Блиц-опрос: новые санкции ЕС могут негативно сказаться на рынке коммерческой недвижимости
Очередной пакет санкций был введен ЕС против России 1 августа. Меры касаются наиболее крупных кредитных организаций нашей страны: ВТБ, Сбербанка, Россельхозбанка, Газпромбанка и Внешэкономбанка. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу Comestate.ru как санкции могут отразиться на этом сегменте.
Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL
Санкции приведут к увеличению расходов по кредиту девелоперов, которые собираются рефинансировать существующие проекты. Мы не думаем, что это спровоцирует рецессию в данном сегменте рынка, однако, вероятнее всего, девелоперы предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты.
Главная неизвестность кроется не в росте стоимости кредитования, а в том, какое влияние данная ситуация окажет на спрос в долгосрочной перспективе. Явно под давление попадает потребительское кредитование, что негативно повлияет на покупательскую способность населения. Изменения на рынке офисной недвижимости мы увидим в том случае, если иностранные компании решат заморозить свои планы по развитию. Тогда это может привести к увеличению вакантности и снижению арендных ставок.
Сейчас девелоперы в значительно лучшем финансовом положении, чем до кризиса 2008 года, и соотношение суммы долга к оценке портфеля активов в целом ниже (редко превышает 60%). Кроме того, кредитные линии девелоперов преимущественно открыты в российских, а не иностранных банках. Однако финансирование по-прежнему является ключевым аспектом продолжения строительства, и увеличение кредитных ставок приведет к тому, что не остановится возведение только самых коммерчески прибыльных проектов.
Мы ожидаем, что российские банки продолжат финансировать проекты, которые уже находятся в стадии девелопмента. Если спрос будет падать в соответствии с динамикой ослабления ВВП, то это, несомненно, повлияет и на уровень ставок.
Александр Ошурко, управляющий директор компании Praedium
На столичный рынок коммерческой недвижимости санкции влияют не напрямую, а косвенно. Из-за общей неблагоприятной макроэкономической ситуации, которая наблюдалась уже давно, а с введением санкций усилилась, в России происходит серьезный отток капитала со стороны иностранных инвесторов, а зарубежные компании, имеющие представительства в Москве, пересматривают свои планы на расширение и переезды в другие бизнес-центры.
Чем это грозит рынку? Основными потребителями качественных офисов класса А сегодня являются крупные иностранные компании. Вероятнее всего, мы столкнемся с падением интереса к аренде таких новых офисов с их стороны, что приведет к дальнейшему увеличению уровня вакантности в объектах класса А (сейчас в отдельных случаях он достигает 25%).
Если говорить о возможных проблемах с кредитованием девелоперов для строительства новых объектов, то здесь серьезные проблемы возникнуть не должны: большинство планируемых бизнес-центров уже закредитованы, сейчас девелоперы заняли выжидательную позицию в отношении новых объектов и нередко откладывают их старт.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
На мой взгляд, введение санкций в первую очередь негативным образом скажется на офисном и гостиничном сегментах рынка коммерческой недвижимости. Многие западные компании могут приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса в России, что, естественно, приведет к падению спроса на качественные офисные площади. Кроме того, можно ожидать уменьшения потока бизнес-туристов и, как следствие, снижения уровня заполняемости отелей и замедления темпов развития всего гостиничного сегмента.
Что касается торговой недвижимости, в этом сегменте рынка влияние от введения санкций будет косвенным, основанным на общей покупательской способности и активности населения. Вероятнее всего, международные ритейлеры продолжат открывать новые магазины в России, но менее интенсивно. Также очевидно, что стагнация в экономике неизбежно приведет к снижению доходов ритейлеров, поэтому можно прогнозировать падение среднего уровня арендных ставок торговых площадей.
Из относительно позитивных моментов можно выделить снижение конкуренции на рынке недвижимости за счет ухода ряда западных игроков. Таким образом, российские компании получат новые возможности для роста. Но остается вопрос качества... В частности, санкции, касающиеся производственного сектора, могут способствовать активизации отечественного производства, что обеспечит развитие сегмента производственных площадей рынка коммерческой недвижимости, при наличии и/или развитии технологий.
Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer
Официально санкции носят секторальный характер, и, с формальной точки зрения, затронуть недвижимость должны лишь ограничения, накладываемые на рынок капитала. Это действительно так, однако напрямую (т.е. в форме проектного финансирования) западных денег российские проекты не видят еще со времен предыдущего кризиса.
Вероятно, более правильно подумать о том, что недвижимость — это «оболочка» для бизнеса (офисы), торговли (ТРЦ), производства (промышленная недвижимость) и «людей» (жилье). Соответственно, состояние этой самой «оболочки», а попросту стен, зависит о того, нужны ли они для работы, отдыха и жизни. А здесь как раз становится понятно, что в той или иной мере спад производства, сокращение числа рабочих мест, сокращение покупательской способности, напрямую «бьют» по недвижимости.
