% – до 2 тыс. руб./кв. м/мес.

Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В снизилась на 0,8%, составив на конец квартала 2 150 руб./кв. м/мес. При этом ставки продемонстрировали незначительное снижение в обоих классах: в классе В+ – до 1 340 руб./кв. м/мес. (на 0,7%), в классе В – до 1 100 руб./кв. м/мес. (на 0,9%).

В классе С также отмечается снижение арендной ставки – на 1,1% – до 920 руб./кв. м/мес.

В результате ценовой динамики дистанция между классами В+ и А увеличилась с 32% до 33%, между остальными классами – осталась на прежнем уровне.

По итогам года арендные ставки в классе А выросли на 5,8%, в классе В+ – на 0,8%, в классе В – на 3,8% (в среднем по классам В+/В – на 1,6%), в классе С – на 1,1%.

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar: «В 2018 г. по заявленным планам ожидается ввод на уровне 280 тыс.кв. м, из которых около 57% придется на классы В+/В, 43% – на класс А. К наиболее значимым объектам можно отнести: «МФК в Олимпийском проезде», «ОКО фаза II», «Парк Хуамин».

В 2018 г. следует ожидать закрепления позитивных тенденций 2017 г. Вакансия продолжит сокращаться во всех классах. В погоне за повышением привлекательности, доходности и заполняемости объектов, собственники все чаще будет прибегать к поиску новых подходов организации офисного пространства. В связи с чем мы прогнозируем увеличение спроса на операторов коворкингов. С учетом вымывания с рынка предложений по низким ставкам и ввода новых объектов, возможно повышение средних арендных ставок по итогам года. При этом в классе А ожидается чуть более уверенный рост – на 4-7% за год. В классах В+/В и С динамика прогнозируется на уровне 2-4%».

Источник: NAI Becar.