Уровень вакансии в московских ТЦ за год увеличился на 21%

Объем инвестиций в московскую недвижимость в 2016 году остался на уровне прошлого года и составил $3 755 млн. Для офисной недвижимости 2016 год ознаменовался рекордно низкими показателями по объему ввода за последние 10 лет, а вот в торговом сегменте уровень вакансии увеличился на 21% относительно показателей прошлого года, сообщает NAI Becar.

Инвестиции

В Москве объем инвестиций за 2016 год остался на уровне прошлого года и составил $3 755 млн, из них только порядка $860 млн было инвестировано в недвижимость в 4 квартале 2016 года, что на 33% меньше, чем в предыдущем квартале.

Около 82% от общего объема сделок пришлось на коммерческую недвижимость, из них 70% - сделки в офисном сегменте.

Среди наиболее заметных событий в сфере инвестиций в офисную недвижимость - закрытие сделки Сбербанка по приобретению БЦ President Plaza площадью 194 тыс. кв. м (37 млрд. руб.), неденежная сделка O1 Properties по обмену своих акций на БЦ «Аврора Бизнес Парк» (86 тыс. кв. м), покупка мэрией Москвы у Capital Group офисных площадей башни «Око» (55 тыс. кв. м за 14,3 млрд. руб.), а также приобретение «Транснефтью» БЦ Evolution Tower (80 тыс. кв. м за 22 млрд руб.).

В 2016 году только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость было совершено с участием иностранного капитала.

В начале 2017 года аналитики NAI Becar прогнозируют закрытие сделок на сумму порядка $800-900 млн.

Офисная недвижимость

Всего в 2016 году на рынок было выведено порядка 293 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что является рекордно низким показателем по объему ввода за последние 10 лет. В 4 квартале в эксплуатацию было введено лишь 44,5 тыс. кв. м GLA, то есть арендопригодных площадей (63 тыс. кв. м GBA, то есть общих площадей).

По подсчетам NAI Becar, наибольшая доля вводимых площадей пришлась на класс В+ (96%).

Примеры объектов, введенных в 4 квартале 2016 года

*На момент написания отчета - Мосгосстройнадзор провел итоговую проверку объекта. До конца декабря 2016 года ожидается выдача официального разрешения на ввод в эксплуатацию.

**На момент написания отчета – ожидается выдача разрешения на ввод в эксплуатацию до конца декабря 2016 года.

Средняя ставка аренды в БЦ класса А за отчетный период составила 1 890 руб./кв. м/мес. (-6,0% по отношению к 3 кварталу 2016 г.), класса В+ - 1 330 руб./кв. м/мес. (-6,3%), класса В – 1 060 руб./кв. м/мес.

(0%), класса С – 910 руб./кв. м/мес. (0%).

Относительно 3 квартала 2016 года ситуация с заполняемостью на конец года по всем сегментам улучшилась. Так, уровень вакансии в классе А упал на 10,9% и составил 22,6%. В классе В+ вакансия зафиксировалась на уровне 16,3% (-2,6%), в классе В – 10,0% (-7,7%), в классе С – 9,2% (-2,9%).

Низкие объемы ввода и снижение арендных ставок на 28% привели к сокращению уровня вакансии в офисах класса А в 2016 году на 22,4%. В классе В+ за год уровень вакансии сократился на 3,6%, а арендная ставка снизилась на 16%. При этом низкоклассный сегмент за год изменился незначительно – в классе В и С уровень вакансии и арендных ставок сопоставим с 4 кварталом 2015 года.

В 2017 году аналитики NAI Becar ожидают ввод 450-500 тыс. кв. м офисных площадей, преимущественно выведенных на рынок во II полугодии 2017 года.

Наиболее интересным с точки зрения динамики останется высококлассный сегмент (А и В+). В начале года вакансия здесь, вероятно, продолжит снижение. Динамика вакансии и ставок во второй половине 2017 года напрямую будет зависеть от объемов ввода.

