Ввод ТЦ в России в 2016 году стал минимальным за 8 лет
За 2016 год на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн. кв. м, из них около 60% приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов, сообщает компания «Магазин магазинов».
Россия – крупнейший рынок торговых центров в Европе. Уровень пустующих площадей в торговых центрах России сократился с 10% до 8,5% за год.
Россия стала лидером по общей площади ТЦ в Европе по итогам 2016 года
Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Европе. В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн. кв. м. Несмотря на значительный объем ввода, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой — около 137 кв. м на тыс. жителей. Для сравнения, у европейского лидера по обеспеченности торговыми площадями – Норвегии - этот показатель составляет около 910 кв. м на тыс. жителей.
За 2016 г. на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн. кв. м, из них около 60% приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов. В сравнении с прошлым годом, ввод новых торговых площадей сократился на 5%, когда было введено около 1,5 млн. кв. м.
В 2016 в регионах был введен минимальный объем торговых площадей за последние 8 лет.
По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит более 1,4 млн. кв. м, из которых около 60% (900 тыс. кв. м) было введено в региональных городах. Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (GLA - 78 тыс. кв. м), 2-ую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (GLA - 69 тыс. кв. м) и 5-ую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (GLA - 65 тыс. кв. м). В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом. В 2017 ожидается увеличение объёма ввода – до уровня 1065 тыс. кв. м, что на 20% больше 2016 года.
Экономия – главный тренд в поведении потребителей
Динамика реальных повседневных расходов жителей российских городов с населением от 100 тыс. жителей
100% = 2012 год
Торговые центры России (об изменениях среди арендаторов)
- Ритейлеры оценивают текущую ситуацию с «позитивной осторожностью». Экономическая ситуация стала более стабильной, они комфортно чувствуют себя в тех коммерческих условиях, которые сложились за период и кризиса, и научились работать со спросом. Это привело к тому, что их развитие возобновилось в 2016 году.
- Продолжается увеличение размеров ряда якорей. Это происходит потому, что величина арендных платежей зависит от товарооборота рилейтеров, а не от площади помещения.
- В этом году в особенности активизировались индивидуальные предприниматели (ИП). Например, большинство развлекательных форматов в ТРЦ «Ривьера» – это именно ИП: «Легогород», «Соляная комната», контактный зоопарк «Зверюшки» и многое другое.
- Если девелоперам не удается привлечь арендаторов соответствующих концепций на основе долгосрочного договора, то они все чаще применяют следующую практику. Чтобы заполнить площади, девелоперы заключают краткосрочные договоры с ярмарками, ИП, pop-up магазинами российских дизайнеров и различными развлекательными форматами, которые могут быстро запустить бизнес с минимальными вложениями.
- Как метод B2С-продвижения московские ТЦ стали все чаще использовать образовательный и культурный формат вместе концертно-развлекательного.
Вячеслав Коркин, ведущий консультант компании «Магазин магазинов» о том, что нет явной корреляции между выступлениями артистов в торговых центрах и продажами в ТЦ: «Тенденции на рынке сегодня таковы, что меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей. Все это требует от девелоперов новых решений. В частности, в сфере продвижения ТЦ московская публика уже пресыщена концертно-развлекательными форматами и они уже не так привлекают посетителей, как несколько лет назад. Так, по словам специалистов ТЦ Crocus City Mall, концертно-развлекательные мероприятия в этом ТЦ не приводят к росту продаж на время их проведения. Однако, сознательно было принято решение поддерживать этот формат, чтобы «взращивать» свою потенциальную аудиторию. Предполагается, что потребители, которые привыкнут ходить в этот ТЦ на развлекательные мероприятия, будут чаще делать покупки именно в нем».
Александра Ромашина, ведущий консультант компании «Магазин магазинов» о важности качества управления в ТЦ: «В этом году девелоперы осознали, насколько важную роль играет качество управления торгового центра, от маркетинга до технической эксплуатации. Трендом последнего года и всего текущего периода становления рынка является открытость в отношениях между арендодателем и арендатором. Современные ТЦ Москвы и регионов предоставляют своим арендаторам информацию о трафике, о товарооборотах (в том числе путем подключения системы сбора продаж к кассам), о месте арендатора в общем рейтинге магазинов данного ТЦ по выручке на кв. м.