На текущий момент можно отметить, что снижается спрос на офисы, особенно это касается чистого поглощения (т.е. не считая переезда из офиса в офис). Осторожнее и тщательнее при выборе объектов и помещений стали ритейлеры. С жильем ситуация неоднозначная: некоторые застройщики отмечают хорошие продажи за счет «бегства рубля» в недвижимость.
Санкции против РФ, естественно, приносят главным образом не позитивные новости, однако ответные меры с нашей стороны (включая запреты на импорт) в случае долгосрочного своего действия станут источником стимулирования спроса на помещения в соответствующих секторах недвижимости.
Павел Яншевский, партнер S.A. Ricci
Я считаю, что даже при введении санкций западные коммерческие арендаторы не откажутся от своих контрактов и не уйдут из страны, так как тогда они потеряют позиции на рынке, а это противоречит их коммерческим интересам. Поэтому санкции могут только остановить развитие и рост западных компаний на рынке и притормозить экономику России в целом, но не заставить западных арендаторов покинуть свои офисы.
В данный момент сделки на рынке коммерческой недвижимости происходят, компании продолжают переезжать в офисы, растет также доля российских компаний на рынке. По итогам I полугодия 2014 г. совокупный объем поглощения офисных площадей составил 245 тыс. кв. м.
Крупнейшие сделки по аренде были заключены рядом частных инвесторов в БЦ Comcity: I Alfa (17,4 тыс. кв.м), «Алкон» (13,1 тыс. кв. м), Greenwood (11,2 тыс. кв. м), Wall Street (3,95 тыс. кв. м), МФК «Касаткина» (2,7 тыс. кв. м), «Дельта Плаза» (2,3 тыс кв. м), «Бакунинский» (4,8 тыс.кв. м), «Метрополис» (2,8 тыс. кв. м), «Арма» (2,2 тыс. кв.м).
Совокупный объем инвестиционных сделок с офисной недвижимостью столичного региона составил порядка 1,4 млрд долларов.
Одной из наиболее заметных сделок стало приобретение компанией Solvers Estate Олега Малиса не распроданных площадей делового комплекса Imperia Tower, проекта Imperia Tower II и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать 0,8 млрд долларов. Среди других проданных актив основное здание БЦ «Линкор», площадью 32 тыс. кв. м (160 млн долларов), МФК «Имперский дом» (90 млн долларов), ОСЗ, площадью 4,5 тыс. кв. м на ул. Серебрякова, д. 6 (17 млн долларов), а также покупка БЦ «Газол Сити» (175 млн долларов).
Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex
На рынке коммерческой недвижимости прежде всего от введенных санкций пострадают крупные офисные проекты, которые реализуются сегодня с использованием западного фондирования.
Очевидно, что девелоперы проектов, особенно тех, что находятся на достаточной высокой стадии реализации, постараются перекредитоваться в российских банках. Однако отсутствие так называемых «дешевых» западных денег, приведет к тому, что внутреннее кредитование станет дороже. Насколько эффективным с точки зрения экономики проекта будет этот подход, сказать трудно. С большой долей уверенности можно говорить о том, что при увеличившейся кредитной нагрузке перекредитованные проекты вряд ли окажутся успешными для застройщиков.
Проекты, застройщики которых по каким-то причинам не станут или не смогут использовать российские кредиты, будут либо заморожены, что называется, до лучших времен, либо будут продаваться в том виде, в каком их застали санкции.
Проекты, которые фондируются российскими банками, почувствуют на себе влияние санкций в меньшей степени, но для них вырастет стоимость заемного финансирования.
Велика вероятность, что пострадают и действующие офисные объекты. И снова особенно чувствительными «отголоски» санкций, скорее всего, станут для бизнес-центров класса А.
Как показал опыт, самый высокий спрос на высококлассные офисы в нашей стране наблюдается со стороны крупных западных компаний, и особенно тех, что работают в финансовом секторе — именно они становятся участниками наиболее крупных арендных сделок. К сожалению, многие из этих компаний сегодня уже пересматривают свои планы развития на территории России. Учитывая сложившуюся ситуацию, можно с большой долей уверенности говорить о том, что расширение штата в таких компаниях замедлится, а то и вовсе сойдет на нет. Это значит, что сойдет на нет и спрос на качественные офисы. А если компании и вовсе покинут Россию, то наш рынок офисной недвижимости пополнится достаточно большим объемом вакантных офисных площадей класса А. Справится ли он с этим объемом, и насколько успешно – вопрос открытый.