Торговая недвижимость

В 2016 году в эксплуатацию было введено 529,1 тыс. кв. м GLA (арендопригодная площадь), что на 13% ниже показателя 2015 года. Из них на 4 квартал пришелся ввод порядка 126 тыс. кв. м GLA.

Основные объекты, введенные в 4 квартале 2016 года

В 4 квартале арендная ставка для торговой галереи зафиксировалась на уровне 38,9 тыс. руб./кв. м/год, что на 1,5% превышает показатели предыдущего квартала. Для якорных арендаторов – 12,9 тыс. руб./кв. м/год (-2,4%). За год средние арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов – на 11%.

Уровень вакансии в московских ТЦ в 4 квартале увеличился на 4,2% и составил 12,5%. В среднем уровень вакансии относительно конца 2015 года увеличился на 21%.

Максимальный объем ввода ТЦ в 2017 году может составить 450 тыс. кв. м GLA. Хотя, по мнению аналитиков NAI Becar, наиболее вероятный показатель – 260-300 тыс. кв. м.

Доля свободных площадей по текущим объектам в 2017 году, вероятно, снизится примерно до 10-11%. Однако при условии запуска заявленных объектов средний уровень вакансии может возрасти до 15%.

При этом ожидаемые ко вводу в начале 2017 года ТЦ заявляют более высокую ставку для торговой галереи, что может отразиться на среднем показателе (+3-4%).

Складская недвижимость

Складской рынок недвижимости в 2016 году подрос на 514 тыс. кв. м GBA, но при этом не смог приблизится к показателям 2015 года (-24%). Из них в 4 квартале в эксплуатацию было введено 108 тыс. кв. м GBA, что на 39% ниже показателей предыдущего квартала.

Как отмечают аналитики NAI Becar, 26% введенных в 2016 году складов относятся к формату built-to-suit. И с уверенностью можно сказать, что в следующем году этот процент будет только увеличиваться.

Средняя арендная ставка в складских комплексах класса А за отчетный период составила 4 777 руб./кв. м/год (+14,5% по отношению к 3 кварталу 2016 года); в классе В – 4 229 руб./кв. м/год (+18,4%). За год ставки аренды в классе А выросли на 3%, в классе В – на 10%.

В классе А вакантными на текущий момент остаются 14,3% площадей и 13% в классе В, соответственно. Всего за 4 квартал 2016 года было арендовано более 220 тыс. кв. м.

В 2017 году планируется ввод 300-400 тыс. кв. м складской недвижимости, относящейся преимущественно к классу А. Уровень вакансии при этом может показать увеличение на 1-2 п.п., за счет значительных объемов ввода.

Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar: «Несмотря на стабилизацию макроэкономической ситуации в стране, долгожданного притока иностранных инвестиций, в том числе азиатских и ближневосточных, в этом году так и не состоялось: их доля от общего объема сделок осталась на минимальном уровне».

Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar: «В целом, показатели 2016 года оказались несколько лучше, чем ожидали аналитики рынка недвижимости. Знаковым этот год оказался для рынка офисной недвижимости класса А с точки зрения объема сделок, однако такой всплеск активности привел к дефициту крупных качественных офисных площадей в Москве. А если учесть тот факт, что активного строительства в сегменте при стабилизации экономики стоит ожидать не раньше, чем через 2-3 года, ситуация в ближайшей перспективе будет располагать к стабилизации и даже росту ставок в классе А.

На фоне ввода новых ТЦ в Москве средний уровень вакансии в этом году снова продемонстрировал рост, установив новые рекорды. Так, на конец 4 квартала 2016 года он достиг 12,5%. Многие ТЦ открываются с небывало высоким уровнем вакансии. Но несмотря на все негативные рыночные факторы, лишь немногие в этом году всерьез были озабочены поиском новых идей и концепций, в которых так сильно сегодня нуждается современный покупатель».

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17276

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 11898

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10461

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А