Альтернативная Москва: недвижимость под землей
В течение ближайших пяти лет в столице планируется создать примерно 3,5 млн «квадратов» недвижимости под землей. Сегодня мы попытаемся разобраться, насколько это целесообразно, выгодно и необходимо.
«Подземный мир»
В Европе давно и успешно создаются подземные коммерческие объекты, и в значительно больших масштабах, чем у нас. Дело в том, что в маленьких странах в принципе довольно немного надземного пространства — там просто уже негде строить.
«Существует масса примеров подземного строительства в сложившейся застройке, в Европе, особенно в густонаселенных курортных территориях на скальных основаниях. Эффективно используют «подземелья» в Париже, Мюнхене, Мадриде, Токио, даже в Куала-Лумпуре. Но бесспорный лидер – это Канада. Здесь так возводят общественные зоны, инфраструктурные объекты, разнообразные экстраполяции», — рассказывает председатель правления Группы компаний «Е» Артур Александров.
Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании JLL, также отмечает, что за рубежом имеются примеры превращения бывших шахт в практические лаборатории, тиры, бары, креативные пространства, необычные выставки и проч.
Но, как правило, такие сооружения обходятся инвесторам дороже: «Первый подземный ярус по стоимости возведения равен надземному. Каждый последующий практически удваивается в цене относительно предыдущего», — поясняет Артур Александров.
По словам директора департамента управления активами PSN group Татьяны Тиковой, стоимость создания квадратного метра обычного паркинга в Москве составляет примерно 500 долларов, а под землей – около 1000 долларов.
Выходит, что подземное строительство дороже надземного в два раза? На самом деле на этот счет нет единого мнения. Генеральный директор УК Zeppelin Андрей Кротков отмечает: «Эксперты «путаются в показаниях»: кто-то утверждает, что разница в два раза, кто-то – что на порядок. Я думаю, истина где-то посередине».
Таким образом, подземное строительство выгодно для экономии пространства, а также, когда местоположение очень удачное, но возможности для девелопмента наверху больше нет.
Особенности подземного строительства в Москве
По словам вице-президента по строительству компании Sminex Дмитрия Петрова, само по себе строительство ниже уровня земли для нашей страны далеко не новость. Причем применялся этот подход не только в инфраструктурном сегменте (при прокладке метро или железнодорожных тоннелей). Например, на проспекте Мира и по сей день функционирует подземный гараж, введенный еще в марте 1989 года.
Дмитрий Петров поясняет: «Активно развивающимся это направление пока назвать трудно. Сейчас многие заявленные проекты не только не реализованы, но и заморожены. В их числе, скажем, проект компании AFI, собиравшейся построить торговый центр под площадью Белорусского вокзала. Работы по его реализации уже стартовали, когда город изъял участок, планируя соорудить на этом месте паркинг. Что будет дальше — неизвестно. Мне кажется, с точки зрения обеспечения Москвы новыми автостоянками, заморозка этого проекта нерациональна. Похожая история — с многофункциональным комплексом под Павелецкой площадью».
Согласно мнению председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, в каждом конкретном случае целесообразность такого строительства зависит от места. Помимо более высокой стоимости, такой девелопмент предполагает специфические требования по коммуникациям и инженерии. В Москве и тех городах, где есть метро, необходимо учитывать и это, что создает дополнительные сложности и ограничения.
Кроме того, в российской столице сильно запутана подземная инфраструктура (электричество, водопровод, отопление, канализация, телефонные линии, режимные объекты и проч.). Артур Александров отмечает и другие сложности: слабые обводненные грунты почв, устаревшая нормативная база. Если есть возможность строить наверху, инвесторы выбирают именно это.
Быть или не быть
Возникает вопрос — зачем же тогда заниматься освоением «подземелий» в Москве, особенно если учитывать, что существуют присоединенные к ней территории?
Возрастающая актуальность такого строительства в столице объясняется довольно просто — земля стремительно дорожает, а места для девелопмента в «старой» Москве почти не осталось. По мнению Андрея Кроткова, «старые» территории еще долго будут более привлекательны для инвесторов: «Есть поговорка про ёжиков, которые плачут, колются, но все равно едят кактусы – в случае с подземным строительством ситуация аналогичная. Тенденции рынка и ограничения по застройке практически не оставляют девелоперам выбора. Понимают это и столичные власти, сознательно ослабляя бюрократический гнет при согласовании проектов».
Дмитрий Петров дополняет: «Поскольку под землей в столице сегодня создаются в основном автостоянки, которые часто проектируются из соображений практичности, а не эстетичности, этот подход положительно сказывается на облике городской среды. В экономическом плане ситуация не столь очевидна. Но в перспективе такие здания могут стать выгодными и в качестве торговых центров. Эти объекты не требуют расходов на устройство фасадов и на защиту от холода или внешнего теплового излучения, также они почти изолированы от внешних вибраций и шума».
