Бульварное кольцо: рестораны, бутики и шоурумы
Бульварное кольцо, представляющее собой череду бульваров и площадей в центре Москвы, не является замкнутым: с одной стороны оно заканчивается у площади Пречистенских ворот, с другой – у Большого Устьинского моста. Эта дорога является одним из излюбленных прогулочных маршрутов, что не может не оказывать влияния на развитие стрит-ритейла. Мы попросили экспертов рынка коммерческой недвижимости рассказать, как обстоят дела в этом сегменте.
Локация определяет развитие
Развитие стрит-ритейла довольно неоднородно на всем протяжении Бульварного кольца. Здесь можно увидеть и премиальные рестораны, и недорогие заведения общепита, дизайнерские бутики и сетевые продуктовые магазинчики. Сложившаяся ситуация довольно логична: на состав арендаторов оказывают влияние сразу несколько факторов, к тому же некоторые локации оказываются для ведения торговли намного предпочтительнее других.
Самыми насыщенными объектами стрит-ритейла считаются Чистопрудный, Страстной, Тверской, Никитский и Гоголевский бульвары. «Здесь наибольший пешеходный трафик, т.к. есть возможность выйти из метро, пройти бульвар в одну строну и снова спуститься в метро. Кроме того, именно на этих бульварах сосредоточено множество театров, музеев, галерей, которые становятся центрами притяжения для горожан», – поясняет Наталья Коротаева, коммерческий директор УК AVICA (бизнес-пространство «Романов двор»).
Гавриил Королев, руководитель департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал», предлагает условно поделить Бульварное кольцо на несколько частей в зависимости от степени развития на нем сегмента стрит-ритейла: «нет или очень плохо», «достаточно хорошо» и «отлично».
«Пример «отличной части» Бульварного кольца – Тверской бульвар, который просто насыщен легендарными местами – такими, как ресторан «Пушкин», первый «Макдоналдс», который был открыт еще в СССР, ресторан «Турандот», – отмечает эксперт. – Здесь расположены многочисленные кафе и кофейни, театр Пушкина, который также является магнитом для пешеходного трафика. Три станции метро («Тверская», «Пушкинская», «Чеховская») также обеспечивают замечательную транспортную доступность и большой приток пользователей стрит-ритейла». Необходимо отметить, что на Тверском бульваре хорошо развита и офисная составляющая. Кроме этого, здесь есть здания, где на первых этажах стрит-ритейл расположен исторически – например, «Известия-холл».
«Тверской бульвар переходит в Никитский бульвар, который также насыщен операторами стрит-ритейла, а он, в свою очередь, упирается в Новый Арбат. Пространство от улицы Новый Арбат до станции метро «Тверская» является знаковой прогулочной зоной и насыщено, в основном, операторами питания. При этом стоит отметить, что все сервисы здесь ориентированы, в первую очередь, не на местных жителей, а на прогуливающихся жителей Москвы и гостей столицы», – продолжает Гавриил Королев.
А вот Страстной бульвар, переходящий затем в Петровский бульвар, развит с точки зрения ритейла слабо. Несмотря на большую зону озеленения и административные здания, эти места отличает довольно низкая пешеходная проходимость, поэтому помещения не востребованы арендаторами. В наименьшей степени насыщены объектами стрит-ритейла также Покровский и Яузский бульвары. И снова причина этому – проходимость, эти участки на сегодняшний день являются наименее посещаемыми, поскольку между Покровкой и Москворецкой набережной нет станций метро, а также каких-то особенно популярных мест притяжения.
О традиционной зависимости развития стрит-ритейла от близости к метрополитену упоминает и Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость»: «Наибольшее сосредоточение заведений общепита, ритейла, клиентских офисов предприятий сферы услуг, традиционно сосредоточено в шаговой доступности от расположенных на Бульварном кольце станций метро, где пешеходный трафик наивысший».
Эксперт рассказывает и о главном достоинстве Бульварного кольца для арендаторов: «Это исторический центр города, где всегда гуляет много людей, а соответственно всегда будет потребность в общепите, магазинах продовольственных и других товаров. Стрит-ритейл на рассматриваемых улицах представлен на нижних этажах особняков, которые раньше были жилыми и административными зданиями, а сегодня большинство из них используются под офисы».
Разнородный состав арендаторов
Владельцы заведений на Бульварном кольце ориентируются, в основном, на три основные группы посетителей: туристы, местные жители и сотрудники близлежащих бизнес-центров. Во многом именно специфика охвата повлияла на то, что единая конкретная специализация у ритейла на Бульварном кольце так и не выделяется.
«Периодически на Бульварном кольце проводятся различные тематические мероприятия и фестивали для москвичей и гостей столицы – исторический, циркового искусства и другие. Но их организуют в рамках городской политики общественных мероприятий, и они являются временной точкой притяжения трафика», – рассказывает Ольга Яруллина, директор по торговой недвижимости S.A. Ricci. Соответственно, такие мероприятия не в силах оказать глобальное воздействие на состав арендаторов.
«Тематические специализации чаще появляются на бульварах в виде временных павильонов во время проведения праздников и фестивалей, – подтверждает Кристина Лиморенко. – Если же говорить о постоянном составе арендаторов то, в целом он примерно одинаковый на всей протяженности бульварного кольца. На каждом отдельном участке представлен определенный пул компаний из сетевых ритейлеров, заведений общепита, клиентских офисов различных предприятий сферы услуг, который имеет тенденцию повторяться».
