Что построят на территории промзон Москвы
Многие заводы в черте Москвы давно перестали использовать по прямому назначению — они стоят в ожидании «перерождения». Какую коммерческую недвижимость построят на территории бывших промзон?
Планы и перспективы
По словам управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой, промзоны занимают около 15% всей территории Москвы. Освоение таких участков — важный вопрос для города. Планируется реконструкция примерно 86 промышленных зон, что составляет около 5 тыс. га. Сейчас власти выбирают наиболее интересные и перспективные объекты, на реконструкцию которых пойдут средства из бюджета.
Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявляет: «На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что будет произведена реорганизация следующих территорий: ТПУ «Ботанический сад» и прилегающих участков, автомобильного завода ЗИЛ, производственно-коммунальных территорий «Медведково», «Руднево» и «Грайвороново».
Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield, дополняет, что для редевелопмента с привлечением частного капитала власти определили 8 промзон. Самые известные из них: ЗИЛ, «Южный порт», «Магистральные улицы», «Павелецкая». Девелоперы также осваивают промышленные территории своими силами, например, «Серп и молот» и Карачаровский механический завод.
По словам председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, всего в Москве на промзоны приходится около 15 тыс. га. А парки и лесные массивы (включая такие масштабные, как «Битца», «Лосиный Остров», «Измайлово») занимают всего 13 тыс. га. «В столице много точечных промзон — они появлялись вокруг единичных производств. И по обратному принципу — в ходе реновации крупных территорий иногда остаются неосвоенные «островки». Большинство промзон сосредоточено на востоке и юго-востоке Москвы, а также в «поясе» вдоль ТТК. Если говорить именно о небольших промзонах, даже в пределах Садового кольца их порядка 500 га», — рассказывает Денис Колокольников.
Заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков дополняет, что к промзонам, которые планируется застраивать, также относятся: «Западный порт», «Соколиная гора», «Нагатинский затон», «Северянин», «Силикатные улицы», «Южный порт», «Алтуфьевское шоссе».
Директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова называет промзоны, где строительные работы уже начались: «Братцево» (Головинский район), «Фили» (Филевский парк), «Огородный проезд» (Бутырский район).
Этот список пополняет старший консультант департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова: «Сейчас идет активная застройка промзон на южном и юго-западном направлениях. Наиболее известные проекты редевелопмента: «Нагатино I-Land», «Порт Плаза», «Парк Легенд», Neo Geo и др. В них (кроме «Парка Легенд») большую часть занимают офисные помещения, остальное отдано под апартаменты и ритейл. В Neo Geo жилая часть отсутствует, поскольку это исключительно деловой комплекс».
А начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева отмечает одни из первых проектов реновации промзон: «Район вблизи метро «Павелецкая» был преобразован в деловой (улицы Летниковская и Дубининская, Дербеневская набережная). Также были реновированы промышленные зоны в округе р. Яузы — теперь это офисно-культурный кластер. Создание ММДЦ «Москва-Сити» повлекло за собой реорганизацию и застройку близлежащих территорий, включая направление Звенигородского шоссе и ТТК».
По мнению Юлии Никуличевой, большим потенциалом для реновации обладает завод «Очаково». Также перспективны промзоны в восточных районах, где недостаточно качественных коммерческих площадей. Освоение этого направления уже началось — завод «Серп и молот» расположен на востоке. «Власти также должны уделить особое внимание строительству новой транспортной инфраструктуры. Это может стать толчком для дальнейшего развития сегмента», — поясняет эксперт.
Тенденции и концепции
Сергей Чемерикин считает, что ярко выраженного тренда в развитии промышленных территорий нет: «В одной зоне могут построить жилой квартал, в другой – бизнес-центр, в третьей – микс из жилой и коммерческой недвижимости. Например, на территории бывшего пивоваренного завода в районе Хамовники компания «Галс-Девелопмент» возводит элитный жилой квартал — такой вариант редевелопмента здесь наиболее эффективен. А на территории ЗИЛ появится больше коммерческой недвижимости».
Елена Земцова рассказывает, что часто промзоны застраивают проектами в стиле Loft. Также возводят много жилья элит- и премиум-класса. «Концепции абсолютно разные. Реорганизация бывших промзон — это возможность создавать социальные и культурные объекты, жилье, дороги, парковочные площади. Направление проекта зависит от выбранного места», — поясняет Елена Земцова.
Нелля Имаметдинова дополняет: «Наиболее выигрышной для девелоперов становится концепция многофункционального комплекса. Новые проекты создают, в основном, по принципу «город в городе»: они включают всю необходимую современному человеку инфраструктуру».
А руководитель департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олег Морозов отмечает популярность «творческих кластеров», («Винзавод» или дизайн-завод «Флакон»): «Здесь творческие коллективы арендуют помещения под магазины и мастерские».
Соотношение жилья и коммерческой недвижимости в составе проектов
По словам Владислава Луцкова, основной принцип соотношения жилья и коммерческой недвижимости в проектах реновации промзон сформулирован столичными властями – половина объема недвижимости должна быть жилой, половина – создавать рабочие места. «Какие именно объекты будут генерировать эти рабочие места и какой функционал предполагается в каждой промзоне представители девелоперов, инвесторов и правительства Москвы решают совместно», — дополняет эксперт.
