За год предложение на рынке апартаментов выросло на 7,5%
В 2015 году рынок апартаментов пополнился 24 новыми проектами, что сопоставимо с итогами 2014 года, когда на реализацию вышло 26 ЖК, при этом средняя цена квадратного метра снизилась на 6,7%, сообщает компания «Метриум Групп».
Старт продаж наибольшего числа комплексов (десяти) пришелся на четвертый квартал. Однако, несмотря на появление большого числа проектов, объем предложения лотов показал рост только в 7,5%. Для сравнения – в 2014 году количество реализуемых апартаментов выросло в 1,9, а в 2013 в 2,5 раза. Доля апартаментов в общем объеме первичного рынка снизилась с 36% (в 2014 г.) до 27% (в 2015 г.). Главные причины данной динамики – пересмотр статуса нескольких проектов и официальное признание их жильем, а также активный выход новых ЖК с квартирами.
Таким образом, по итогам 2015 года на рынке экспонировалось 10 215 лотов в 93 комплексах. Кроме того, в ушедшем году открылось бронирование апартаментов в ЖК «Букинист» (бизнес-класс) и «Город на Рязанке» (комфорт-класс).
Проекты с апартаментами, вышедшие на рынок в 2015 году
№ п/п | Проект | Девелопер | Округ | Класс | Старт продаж |
---|---|---|---|---|---|
1 | Metropolis Loft | частный инвестор | ЦАО | элит | 1 кв. 2015 |
2 | «Дом на ВДНХ» | «АЛВЕК» | СВАО | бизнес | 1 кв. 2015 |
3 | «Клубный дом на Менжинского» | «АЛВЕК» | СВАО | бизнес | 1 кв. 2015 |
4 | «Клубный дом на Пришвина» | «АЛВЕК» | СВАО | бизнес | 1 кв. 2015 |
5 | «Клубный дом на Сретенке» | «Лидер-Инвест» | ЦАО | элит | 2 кв. 2015 |
6 | «Двинцев, 14» | MR Group | СВАО | бизнес | 2 кв. 2015 |
7 | CleverLand | «КомСтрин» | СВАО | комфорт | 2 кв. 2015 |
8 | Clasico | «Единые решения» | ЦАО | элит | 2 кв. 2015 |
9 | «Березовая Аллея» | «Д-Инвест» | СВАО | комфорт | 2 кв. 2015 |
10 | «Парк Легенд» | «ТЭН» | ЮАО | комфорт | 2 кв. 2015 |
11 | «ТехноПарк» | «Инвестиционные перспективы» | ЮАО | комфорт | 2 кв. 2015 |
12 | Depre Loft | KR Properties | ЦАО | элит | 2 кв. 2015 |
13 | «Клубный дом на Серпуховском Валу» | «Лидер-Инвест» | ЮАО | элит | 3 кв. 2015 |
14 | Chekhov | Vesper | ЦАО | элит | 3 кв. 2015 |
15 | «Ясный» | MR Group | ЮАО | комфорт | 4 кв. 2015 |
16 | Match Point | «Волей Гранд» | ЗАО | бизнес | 4 кв. 2015 |
17 | PARK PLAZA | HITECH Development | САО | бизнес | 4 кв. 2015 |
18 | «Нахимовский 21» | «МД Групп» | ЮЗАО | бизнес | 4 кв. 2015 |
19 | «Басманный, 5» | MR Group | ЦАО | бизнес | 4 кв. 2015 |
20 | «Современник» | Vesper | ЦАО | элит | 4 кв. 2015 |
21 | «Хорошевский» | «Монарх» | САО | бизнес | 4 кв. 2015 |
22 | «Янтарь – apartments» | «АфинаСтрой» | САО | комфорт | 4 кв. 2015 |
23 | «Пресня Сити» | Coalco / MR Group | ЦАО | бизнес | 4 кв. 2015 |
24 | Клубный дом «Октябрь» | «АЛВЕК» | СЗАО | бизнес | 4 кв. 2015 |
Источник: «Метриум Групп»
Аналогично 2014 году, большинство новых проектов относятся к бизнес-классу (45,8%). Однако доля апартаментов данного сегмента снизилась за рассматриваемый период на 3,1 п.п. (до 58%). Доли элитного и массового сегментов выросли соответственно на 2,1 п.п. и 0,9 п.п.
Структура предложения по классу (по количеству апартаментов)
Источник: «Метриум Групп»
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», лидером по количеству комплексов с апартаментами по-прежнему является ЦАО (41,9%). Его доля по сравнению с прошлым годом снизилась на 4,8 п.п. Количество же экспонируемых лотов, напротив, возросло на 2,7 п.п. и составило 22,4%. Этому способствовало завершение продаж в нескольких проектах и выход в данной локации новых, более крупных комплексов («Пресня Сити», «Басманный, 5» и др.).
По количеству лотов лидером является САО, где в реализации представлено более трети предложения. В сравнении с прошлым годом объем предлагаемых лотов в данном округе снизился на 8,5 п.п. Основная причина – присвоение проекту «Лица» статуса комплекса с квартирами.