При этом и профиль, и ценовой сегмент заведений, представленных на Бульварном кольце, может серьезно отличаться в зависимости от района. Так, в Хамовниках и районе Арбат расположено больше бутиков и шоурумов дизайнерской одежды, дорогих кафе и ресторанов и ювелирных магазинов. А вот на Чистопрудном бульваре можно увидеть больше заведений средней ценовой категории.
Также можно заметить концентрацию заведений общепита рядом с развлекательными объектами, что вообще характерно для такого соседства. «Обычно вокруг театров больше кафе и ресторанов, чем магазинов – это очень четко прослеживается на Чистопрудном бульваре возле «Современника», на отрезке Тверского и Никитского бульваров, где в радиусе 500 метров находится около десяти театров и не менее пяти музеев», – говорит Наталья Коротаева.
Интересную тенденцию в связи со специализацией ритейла также отмечает Гавриил Королев: «Ближайшие улицы оказывают влияние на Бульварное кольцо. Покровка, Новый Арбат, Арбат «перетягивают» свой пешеходный трафик на Бульварное кольцо. И в результате те темы стрит-ритейла, которые доминируют на этих улицах, превалируют и на бульварах, к которым они примыкают. Бульвары как бы продолжают заявленную на этих улицах «специализацию».
Кто работает на Бульварном кольце
«За последние годы состав арендаторов на Бульварном кольце поменялся. Вместо разрозненного ритейла появилось много концептуальных заведений общепита, прежде всего сетевых, а также авторские моно-проекты, увеличилось число развлекательных заведений. Впрочем, данная тенденция прослеживается не только на бульварном кольце, но и на ряде других торговых улиц в самом центре Москвы», – рассказывает Кристина Лиморенко.
На Никитском бульваре в районе домов 17-25 наблюдается необычное для Бульварного кольца сосредоточение магазинов одежды. «Квартира модной одежды», Uk Stile, Gjo. E, «Траффик», Keke, – более чем внушительный список для такой локации. Я бы объяснил этот «феномен» историческим фактором. На Новом Арбате по сей день работает ТЦ «Весна», который ведет свою историю еще с советских времен. Так сложилось, что жители привыкли покупать одежду в этой части Москвы. И владельцы магазинов одежды на Никитском бульваре черпают трафик, который идет с Нового Арбата», – считает Гавриил Королев.
Интересно также развитие Чистопрудного бульвара, который не просто является популярной прогулочной зоной, но и фигурирует в произведениях Михаила Булгакова. Однако при этом с точки зрения ритейла он развит довольно слабо. «Небольшие объекты мы видим в районе дома 10 – это кафе «Суровый покур», «Марков двор», магазин фермерских продуктов LavkaLavka, магазин напольных покрытий «Деревяшка». А вот в районе дома 26 стрит-ритейла уже нет совсем. Теоретически Чистопрудный бульвар мог бы развиться до уровня Тверского бульвара, и почему так не происходит, для меня непонятно», – продолжает эксперт.
На Гоголевском бульваре можно увидеть сосредоточение премиальных ресторанов, поскольку именно в этой локации находятся самые дорогие районы Москвы Пречистенка и Остоженка. Здесь работают рестораны «Ваниль», «Воронеж», «Круаж» и другие заведения в самом высоком ценовом сегменте.
Предложение и ставки аренды
По данным S.A. Ricci, на первой линии Бульварного кольца уровень вакансии находится на уровне 8 – 10%. Ставки аренды могут значительно отличаться даже в рамках одного дома, при этом параметры зависят от помещения и его характеристик. В других источниках указываются более низкие уровни вакансии, в том числе и приближающейся к нулю.
«Если какие-то помещения и освобождаются, то обычно они пустуют не более месяца, – рассказывает Кристина Лиморенко. – Ротация проходит, как правило, в рамках одного и того же профиля арендаторов. Что касается ставок, в среднем они варьируются от 40 до 150 тыс. руб. за кв. м в год. Стоимость помещения зависит от арендуемой площади и профиля арендатора.
Наиболее высокие ставки в помещениях, расположенных на Никитском и Гоголевском бульварах. Стоимость аренды в зданиях, находящихся на пересечении с одной из главных торговых улиц – Арбатом, а также наиболее престижными Остоженкой и Пречистенкой, может доходить до 250 тыс. руб. за кв. м».
Наиболее востребованными объектами являются небольшие помещения – эта тенденция неоднократно отмечалась и в ходе городских аукционов, на которых выставлялись помещения в жилых домах в центре Москвы. «Наиболее распространенный диапазон площадей, предлагаемых на бульварах, 50-150 кв. м – оптимальный и самый популярный у ритейлеров. Ставки варьируются от 40 до 80 тыс. руб. за кв. м в зависимости от престижности локации и близости помещения к метро. Площади, расположенные в местах с максимальным пешеходным трафиком, могут предлагаться и за 100 тыс. руб. за кв. м и более», – рассказывает Илья Евпраксин, менеджер по продаже коммерческой недвижимости Savills в России.
При этом Ольга Яруллина отмечает, что Бульварное кольцо является довольно сложной локацией для проработки маркетинговой привлекательности заведений. «Так, например, из-за того, что здания преимущественно являются «старым» фондом города и многие из них имеют историческую ценность, то сложно согласовать вывески, рекламные макеты или дополнительные работы с конструктивом здания, которые могут помочь с привлечением трафика. Развитие стрит-ритейла также ограничивается местными жителями, выступающими против размещения заведений общественного питания на первых этажах своих домов, которые могли бы здесь развиваться за счет пешеходного, жилого и бизнес- трафиков».
