Доля апартаментов на рынке недвижимости Москвы сократится
Московские власти решили бороться с засильем апартаментов на рынке новостроек. Заммэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил, что апарт-комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. Эксперты убеждены - дополнительные трудности для девелоперов приведут к сокращению количества новых объектов и повышению их себестоимости.
По данным аналитиков «Метриум Групп», в общей структуре предложения в 2013 г. доля апартаментов составила 29% (в 2012 г. - 15%). В настоящее время открыты продажи в 53 апарт-комплексах. При этом более половины всех вышедших на рынок новостроек ЦАО также составили апартаменты. «Построить апартаментный комплекс в центре девелоперу гораздо легче, нежели жилой дом, - говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. - Апартаменты могут располагаться на месте административного здания и на участке, который не предполагает жилое строительство. К тому же, количество необходимых разрешений и обременений на такое строительство намного ниже, чем на проектирование жилья. Всем этим и пользовались девелоперы для получения быстрой прибыли при минимизации издержек, так как четкого законодательства, касающегося апартаментов, доселе не было».
Пока нормативы градостроительного проектирования в отношении апартаментов не утверждены, однако если они все же будут совпадать с имеющимися нормативами для жилых комплексов, девелоперы будут вынуждены строить весь стандартный набор социальной инфраструктуры – школы, детские сады, поликлиники и т.д. «Основное и самое «больное» для девелопера - это сроки и деньги, - считает заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Анна Данченок. - Увеличится время, требуемое для согласования проекта, а также финансовая нагрузка. В средних по масштабу проектах она составляет не более 10% от бюджета».
По мнению директора департамента консалтинга GVA Sawyer Марианны Романовской, в более выгодном положении окажутся застройщики с уже согласованной проектной документацией, где соответствующие требования к социальной инфраструктуре не были предусмотрены. Для объектов на стадии проектирования новое правило может означать «изъятие» части площадей из числа реализуемых, а также в некоторых случаях необходимость в получении дополнительных земельных участков.
Денис Попов убежден, что решение об обязательном обеспечении апартаментных комплексов социальной инфраструктурой – правильное и своевременное: «Апартаментные комплексы создают ту же самую социальную нагрузку на район, что и обычные жилые дома. Ведь в них заселяются люди, которым необходима парковка, школы, детские сады».
Между тем, по словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Realty Романа Попова, в сегменте высококлассных апартаментов элементы социальной и развлекательной инфраструктуры и без того включаются в проекты с целью повышения их конкурентоспособности и увеличения цен реализации. При этом апартаменты рассматриваются преимущественно в качестве дополнительного или бизнес-жилья, поэтому наличие, например, детского сада покупателям не важно. «Если перевести строительство социальной инфраструктуры в разряд «обязаловки» для каждого апарт-комплекса, причем обязать строить инфраструктурные объекты, которые нужны прежде всего городу, а не целевой аудитории, то проект будет не рентабелен для девелопера или же такая инфраструктура будет реализована по остаточному принципу с целью минимизации ее себестоимости», - говорит эксперт.
Специалисты сходятся во мнении, что к глобальным изменениям на рынке апартаментов нововведения в законодательстве вряд ли приведут, хотя доля апарт-комплексов в общей структуре рынка недвижимости, безусловно, сократится.
«Многое будет зависеть от того, будут ли пересматриваться уже полученные разрешения, однако замораживание строек даже при условии дополнительных затрат или пересогласований кажется маловероятным», - предполагает Анна Данченок.
«Разница в цене между апартаментами и квартирами сейчас составляет от 15 до 25%, и безусловно, с введением дополнительных нормативов она будет лишь сокращаться. В целом же эта инициатива больше всего повлияет на проекты сравнительно низкого ценового сегмента (эконом- и комфорт-класса)», - говорит директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев.
В случае поднятия цен на апартаменты они потеряют свое главное конкурентное преимущество перед традиционным жильем. «Вряд ли застройщики будут столь же активно строить подобные объекты, - считает Денис Попов. - Возможно, многим из них будет выгоднее построить офисы или выставочные помещения, нежели апартаментный комплекс».