Вместе с тем в ближайшей перспективе можно ожидать кратковременный всплеск спроса на офисные помещения, которые продаются в нарезку. Причем основными «интересантами» в этом процессе станут не только россияне, попавшие под международные санкции, но и те, кто попал под «санкции» внутренние – сотрудники государственных ведомств, которым настоятельно не рекомендовано выезжать за пределы РФ. Велика вероятность, что, возвращая свои деньги с Запада в Россию, многие из них будут вкладываться в недвижимость, поскольку этот рынок – один из немногих инструментов, где деньги не только можно сохранить, но и, что называется, не афишировать свою «причастность» к ним.
Минимальными же риски от введения санкций будут для тех девелоперов, которые имеют в своих проектах достаточно большой запас по марже и низкую кредитную задолженность, и смогут во второй половине 2014 года предложить рынку небольшие (площадью до 100-150 тыс. кв. м) жилые проекты бизнес- или комфорт-класса, расположенные в черте Москвы.
Сергей Матюхин, генеральный директор компании KR Properties
Пока игроки рынка коммерческой недвижимости реагируют на введение санкций по-разному, но в целом сохраняют спокойствие. Несмотря на осложнившиеся взаимоотношения с Западом, российская недвижимость остается привлекательной для инвесторов. Поэтому делать какие-либо резкие шаги никто не торопится.
Что касается ожиданий и прогнозов: на мой взгляд, рассматривать санкции вне контекста, общей макроэкономической ситуации и ответных мер со стороны России абсолютно некорректно. Оценить конечный синергетический эффект от введения санкций и принятых ответных мер мы сможем только к концу года.
При этом совсем необязательно этот эффект будет негативным. Санкции могут стимулировать развитие внутренних ресурсов в экономике страны и качественные изменения в стратегиях отечественных компаний. Можно прогнозировать краткосрочную стагнацию рынка аренды коммерческой недвижимости в переходный период, пока бизнес будет адаптироваться к новым условиям. Кроме того, мы ожидаем увеличения числа сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости со стабилизированным денежным потоком и общим бюджетом сделки на уровне 40-70 млн долларов. Речь идет, прежде всего, об относительно небольших качественных бизнес-центрах класса В и В+ с центральным месторасположением. Крупные сделки, с бюджетом свыше 200 млн долларов, возможны, но в более позднем периоде.
В целом же российский рынок коммерческой недвижимости, вероятнее всего, ждет стабильный рост и развитие.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Можно выделить 2 основных канала влияния санкций на экономику.
Первый канал – это ожидания. Ожидания того, что ситуация может стать еще хуже, причем с неопределенной глубиной этого «хуже». Соответственно, в такой ситуации игроки рынка смотрят в сторону консервативных стратегий ведения бизнеса. Пример этой ситуации мы увидели во II квартале 2014 года, когда объемы сделок упали на 30-50% несмотря на то, что арендаторы продолжали активно смотреть на возможные опции. Похожим образом ситуация может развиваться и во II полугодии 2014 года, в результате чего спрос может оказаться заметно ниже обычного уровня даже при относительно неплохих темпах роста ВВП. Влияние данного фактора может стать таковым, что в целом по 2014 году снижение объема сделок составит 15-35% (в зависимости от сегмента).
Вторым каналом является, собственно, ухудшение макроэкономических индикаторов, среди которых ключевыми являются темпы роста ВВП и потребительского спроса (розничного товарооборота). Пока их динамика остается позитивной, она оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, показывающее, что эффект от возникших проблем пока остается незначительным, несмотря на интенсивный «шум» вокруг самих санкций. Но, если по результатам III или IV квартала мы увидим падение ВВП и РТО темпом выше 1-1,5% — это может негативно повлиять на объемы спроса и в 2015 году. Их снижение может составить 10-30% (в зависимости от глубины кризиса).
Однако шансы на позитивное разрешение ситуации остаются даже сейчас, и 2015 год все еще может сложиться достаточно неплохо. Что касается 2014 года, то к его окончанию мы ожидаем роста вакансии в офисном сегменте до 16-18%, складском — 8-10%. При этом снижение арендных ставок может составить 7-12% при условии, что эскалация геополитических проблем не будет идти экспоненциально.
Руслан Суворов, вице-президент компании Radius Group
Введенные санкции, несомненно, уменьшают уровень ликвидности на рынке, что оказывает определенное негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Особенно сильно влияние на длительные проекты, например, индустриально складские комплексы, технопарки.
В то же время необходимо понимать, что рынок коммерческой недвижимости крайне консервативен и действия игроков на нем распланированы на годы вперед, поэтому мы не ожидаем, что санкции окажут сильное влияние на результаты 2014 года. Пик снижения активности придётся на 2015 год, когда может быть заморожено от 50 до 70% новых строек. Важно отметить, что в первую очередь пострадают объекты низкого и среднего класса, в то время как высоколиквидные объекты с хорошим расположением останутся привлекательными для инвесторов.
Наша компания не собирается пересматривать свои инвестиционные планы. В условиях, когда компании оптимизируют свои бюджеты, спрос на продуманные проекты с высокой энергоэффективностью только растет.