Однако вопрос цены эксплуатации подземных сооружений довольно спорен. С одной стороны, нет необходимости в оплате обслуживания фасадов и остекления, объекты изначально обладают стабильным температурным режимом, а с другой — возможны дополнительные расходы, связанные с высоким уровнем грунтовых вод, большей влажностью, отсутствием естественного освещения, ограниченным доступом с поверхности.
Андрей Кротков отмечает: «Хотя техническая эксплуатация таких сооружений и имеет свои особенности, у специализированных операторов они не вызывают абсолютно никаких сложностей. Успешный международный (уже и московский) опыт это наглядно демонстрирует».
«Подземная торговля»
Если говорить о качественной локации в центре Москвы с хорошими подъездными путями и соответствующими техническими требованиями, по мнению Михаила Якубова, в таком месте под землей можно размещать даже торгово-развлекательный центр. «Однако необходимо учитывать, что прибыль от подобных проектов — небольшая, арендные ставки невысокие», — поясняет эксперт.
По словам Дениса Колокольникова, действительно эффективным коммерческий проект под землей может быть в том случае, если находится в точке с большим пешеходным и автомобильным трафиком. В мире подобная практика широко распространена. Поэтому развитие торговых и сервисных подземных объектов перспективно в рамках программы создания в Московском регионе ТПУ.
«Конечно, транспортно-пересадочные узлы — не единственный вариант, оправдывающий расходы на такое строительство. Высокий трафик гарантируют и сложившиеся торговые коридоры, и центральные площади города. В частности, можно отметить ТЦ «Охотный Ряд» и проект торгового комплекса под площадью Тверской Заставы. Правда, во втором случае объект не был реализован. Но не из-за своей экономической нецелесообразности, а по причине вероятного ухудшения транспортной ситуации в этой непростой точке. В целом же, исходя из сегодняшнего состояния экономики, к подземному строительству торговой недвижимости я бы относился осторожно, поскольку затраты на возведение объекта высоки, а соответствующего уровня спроса на рынке может не быть», — объясняет Денис Колокольников.
Технологии строительства
Согласно мнению Дмитрия Петрова, наиболее экономичным способом создания подземных объектов является открытая разработка котлована. С его применением возводят парковки неглубокого залегания. Но использовать этот подход можно лишь на открытом пространстве.
Артур Александров отмечает: «В сложившейся городской застройке делать котлованы с откосами не получается. Поэтому обычно выполняют ограждения котлована шпунтами или стенами в грунте». Затем применяется одна из двух технологий:
• «Снизу вверх». После возведения ограждения котлована его вскрывают, выстраивая параллельно распорные системы или анкерные крепления стен. Здание строят с самого нижнего этажа вверх.
• «Сверху вниз» («top-down»). После создания ограждения котлована с поверхности грунта выполняют фундаменты. Сооружение здания осуществляется одновременно вверх и вниз. Так, например, был построен «Берлинский Дом» в центре Москвы.
По словам Дмитрия Петрова, многие подземные объекты в столице создаются с использованием технологии «top-down»: «Среди наиболее известных, пожалуй, можно назвать проект строительства нового здания на месте гостиницы «Минск» на Тверской улице, проект «Сады Пекина» рядом с Триумфальной площадью».
Что станет с бомбоубежищами?
Бытует мнение, что в Москве немало бомбоубежищ, которые не используются по назначению, и поэтому их будут модернизировать под коммерческие объекты. Однако эксперты компаний Sminex и «Е» придерживаются другой точки зрения.
Артур Александров говорит: «Эффективность использования бомбоубежищ крайне невысока — только часть этих специфичных помещений может быть применена под коммерческую функцию. Кроме того, для всех бомбоубежищ существует регламент учений — во время их проведения вести иную деятельность не представляется возможным».
«Вопрос использования объектов гражданской обороны, что называется, «в мирных целях» — крайне непростой. Все эти объекты, в том числе бомбоубежища, находятся под контролем МЧС. А как показывает практика, перевести постройку ГО в статус гражданского сооружения практически невозможно. Также, учитывая темпы, с которыми в последние годы разрастается Москва, город уже начинает испытывать дефицит в таких помещениях. Именно поэтому МЧС не только не отдает бомбоубежища бизнесменам, но и настаивает на строительстве новых», — рассказывает Дмитрий Петров.
«Московское море»
И в заключение хотелось бы развенчать еще одно заблуждение. Несколько лет назад в Интернете активно обсуждалось якобы существующее под столицей море, в которое из-за подземного строительства может провалиться город.
Артур Александров разочаровывает «мечтателей»: «Никакого моря под Москвой нет. Это выдумки. Но это не исключает безусловное наличие водоносных горизонтов в почвах. Например, в «Москва-Сити» они пересекают подземные пространства зданий».