Также заметные изменения произошли в СВАО и ЮАО. В первом количество экспонируемых лотов выросло почти в 4 раза за счет выхода новых проектов. Доля второго, наоборот, сократилась на треть ввиду уменьшения объема предлагаемых апартаментов в жилом комплексе «Старт-Формат» (Микрорайон «Царицыно-2»).
Стабильно меньше всего реализуется в ВАО - 0,9% лотов или 2,2% проектов.
Источник: «Метриум Групп»
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м на рынке апартаментов снизилась за год на 6,7% и составила 266 460 руб. Стоит отметить, что ее понижение наблюдалось в течение всего рассматриваемого периода, за исключением первого квартала, когда рост составил 7,2%.
Динамика средней цены кв. м в 2015 году, руб.
Источник: «Метриум Групп»
«Корректировка средневзвешенной цены в сторону уменьшения обуславливается, прежде всего, выходом новых проектов по стартовым ценам, изменением структуры предложения, а также переводом стоимости в некоторых комплексах из валюты в рубли (по состоянию на четвёртый квартал 2015 года только в восьми проектах стоимость лотов исчислялась в долларах), - комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Ценовая политика продавцов и девелоперов в течение рассматриваемого периода была разнонаправленной – наблюдалось как увеличение, так и прямое снижение цены».
Средняя цена кв. м с разбивкой по округам, руб.
Источник: «Метриум Групп»
Наибольшее падение стоимости квадратного метра зафиксировано в ЮЗАО (на 20,5%). Основным фактором стал выход ЖК «Нахимовский 21», объем предложения в котором составляет почти половину от общего объема по округу. Рост цены почти на четверть наблюдался в ВАО, где экспонируются только два проекта. Причины - увеличение доли лотов более дорогого комплекса Loft Garden, а также повышение цен в обоих проектах.
В конце 2015 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
CleverLand (2,15 млн руб. за 16,03 кв. м);
«Янтарь-apartments» (2,26 млн за 23,03 кв. м);
«Березовая аллея» (2,61 млн руб. за 25,04 кв. м);
«Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2») (3,2 млн руб. за 23,01 кв. м);
Starting House (3,34 млн руб. за 32 кв. м).
Основные тенденции 2015 года
Переход в рублевые цены. На конец 2015 года стоимость апартаментов в валюте была установлена лишь в 8 комплексах из 93. Для сравнения - в прошлом году цены в долларах озвучивались в большинстве проектов как элитного, так и бизнес-класса. Основным мотивом для перевода служил падающий курс рубля, что способствовало значительному увеличению стоимости лотов и снижению привлекательности покупки.
Изменение юридического статуса. Важным событием стало появление успешных примеров перевода нежилых помещений в квартиры. В частности, проект с апартаментами «Лица», часть лотов «Фили Града» и «Водного» официально стали жильем. Кроме того, еще несколько проектов надеются повторить судьбу данных ЖК.
Снижение спроса. Основным преимуществом апартаментов для покупателей была их сравнительно невысокая стоимость относительно квартир аналогичного сегмента. Однако в 2015 году на рынок вышло достаточно большое количество жилых комплексов с относительно недорогими квартирами. Это способствовало смещению спроса в их сторону, где помимо возможности прописки установлены более низкие коммунальные платежи и ставки налога, а требования к уровню обеспеченности инфраструктурой выше.
Лояльные условия покупки. В 2015 году продолжилась тенденция предложения достаточно гибких условий приобретения. Почти во всех проектах предоставлялись скидки 3-10%, в среднем 5-7%. Для сравнения, в 2014 году их средний уровень был 3-5%. Появилась возможность получения дисконта в комплексах, где ранее не предлагалось никаких акций. В элитном сегменте при предметном интересе продавцы озвучивали возможное уменьшение стоимости до 30-40%.
Прогноз на 2016 год
«2016 год для рынка апартаментов будет непростым, - резюмирует Анна Соколова. – Для этого есть ряд оснований. Во-первых, нестабильная экономическая ситуация и падение доходов населения негативно сказываются на спросе в целом по рынку недвижимости. Объем предложения, напротив, значительно вырос. В итоге - высокий уровень конкуренции, который продолжит вынуждать застройщиков идти на уступки в виде акций и гибких условий покупки.
Во-вторых, уже в течение 2015 года апартаменты стали терять свое главное преимущество перед квартирами - сравнительно низкую цену, что способствовало смещению спроса. Данная тенденция продолжится на фоне увеличивающегося предложения недорогого жилья. Кроме того, в законодательстве все еще нет четкого определения понятия «апартаментов». В 2016 году планируется рассмотрение федерального закона, который должен закрепить их юридический статус и внести ясность относительно понимания данного продукта. Однако нет уверенности, что этот проект будет принят в первоначальном виде. Таким образом, вопрос о дальнейшей судьбе данного сегмента остается открытым».