Фабрика в офисе
Чтобы превзойти конкурентов современные компании прибегают к самым разнообразным способам, один из которых — необычное оформление офиса. Помещение, в котором происходят важные деловые встречи, а уж тем более продажи, должно быть привлекательным и чем-то выделяться. Именно поэтому в ближайшие годы в Москве может стать популярным новый вид офисов — флекс-спейсы, которые позволяют демонстрировать клиентам процесс производства товара.
В нашей стране рынок флекс-спейсов еще не сформирован. Однако уже в скоро в Москве появятся первые офисы с мини-фабрикой внутри — в составе транспортно-пересадочного узла «Селигерская». Этот проект, разработанный ОАО «Мосинжпроект», предполагает возведение помещений площадью от 10 до 100 тыс. кв. м и потолками высотой 6 м. Руководство проекта надеется на успех, поскольку подобные офисы имеют высокую популярность в Европе среди владельцев среднего и малого бизнеса.
Что такое флекс-спейсы
По словам директора департамента управления объектами NAI Becar Марии Онучиной флекс-спейсы, бизнес-помещения, которые совмещают в себе площади под производство и непосредственно офис, оптимизируют затраты на организацию производственной деятельности и взаимодействие «продажников» и «производственников» (что увеличивает качество и продажи продукции). Иными словами флекс-спейсы оптимизируют время и затраты.
Кроме того, они повышают привлекательность компании в глазах покупателей. «Можно провести параллель со «стеклом в кухню ресторана» — прозрачно и понятно для клиента. Есть возможность вживую увидеть как «готовится» твой продукт», — говорит Мария Онучина.
Этого же мнения придерживается директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко: «Формат флекс-спейс интересен рынку тем, что предлагает возможность наглядно продемонстрировать процесс производства товара: для малого бизнеса, ориентированного на регулярные большие клиентские потоки, это может быть хорошим решением, оригинальным и привлекающим покупателя. Эти офисы смогут использовать, например, компании, работающие с экопродуктами, а также производители обуви, одежды, аксессуаров, ювелирных украшений и других подобных товаров».
Директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci Яна Кузина отмечает, что помимо перечисленных выше выгод, компания, объединяя в одном здании производственный цех и офисные помещения, получает возможность работать более эффективно: «Контролировать работу цеха, расположенного на первом этаже твоего офиса значительно легче, чем работу производства, находящегося в другом районе города».
Недостатки
Из-за того, что производство нередко связано с шумом и неприятными запахами, флекс-спейсы нуждаются в специальном оборудовании офиса и дополнительной нагрузке на инженерные системы.
Яна Кузина говорит: «Формат флекс-спейса значительно ограничивает виды производственной деятельности компании. Это должно быть экологичное, безвредное для окружающих, и не шумное производство».
На Западе
В Европе флекс-спейсы появились достаточно давно. При этом процент вакантных площадей в них, зачастую, ниже, чем в аналогичных офисных.
По словам Яны Кузиной офисные помещения во флекс-спейсах занимают около 20-30% от общей площади: «За время своего существования флекс-спейсы эволюционировали из небольших производственных цехов при складах до производственных помещений, объединенных с офисами».
Прогноз на будущее
По мнению Марии Онучиной в Москве эта разновидность офисов может стать популярной. Она отмечает, что уже сейчас в бизнес-центрах, возникших на месте промзон, начинают функционировать подобные объекты (если позволяет высота потолков, нагрузка на перекрытия и проч.).
Директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE Лидия Александрова подтверждает, что спрос на флекс-спейсы в московском регионе уже начинает формироваться: «От арендаторов поступают нестандартные запросы на помещения, где можно совместить производственную и офисную составляющие, а также помещения для хранения и упаковки продукции». Она предполагает, что аренда такого рода офисов может быть востребована среди производственных предприятий, представителей розничных сетей, логистических компаний, E-Commerce.
Что касается локации флекс-спейсов Лидия Александрова считает, что основное предложение будет выходить в ближнее Подмосковье, поскольку внутри столицы наблюдается дефицит таких помещений.
При этом рынок может развиваться не очень быстрыми темпами из-за ограничений со стороны различных инспекций (санэпид, пожарной и т.п.). Некоторым компаниям будет довольно сложно получить соответствующие разрешения на совмещение офиса и производства (например, медицинским).
Самого радикального мнения по этому вопросу придерживаются специалисты компании S.A. Ricci. Яна Кузина говорит: «Мы не уверены, что этот формат получит в ближайшее время широкое распространение. Как в самой Москве, так и в Подмосковье достаточно помещений (те же промзоны, бывшие фабрики и заводы), которые можно реконструировать за сравнительно небольшие деньги и организовать там производство. Строительство помещений с нуля обойдется дороже.
На западе флекс-спейсы используются компаниями, которые создают электрические приборы, мелкую сувенирную продукцию, церковную утварь. Какие компании смогут арендовать флекс-спейсы у нас? Кто-то называет медицинские лаборатории. Но зачем им потолки высотой 6 метров? Возможно, арендаторами станут производители мелких бытовых предметов, сувениров. Но таких компаний немного в принципе, поэтому и сегмент флекс-спейсов будет на нашем рынке еще более экзотическим продуктом, чем коворкинг».
Тем не менее разработчики флекс-спейсов в ТПУ «Селигерская» уже ищут инвесторов для реализации проекта. Что будет дальше — покажет время.
