В Павелецком деловом районе отмечен дефицит офисов

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали деловые районы Москвы, в которых арендопригодная площадь всех объектов класса А и В составляет более 100 тыс. кв. м, и выяснили, что дефицит офисов наблюдается в Павелецком деловом районе и на севере Садового кольца (Тверской район, район Цветного бульвара) – всего 1% (класс B) и 5% (класс А) соответственно.

По итогам 2018 года доля вакантных площадей в Москве для объектов класса А составила 12,5%, для объектов класса В – 9,3%.

Самая высокая доля вакантных площадей в офисах класса А наблюдается в Новой Москве – 43,8%. В офисах класса В максимальный показатель вакантности зафиксирован на Химках – 28%.

Самая низкая доля вакантных площадей в офисах класса А наблюдается на севере Садового кольца – 5%, в офисах класса В – на юге Садового кольца (1%).

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей в офисах класса А, 2018 год

По итогам 2018 года наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса А отмечается на севере Садового кольца, где их доля составляет 5%, что эквивалентно 19,5 тыс. кв. м. С 2016 года в данном районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра класса А, и объем предложения составляет 373,6 тыс. кв. м. Благодаря хорошей транспортной доступности, а также развитой инфраструктуре, район пользуется спросом у арендаторов. За последние 2 года объем чистого поглощения офисов в кластере составлял в среднем 22 тыс. кв. м в год, сократившись с 17% в конце 2016 года до 5% на конец 2018 года. За последние 2 года около 20 тыс. кв. м ушло с рынка в БЦ «Эрмитаж Плаза», в том числе благодаря девелоперской компании «Инград», которая арендовала более 7 тыс. кв. м в БЦ. За прошедший период полностью сданы в аренду «Чайка Плаза 5» (арендопригодная площадь 6,8 тыс. кв. м) и «Капитал Тауэрс» (арендопригодная площадь около 11 тыс. кв. м), около 3 тыс. кв. м было арендовано в БЦ «Саммит», в БЦ «Даймонд Холл» – 2,2 тыс. кв. м.

Вторую строчку рейтинга занимает Павелецкий деловой район (юг Садового кольца). Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, дефицит качественного предложения офисов в самых популярных деловых районах Москвы – Павелецком и, условно говоря, районе Цветного бульвара наметился уже давно. Павелецкий район – один из первых сформировавшихся деловых кластеров на столичном рынке качественной офисной недвижимости. Благодаря удачному расположению, активной бизнес-среде, хорошей транспортной доступности, а также развитой сопутствующей инфраструктуре, район уже долгое время является одним из самых востребованных, а бизнес-центры, расположенные здесь, пользуются высоким спросом со стороны как существующих, так и потенциальных арендаторов.

По итогам 2018 года доля свободных площадей в Павелецком районе в классе А составила 5,5%, сократившись с 2016 года на 13 п.п. В классе B в Павелецком деловом районе самый низкий уровень вакантных площадей на столичном рынке – всего 1%. За 2 года доля вакантных площадей сократилась на 11 п.п.

За прошедшие 2 года в Павелецком деловом районе ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр класса А – БЦ «Оазис» (арендуемая офисная площадь 35 тыс. кв. м), увеличив общий объем предложения до 654,5 тыс. кв. м. Сокращение свободных площадей в Павелецком деловом районе произошло как за счет крупных сделок, так и большого количества сделок площадью 1-2 тыс. кв. м. К самым крупным сделкам за данный период можно отнести: аренда Газпромбанком 11,6 тыс. кв. м и X5 Retail Group 9,7 тыс. кв. м в БЦ «Оазис», покупка Газпромбанком 44 тыс. кв. м в БЦ «Аквамарин III», вымывание 9 тыс. кв. м за счет ряда небольших сделок в БЦ «Павелецкая Плаза».