Константин Тимофеев объясняет: «Данный вопрос решается индивидуально в отношении каждой конкретной промзоны – исходя из экономики проекта, интересов города, градпотенциала территории. Мы стараемся придерживаться соотношения 50/50 (жилье/места приложения труда)».
Нелля Имаметдинова отмечает, что обычно это соотношение составляет около 60 к 40%. «Разумеется, каждый проект индивидуален, где-то жилье играет главную роль, где-то – поддерживающую, но эта пропорция на сегодняшний день наиболее близка к реальности и отвечает запросам участников рынка», — поясняет эксперт.
Что делать с большим числом собственников?
По словам Евгении Старковой, большое число владельцев земель и недвижимости в промзонах – это одна из ключевых проблем при редевелопменте. Собственники не всегда могут договориться между собой. Эффективных законодательных инструментов для решения этого вопроса пока нет, но Москомстройинвест ведет их разработку.
Владислав Луцков дополняет, что власти собираются создавать благоприятные инвестиционные условия для привлечения собственников к совместной работе. Это интересно большинству владельцев, поскольку после реновации, как правило, повышается общая капитализация территории.
В качестве примера успешного решения этой проблемы можно привести ММДЦ «Москва-Сити». «В процесс функционирования «Сити» вовлечено много участников: собственники башен, инвесторы, владельцы апартаментов и офисных помещений, управляющие компании зданий и, конечно, управляющая компания всего делового центра — ОАО «Сити». Чтобы учесть интересы всех сторон и объединить их усилия, ОАО «Сити» создало Координационный совет, призванный оперативно решать совместно со всеми участниками возникающие проблемы», — рассказывает директор по маркетингу ОАО «Сити» Олеся Кошкина.
Проекты застройки промзон
По словам Елены Земцовой, в промзоне «Руднево» появятся научные центры, а также объекты, связанные с промышленностью и малым предпринимательством. Предполагается, что здесь будут работать выпускники столичных вузов.
Владислав Луцков рассказывает: «На территории промзоны «Нагатинский затон» возведут жилые дома, три бизнес-центра общей площадью 67 тыс. кв. м, многофункциональный центр метражом 26 тыс. кв. м с гостиницей на 280 номеров, физкультурно-оздоровительный комплекс и многоэтажные паркинги. В составе промзоны «Грайвороново» планируется реорганизация Московского жирового комбината и Карачаровского механического завода. На первой площадке соорудят около 457,1 тыс. кв. м недвижимости, из которых 339 тыс. кв. м — жилье. На офисы и торговые объекты будет отведено около 47,5 тыс. кв. м. На второй площадке возведут 590 тыс. кв. м недвижимости, из которых половина — жилье. В рамках проекта создадут апартаменты, несколько офисных центров и социальную инфраструктуру. А на территории промзоны «Серп и молот» появятся жилые дома, апартаменты и коммерческие помещения, в том числе общественно-деловой центр. Здесь реализуют концепцию «города-сада», разработанную британской компанией LDA Design совместно с UHA London. Основная идея концепции — центральный публичный парк, который свяжет жилые, общественно-деловые и культурные пространства. Всего здесь планируется построить около 1,8 млн кв. м недвижимости».
Другая реновированая промзона по принципу «город в городе» — БЦ Neo Geo. По словам Анастасии Малковой, руководителя департамента продаж компании Stone Hedge, это один из самых масштабных бизнес-центров класса В+ в Москве. Здесь помимо офисов находится вся необходимая для жизни инфраструктура.
По словам Евгении Старковой, в Головинском районе вводят в эксплуатацию первую очередь МФК «Водный» (26-этажная офисная башня и торговый центр (60 тыс. кв. м и 50 тыс. кв. м соответственно). В промзоне «Фили» начинается строительство 2-й очереди МФК «Фили Град», которая будет включать офисные площади (два 21-этажных здания). В промзоне «Огородный проезд» ведется строительство МФК «Савеловский Сити».
Самым ярким кейсом в истории освоения промзон, по мнению Олеси Кошкиной, является ММДЦ «Москва-Сити». Он расположен на месте бывшей каменоломни и карьеров, где добывали известняк. Реализация проекта продолжается уже 18 лет и сейчас выходит на завершающую стадию — все работы закончатся к 2018 году.
«На территории «Москвы-Сити» планируется построить 4,5 млн. кв. м., более половины из которых уже возведено. Благодаря развитой инфраструктуре здесь работает формула «офис, дом, отдых — в одном месте». В деловом квартале соседствуют офисные помещения класса А и В+, апартаменты повышенной комфортности, торговые галереи, кафе и рестораны, кинотеатры, банки, медицинские центры, фитнес-центры — созданы все условия для комфортной жизни в «режиме 24/7». «Москву-Сити» можно сравнить с полноценным городом. Уже сейчас общая численность служащих здесь составляет 40 тыс. человек, посетителей — порядка 80 тыс. Суммарный суточный трафик «Москвы-Сити» — примерно 600 тыс. человек», — рассказывает Олеся Кошкина.
На территории завода «Кристалл» также появится новый городской квартал. Он будет предназначен для творчества, отдыха, бизнеса и жизни. Развитием проекта в 2014 году займутся студенты программы «Новые лидеры территориального развития».
