В рейтинге самой дорогой аренды премиальных офисов Европы Москва на 3 месте
Вакансия в офисах прайм-класса в Москве в два раза ниже, чем в офисах класса А, сообщает Knight Frank.
Москва находится на третьем месте в Европе по стоимости аренды в премиальных бизнес-центрах со средневзвешенным показателем 720 евро за кв. метр в год, говорится в исследовании рынков офисной аренды ключевых городов Европы за II квартал 2016 года (European Occupier Market Dashboard) международной консалтинговой компании Knight Frank.
В Москве всего 5% (190 тыс. кв. метров из 3,8 млн кв. метров) от всего объема офисных зданий класса А, введенных в эксплуатацию, соответствует прайм-классу. (Офисы прайм-класса – это качественные бизнес-центры, расположенные в центральных локациях. В Москве к данному сегменту также относятся верхние этажи офисных небоскребов в ММДЦ Москва-Сити).
Уровень свободных площадей в офисных зданиях прайм-класса составляет 12,7%, год назад этот показатель составлял 12%. Таким образом, доля вакантных площадей в офисах прайм-класса практически в 2 раза ниже, чем в среднем в сегменте офисов класса А (на конец I полугодия 2016 года – 20,5%).
За год, начиная со II квартала 2015 года, запрашиваемые ставки аренды в премиальных офисах Москвы в среднем снизились на 5% и сегодня находятся в диапазоне $700-1050 (€630-945) за кв. метр в год triple net (без учета НДС и операционных расходов). По данным на конец I полугодия 2015 года, запрашиваемые ставки аренды варьировались в пределах $850-1500 (€765-1350) за кв. метр в год triple net (без учета НДС и операционных расходов). Данная коррекция ставок связана как со снижением ставок собственниками, так и уходом дорогого предложения с рынка.
Совокупные затраты на 1 кв. метр арендуемых офисных площадей, включающие ставки аренды, НДС 18%, затраты на обслуживание, в премиальных бизнес-центрах Москвы составляют €958 за кв. метр в год, из них 33% приходится на НДС и обслуживание (€130).
Более высокие затраты на налоги и обслуживание в структуре совокупных арендных платежей отмечены в Лондоне (42-47%), в Варшаве (43%), Праге (41%). (подробнее см. таблицу 1).
Во II квартале 2016 года ставки аренды в премиальных офисных центрах оставались стабильными в большинстве европейских городов, однако средние ставки аренды за год выросли на 2,5%, преимущественно за счет роста в Будапеште, Дублине, Лондоне (район Сити), Мадриде и Стокгольме. Общий объем сделок по аренде в 21 городе Европы вырос на 5,4% по сравнению со II кварталом 2015 года.
I место по стоимости аренды в офисах прайм-класса занимает Лондон (ставки аренды в лондонском Вест-Энде составляют €1608 за кв. метр в год, в Сити - €979 за кв. метр в год). На II месте находится Париж (€760 за кв. метр в год).
Во II квартале 2016 года объем сделок по офисной аренде в Центральном Лондоне составил 221 тыс. кв. метров, что стало самым низким показателем с III квартала 2012 года. Уровень вакантных площадей вырос с 5% до 6,1%.
Объем офисной аренды в Иль-де-Франс (центр Франции) в I полугодии 2016 года составил приблизительно 1,16 млн кв. метров, что на 27% больше чем за аналогичный период 2015 года. Пять сделок по аренде были площадью более 20 тыс. кв. метров.
В Варшаве рекордный объем ввода офисных площадей 350 тыс. кв. метров в I полугодии 2016 года привел к росту вакантных площадей до 15,4%.
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank, отметил: «Спрос на премиальные офисы в центральных локациях остается стабильным, несмотря на текущую ситуацию, о чем свидетельствует невысокий уровень вакансии относительно среднего по рынку. Массового оттока арендаторов из таких объектов в кризис не было. Это связано с тем, что спрос на премиальные офисы формирует узкий круг компаний, для которых арендуемый офис имеет важное значение с точки зрения имиджа, например, западные банки и инвестиционные фонды (Bank of America Merril Lynch - арендатор в «Женевском доме», западные банки Bank Credit Suisse First Boston и Banca Monte Dei Paschi Di Siena - в БЦ «Романов Двор» и т.д.). Запрашиваемые ставки аренды на такие объекты даже в кризис были высокими, и сегодня на рынке есть предложения стоимостью от $1000 за кв. метр в год. Премиальные офисы - штучный товар на рынке, поэтому собственники держат марку, дожидаясь своего арендатора».
Таблица 1. Рейтинг городов Европы по ставкам аренды в премиальных бизнес-центрах, II квартал 2016 года
| место | Город | Ставка аренды, евро за кв. метр в год | Совокупные затраты на 1 кв. метр, включая ставку аренды, налоги и обслуживание, евро за кв. метр в год | Доля налогов и затрат на обслуживание в структуре арендных платежей |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Лондон | 1 608 (West End) 979 (City) | 2 371 (West End) 1 395 (City) | 47% - West End 42% - City |
| 2 | Париж | 760 | 837 | 10% |
| 3 | Москва | 720 | 958 | 33% |
| 4 | Цюрих | 713 | 745 | 4% |
| 5 | Женева | 690 | 780 | 13% |
| 6 | Дублин | 619 | 769 | 24% |
| 7 | Стокгольм | 590 | 655 | 11% |
| 8 | Милан | 500 | 553 | 11% |
| 9 | Франкфурт | 462 | 540 | 17% |
| 10 | Мюнхен | 414 | 490 | 18% |
| 11 | Амстердам | 340 | 400 | 18% |
| 12 | Мадрид | 330 | 414 | 25% |
| 13 | Берлин | 312 | 358 | 15% |
| 14 | Вена | 309 | 413 | 34% |
| 15 | Брюссель | 300 | 379 | 26% |
| 16 | Варшава | 276 | 396 | 43% |
| 17 | Будапешт | 258 | 335 | 30% |
| 18 | Барселона | 255 | 343 | 35% |
| 19 | Копенгаген | 241 | 337 | 40% |
| 20 | Прага | 234 | 331 | 41% |
| 21 | Бухарест | 216 | 262 | 21% |
Источник: Knight Frank Research, 2016
Самая читаемая аналитика