Стоит выделить крупнейший деловой район Москвы ММДЦ «Москва Сити», где расположено порядка 20% всех офисов класса А, – 910 тыс. кв. м. На конец 2018 года доля вакантных площадей здесь составляет 9,9% (в целом по Москве доля вакантных площадей офисов класса А составляет 12,5%), что эквивалентно 90,4 тыс. кв. м. С 2016 года доля вакантных площадей сократилась в данном районе на 8 п.п. В 2017 году в «Москва-Сити» ввелся в эксплуатация один новый проект – «IQ-квартал», увеличив объем предложения на 123,5 тыс. кв. м. С 2016 года доля вакантных площадей в кластере сократилась на 8 п.п. (177 тыс. кв. м). Столь большое сокращение свободных площадей стало возможным, в том числе благодаря ряду крупных сделок: покупка компанией АИЖК 74,6 тыс. кв. м в БЦ «IQ-квартал», аренда 17,5 тыс. кв. м компанией Ozon в БЦ «Башня на набережной», аренда коворкингом Sreda 6 тыс. кв. м в башне «Федерация Восток», аренда строительной компанией STG 5,7 тыс. кв. м в «Северной башне». За счет ряда менее крупных сделок общей площадью 5,6 тыс. кв. м сократилась вакансия в башне «Империя».

Наибольшая доля вакантных площадей в офисах класса А по итогам 2018 года отмечается Новой Москве – 43%. С 2016 года общий объем предложения в данном районе увеличился на 63,2 тыс. кв. м за счет ввода БЦ «Неополис». Несмотря на то, что в данном районе были крупные сделки (например аренда компанией Tele2 13 тыс. кв. м в БЦ Comcity), доля вакантных площадей не сокращается, а, напротив, увеличивается – рост за последние 3 года составил 5 п.п.

Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей по в офисах класса В, 2018 год

Лидером по итогам 2018 года по показателю доли вакантных площадей в офисах класса B является Павелецкий деловой район – всего 1% или 1,5 тыс. кв. м. Возможность арендовать офисный центр, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой сопутствующей и бизнес-инфраструктурой по ставке, которая на 10 тысяч руб./кв. м/год ниже, чем в офисах класса А, формируют высокий спрос на офисы в данном районе. При этом нового предложения в данном кластере за последние 2 года не появилось. Основной спрос на офисы класса В формируется за счет небольших и средних сделок, благодаря которым полностью заполнились такие бизнес-центры, как «Домус», Glass House, «Конкорд», «Монета», «Заречье», Black&White, «Кадашевская». Начиная с конца 2016 года доля вакантных площадей в районе сократилась на 11 п.п.

Среди арендаторов офисов класс B высоким спросом пользуются районы на севере и востоке Садового кольца – по итогам 2018 года доля вакантных площадей составила здесь по 4% соответственно. И если на севере Садового кольца при отсутствии нового строительства доля вакантных площадей уже достаточное время находится в пределах 4-6%, то на востоке Садового кольца показатель сократилась на 14 п.п. В 2017 году вы этом кластере ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр «РТС Земляной вал» площадью 5,8 тыс. кв. м. Но благодаря достаточному количеству небольших и средних сделок с рынка ушло порядка 30 тыс. кв. м: в деловом квартале «Арма» было сдано 6,5 тыс. кв. м, «Георг Плаза», «Орликов Плаза», «Яковоапостольский», «Николоямская», Bankside были полностью заполнены.

Наибольшее изменение доли вакантных площадей отмечается в районе на западе ТТК – снижение на 24 п.п. с конца 2016 года. Общий объем предложения незначительно увеличился на 3,3 тыс. кв. м за счет офисной башни в Центре международной торговли. Значительное сокращение вакансии стало возможным благодаря как крупным сделкам (аренда структурами Сбербанка почти 40 тыс. кв. м в БЦ «Поклонка Плейс»), так и ряду небольших и средних сделок, в том числе совокупной площадью более 20 тыс. кв. м в БЦ «Поклонка Плейс». В БЦ на 2-й Звенигородский свободная площадь сократилась на 4,3 тыс. кв. м, в БЦ «Легион III» – на 3,3 тыс. кв. м.

Источник: Knight Frank.

Самая читаемая аналитика

31 октября 2019 17705

Лидерами по объему сделок на офисном рынке снова стали компании банковского сектора

21 ноября 2019 12316

Отмечен рост арендных ставок на коммерческую недвижимость класса С

18 ноября 2019 10981

Центральный деловой район сохраняет лидерство на офисном рынке в классе А