Центральный округ стал лидером по объемам ввода офисов
Объем ввода новых офисных площадей по итогам года более чем на треть превысил результаты 2016 года (+36%), увеличив рынок офисных площадей на 2,5%. В 2017 году наибольшими темпами снижались вакантные площади в классе А и В+. Драйверами спроса послужили относительно низкие арендные ставки, окончание сроков долгосрочных договоров аренды, расширение компаний, активное участие государственных структур в поглощении площадей.
Предложение
По подсчетам аналитиков NAI Becar, объем ввода в IV квартале 2017 г. составил 284,7 тыс. кв. м (GLA), что в несколько раз превышает показатели предыдущего квартала и результаты аналогичного периода 2016 г. (в 4,6 и 6 раз соответственно).
Практически весь объем ввода IV квартала 2017 г. (97%) относится к классу А. Около 70% введенных площадей пришлось на два крупнейших объекта класса А в ММДЦ «Москва-сити»: «IQ-квартал» и «Башня Федерация. Восток».
Всего же в 2017 г. на рынок вышло 398,2 тыс. кв. м (GLA). Это на 36% больше, чем в 2016 г., но по сравнению с периодом 2008-2015 гг. результат оказался ниже как минимум на 25%.
Центральный округ (ЦАО) стал лидером по объемам ввода – 57% новых офисных площадей. Большая часть объектов относится к классу А – 81%.
Спрос
На конец IV квартала 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 15,5%, снизившись относительно предыдущего квартала на 0,4 п.п. (2,5%).
Основной вклад в снижение общего уровня вакантных площадей внесли бизнес-центры класса А, где вакансия за квартал, несмотря на высокие объемы ввода, сократилась заметнее всего – на 0,9 п.п. (4,2%). Активное поглощение площадей и то, что объекты вводились уже частично заполненными, не позволили вакансии вырасти. При этом в пределах ТТК вакансия за счет ввода новых объектов незначительно выросла (на 0,2 п.п.), а вне ТТК сократилась – на 2,1 п.п.
В классе В+ уровень вакансии также сократился – на 0,4 п.п (3,0%). Снижение происходило равномерно – как по объектам, расположенным внутри ТТК, так и по бизнес-центрам за его пределами.
Средний показатель для классов В+/В составил 11,9%, сократившись на 0,3 п.п. (2,5%).
В классах В и С доля вакантных площадей осталась на уровне предыдущего квартала. При этом в обоих классах был характерен рост заполняемости объектов в ТТК и снижение ее в удаленных объектах, что может свидетельствовать о перемещении арендаторов в бизнес-центры более удобной локации.
В целом за год вакансия сократилась во всех классах: в классе А – на 2,0 п.п., в классе В+ – на 3,3 п.п, в классе В – на 1,2 п.п., в классе С – на 0,9 п.п.
В IV квартале 2017 г. была заключена крупнейшая сделка 2016-2017 гг. по аренде – 17 тыс. кв. м в строящемся БЦ «Большевик» (срок сдачи – 2019 г.) арендовал «Вымпелком» сроком на 7 лет.
Коммерческие условия
В IV квартале 2017 г. арендные ставки оставались стабильными, и изменения относительно предыдущего квартала незначительны – в пределах 1%.
По итогам квартала средняя арендная ставка в классе А выросла на 1% – до 2 тыс. руб./кв. м/мес.
Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В снизилась на 0,8%, составив на конец квартала 2 150 руб./кв. м/мес. При этом ставки продемонстрировали незначительное снижение в обоих классах: в классе В+ – до 1 340 руб./кв. м/мес. (на 0,7%), в классе В – до 1 100 руб./кв. м/мес. (на 0,9%).
В классе С также отмечается снижение арендной ставки – на 1,1% – до 920 руб./кв. м/мес.
В результате ценовой динамики дистанция между классами В+ и А увеличилась с 32% до 33%, между остальными классами – осталась на прежнем уровне.
По итогам года арендные ставки в классе А выросли на 5,8%, в классе В+ – на 0,8%, в классе В – на 3,8% (в среднем по классам В+/В – на 1,6%), в классе С – на 1,1%.
Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar: «В 2018 г. по заявленным планам ожидается ввод на уровне 280 тыс.кв. м, из которых около 57% придется на классы В+/В, 43% – на класс А. К наиболее значимым объектам можно отнести: «МФК в Олимпийском проезде», «ОКО фаза II», «Парк Хуамин».
В 2018 г. следует ожидать закрепления позитивных тенденций 2017 г. Вакансия продолжит сокращаться во всех классах. В погоне за повышением привлекательности, доходности и заполняемости объектов, собственники все чаще будет прибегать к поиску новых подходов организации офисного пространства. В связи с чем мы прогнозируем увеличение спроса на операторов коворкингов. С учетом вымывания с рынка предложений по низким ставкам и ввода новых объектов, возможно повышение средних арендных ставок по итогам года. При этом в классе А ожидается чуть более уверенный рост – на 4-7% за год. В классах В+/В и С динамика прогнозируется на уровне 2-4%».
Источник: NAI Becar.
Самая читаемая аналитика