Также можно отметить, что благодаря тому, что арендодатели стали идти на встречу арендаторам, доля вакансии в действующих и недавно открытых торговых центрах становится меньше, ТЦ заполняются, появляются новые интересные концепции».
Законодательство
Принято:
- снижение срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней;
- отмена выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Отклонено:
- проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов;
- отмена преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).
Обсуждается:
- сокращение времени работы ТЦ с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00 в большинстве ТЦ.
Аргументы «за»:
- снижение пробок на дорогах;
- экономия на оплате труда продавцов и электричестве.
Аргументы «против»:
- нет смысла опираться на данные о распределении потока без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);
- потеря рабочего часа с 21 до 22, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;
- сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.
Коммерческие условия: ставки аренды не изменились
Ставки аренды* в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно
| Профиль/тип арендатора | Средняя площадь, кв.м | Н2 2016 RUR, тыс. |
|---|---|---|
| Гипермаркет FMCG | >8 000 | 8 – 12 |
| Гипермаркет FMCG (city формат) | 4 000 – 8 000 | 10 – 15 |
| Гипермаркет DIY | >10 000 | 8 – 12 |
| Супермаркет FMCG | 1 000 – 4 000 | 15 – 25 |
| БТиЭ | 1 200 – 2 000 | 7 – 11 |
| Спортивные товары | 4 000 – 6 000 | 4 – 5 |
| Спортивные товары | 1 200 – 2 200 | 6 – 9 |
| Товары для детей | 1 000 – 2 000 | 9 – 13 |
| Одежда | 1 500 – 3 000 | 7 – 12 |
| Многозальный кинотеатр | 3 000 – 5 000 | 7 – 11 |
| Арендатор торговой галереи | 700 – 1500 | 10 – 13 |
| Арендатор торговой галереи | 500 – 700 | 12 – 17 |
| Арендатор торговой галереи | 250 – 500 | 15 – 30 |
| Арендатор торговой галереи | 100 – 250 | 30 – 50 |
| Арендатор торговой галереи | 50 – 100 | 55 – 80 |
| Арендатор торговой галереи | < 50 | 100 – 150 |
| Ресторан | 300 – 600 | 18 – 25 |
| Кофейня | 80 – 170 | 40 – 60 |
| Фудкорт | 50 – 100 | 60 – 100 |
*В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года.
Коммерческие условия: в диапазоне САР есть незначительные изменения
Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года
| Профиль/тип арендатора | Средняя площадь, кв.м | Средний диапазон CAP**, H2 2015 | Средний диапазон CAP, H2 2016 |
|---|---|---|---|
| Гипермаркет FMCG | >8 000 | 1,8% - 4% | 1,8% - 4% |
| Гипермаркет FMCG (city формат) | 4 000 – 8 000 | 1,8% - 4% | 1,8% - 4% |
| Гипермаркет DIY | >10 000 | 2% - 4% | 2% - 4% |
| Супермаркет FMCG | 1 000 – 4 000 | 5% - 8% | 5% - 8% |
| БТиЭ | 1 200 – 2 000 | 3% - 5% | 4% - 6% |
| Спортивные товары | 1 000 – 4 000 | 8% - 10% | 4% - 8% |
| Товары для детей | 800 – 2 500 | 7% - 10% | 7% - 10% |
| Одежда | 1 500 – 3 000 | 8% - 13% | 7,5% - 13% |
| Многозальный кинотеатр | 3 000 – 5 000 | 8% - 13% | 8% - 13% |
| Арендатор торговой галереи | 700 – 1500 | 8% - 13% | 8% - 13% |
| Арендатор торговой галереи | 500 – 700 | 9% - 14% | 9% - 14% |
| Арендатор торговой галереи | 250 – 500 | 10% - 15% | 10% - 15% |
| Арендатор торговой галереи | 100 – 250 | 12% - 15% | 12% - 15% |
| Арендатор торговой галереи | 50 – 100 | 10% - 18% | 10% - 20% |
| Арендатор торговой галереи | < 50 | 15% - 20% | 15% - 25% |
| Ресторан | 300 – 600 | 10% -15% | 10% -15% |
| Кофейня | 80 – 170 | 18% - 25% | 18% - 25% |
| Фудкорт | 50 – 100 | 10% - 18% | 10% - 18% |
**CAP – предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.
Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы - изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим мы наблюдаем снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.
Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 – 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 – 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.
Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.
Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.
Самая читаемая аналитика
