В I квартале 2019 года не было введено ни одного качественного бизнес-центра

Аналитики S.A. Ricci представили предварительный отчет за I квартал 2019 года на офисном рынке.

Предложение

По предварительным данным, по итогам I квартала 2019 года не было введено ни одного качественного бизнес-центра, что повторяет результат аналогичного периода прошлого года. Напомним, что в I квартале 2018 года также отсутствовал прирост новых качественных объектов, что явилось исключительным случаем за последние 10 лет. Таким образом, по итогам I квартала 2019 года совокупный объем офисной недвижимости составит 15,8 млн. кв. м.

По заявлению девелоперов, в течение 2019 года ожидается увеличение девелоперской активности, к вводу планируется около 450 тыс. кв. м офисных площадей. Больше половины новых объектов – крупные бизнес-центры, площадью от 20 тыс. кв. м. Однако все они будут располагаться вне зон Садового кольца, таким образом, дефицит крупных качественных блоков в центре столицы будет накапливаться.

Более половины объектов (54% от общего объема) будет введена в зоне ТТК – 245 тыс. кв. м. В территориальной зоне МКАД к вводу планируется 112 тыс. кв. м (25% от общего объема). В зоне Садового кольца девелоперская активность будет не высокой – 53 тыс. кв. м. Доля нового предложения в зонах ММДЦ и Бульварного кольца составят 6% и 3% соответственно.

Доля качественных объектов класса А составит 71% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 318 тыс. кв. м. Прирост новых офисных помещений класса B+ составит 131 тыс. кв. м (29% от общего объема).

Динамика прироста объема предложения на офисном рынке Москвы

Источник: S.A. Ricci.

Примеры крупных БЦ, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2019 года

Вакантность

По итогам I квартала 2019 года совокупный уровень вакантных площадей (A, B+ и B) снизился и составил 8%. Напомним, что по итогам 2018 года средняя вакантность на рынке составляла 9%.

В зоне Бульварного кольца и Садового кольца уровень вакантных площадей ниже 8%. По итогам I квартала 2019 года мы видим падение вакантности в центральной части столицы, особенно в классах A и B+ в зоне Бульварного кольца, что подтверждает «вымывание» свободных площадей в центре столицы.

В I квартале 2019 года доля свободных помещений в классе А снизилась более чем на 1п.п. По итогам 2018 года вакансия составляла 11%, а в I квартале 2019 года – менее 10%. Уровень вакансии снизился во всех зонах, особенно в территориальных зонах БК, ТТК и МКАД.

В классе B+ вакансия также снизилась и по итогам I квартала 2019 года составила 8,1%. Напомним, что в 2018 году уровень вакантных площадей в данном классе составлял 9%. Особенно снижение вакансии (более чем на 2 п.п) было заметно в таких зонах, как Бульварное кольцо и МКАД. При этом в зоне БК уровень вакансии ниже 6%.

В классе B вакантность снизилась незначительно (на 0,3 п.п.) и составила 6,2% по итогам I квартала 2019 года.  

По итогам первого полугодия 2019 года тенденция снижения уровня вакантных площадей сохранится.

Ставки

По итогам I квартала 2019 года мы наблюдаем медленный рост средневзвешенной ставки аренды. В сегментах A, B+ и B средневзвешенная ставка увеличилась на 100 рублей (0,6%) и составила 18 100 руб./кв. м/год.

В классе А средневзвешенная ставка аренды не изменилась и составила 24 800 руб./кв. м/год.

Ставка в классе B+ увеличилась менее чем на 1% и составила 13 200 руб./кв. м/год. Отметим, что ставки незначительно выросли во всех зонах.

Средневзвешенная ставка аренды в классе B увеличилась на 1,7% и составила 12 100 руб./кв. м/год

По итогам первого полугодия 2019 года мы ожидаем сдержанный рост средневзвешенной ставки аренды. Темпы роста будут усиливаться по мере дальнейшего ухода площадей с рынка и формирования «наглядного» дефицита качественных офисных площадей.