15 апреля состоялись Х Аналитические дискуссии «Зачем они это покупают?»
В бизнес-пространстве премиум уровня Meeting Point 15 апреля прошли юбилейные Х Аналитические дискуссии Клуба главных редакторов СМИ, информационным партнером которых стал портал Comestate.ru. Тема мероприятия — «Зачем они это покупают?».
В дискуссии приняло участие 80 представителей СМИ рынка недвижимости, а также аналитиков и топ-менеджеров консалтинговых, риелторских и девелоперских компаний. Во время I сессии, посвященной коммерческой недвижимости, собравшиеся рассмотрели практический кейс продажи 1/3 ЦУМа (сейчас принадлежит городу). На основании этого примера специалисты попытались найти ответ на вопрос: «Зачем они это покупают?». Другими словами, когда инвестор приобретает объект недвижимости не для личного использования, ему следует понимать, что он будет делать с ним дальше.
ЦУМ — это знаковый объект, расположенный в самом сердце столицы, один из важнейших архитектурных памятников города. При этом власти уже несколько лет пытаются продать принадлежащую им его треть. Впервые аукцион был объявлен в 2006 году, но торги тогда не состоялись. Теперь мероприятие по реализации этих площадей назначено на 30 апреля, заявки на участие принимают до 27 апреля.
Кейс на суд публике представил руководитель Департамента конкурентной политики города Москвы Геннадий Дёгтев (именно это ведомство занимается организацией торгов). Стартовая стоимость лота (включает более 12 тыс. кв. м в исторической части сооружения, и более 7 тыс. кв. м в соседнем здании) равна 4,33 млрд руб. При этом площади продаются с условием использования их в качестве торговых (изменение функционального назначения помещений исключено).
Эксперты, присутствовавшие на обсуждении, назвали заявленную стоимость рыночной и адекватной. Споры разгорелись вокруг обременений. Основное — арендный договор с ОАО «Торговый дом ЦУМ», заключенный на льготных условиях на длительный срок (заканчивается через 30 лет). Кроме того, эта же компания является владельцем остальных 2/3 площадей ЦУМа.
По словам старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, ставка, по которой заключен этот договор аренды, примерно в пять раз ниже рыночной. Таким образом, главный вопрос, который возникнет у нового собственника, — сможет ли он договориться об изменении условий на более выгодные для себя.
По мнению, озвученному большинством экспертов, наиболее правильный вариант решения возможного спора — договориться мирным путем. По словам директора департамента консалтинга GVA Sawyer Марианны Романовской, привлекательность ЦУМа, как актива, напрямую связана с качеством арендатора. И равнозначную замену существующему найти будет очень непросто, если возникнут неразрешимые противоречия. Так, желательно избежать подобных противоречий. Это возможно или в случае достижения договоренности между владельцем и арендатором, или если новым собственником станет сам ОАО «Торговый дом ЦУМ» (актив будет консолидирован в одних руках).
Также на обсуждение были вынесены вопросы принадлежности инженерных сетей здания и торговой марки «ЦУМ». Примечательно, что сетями владеет ОАО «Торговый дом ЦУМ», а владелец бренда неизвестен — Геннадий Дёгтев дал обещание уточнить в Роспатенте, кому принадлежит марка.
В конце встречи эксперты высказали свое мнение относительно инвестиционной привлекательности объекта. По словам заместителя генерального директора Praedium Александра Ошурко, для классического инвестора такой проект неинтересен — продавцам стоит рассчитывать на частных лиц.
Примерно такой же точки зрения придерживается руководитель отдела исследований и партнер компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. Такие объекты в мировой практике именуют «трофейными активами». В подобной ситуации лучшее, что может сделать инвестор, – консолидировать проект в единое целое. Затем, когда закончится срок окупаемости, - выйти из него. Приобретать актив в рублях, продавать — в валюте.
