Инфраструктура на первых этажах ЖК: плюсы и минусы новых нормативов
Правительство Московской области в ближайшее время представит поправки в региональные нормативы градостроительного проектирования. Президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков неоднократно говорил, что полная потеря первых этажей обернется потерей рентабельности до 4% при нынешних 8-12%, когда каждый процент на учете. К чему готовятся застройщики – выясняет портал ComEstate.ru.
Проект поправок в региональные нормативы градостроительного проектирования обсуждался на разных площадках: на круглых столах в Главархитектуре Московской области, в рамках выставки «Недвижимость от лидеров», на мероприятиях Ассоциации застройщиков МО. Звучали разные предложения - 1 510 или 1 529 кв. метров нежилых помещений на каждую тысячу жителей, 6% от жилой застройки – коммерческие площади или даже совсем неоднозначные – каждая жилая агломерация в Подмосковье должна создавать до 30 тыс. рабочих мест, что, кстати, сопоставимо с количеством работников на «Уралмаше». Еще одна новация по созданию рабочих мест в Подмосковье – это строительство дата-центров, очевидно, при новых ЖК. Только вот незадача – обслуживание одного дата-центра площадью сотни если не тысячи кв. метров потребует не более 4-6 сотрудников, половина из которых – охранники.
Желание создавать рабочие места в активно застраивающейся области, чтобы предотвратить маятниковую миграцию и разгрузить транспортные артерии, весьма разумное желание. «Ежедневно в столицу приезжают около 1 миллиона человек, и многие из них тратят на дорогу от 1,5 до 2 часов. Конечно, сложившуюся ситуацию необходимо изменить», - говорит Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group (ЖК «Пироговская Ривьера»). - Почему такой проблемы не существовало в советское время? Тогда проводилась грамотная градостроительная политика. Сначала выбирали место, которое было максимально удобным для размещения какого-либо предприятия. Затем строили промышленные объекты, жилье и социальную инфраструктуру. После того, как все было готово, привлекали квалифицированных специалистов. Со временем такие города разрастались и функционировали как самостоятельные единицы. Этот опыт может быть востребован, но, к сожалению, сегодня у государства нет финансовых ресурсов для реализации столь масштабных проектов».
Видимо, проблему отсутствия финансовых средств в бюджете хотят переложить на застройщиков, обязав их создавать рабочие места. «Возможности девелоперских компаний по генерации новых рабочих мест довольно ограничены. Они могут обеспечить их в школах, детских садах, поликлиниках, торгово-развлекательных центрах, кафе и ресторанах. Строить новые бизнес-центры, расположенные неподалеку от жилых комплексов, сейчас не имеет смысла», - говорит Сергей Ильясаев.
Директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Нотин отмечает, что любые жёстко зафиксированные проценты площади нежилых первых этажей, рассчитываемые от общей площади квартир в проекте, свыше коммерчески обоснованных 2,5-3% - это уже сверх обязательства застройщиков. 5% - это некая компромиссная позиция, которая обсуждалась, но не все застройщики её поддерживают. При этом в расчёте должны обязательно учитываться площади, создаваемые в отдельно стоящих зданиях.
Никита Маликов, архитектор, консультант HafenCity Universität Hamburg, считает, что в отличие от торговых центров, которые относительно быстро устаревают и после определенного этапа перестают интересовать собственника, получившего свою прибыль, коммерческие площади на первых этажах будут функционировать 50 лет, будут менять свое назначение в зависимости от потребностей жителей дома: сначала там будут булочные, потом парикмахерская, потом что-то новое появится. И такие площади поддерживают малый бизнес.
В аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков МО говорят, что наиболее рентабельными являются нежилые этажи при 17-этажной застройке. В случае закрепления статуса нежилых помещений за 100% первых этажей в 17-этажной застройке, доля коммерческих метров составит 5% от всей жилой площади проекта. Для примера, площадь первых этажей в 4-х этажной застройке составляет 25%.
Ассоциация предлагает закрепить норматив в 5% от всей площади для всех проектов комплексной застройки вне зависимости от их этажности. При этом с учетом разной степени привлекательности расположения нежилых помещений необходимо обязать застройщиков в рамках данного норматива заполнять коммерческими помещениями 100% первых этажей на магистральных и внутриквартальных дорогах.
Сергей Ильясаев отмечает и другие проблемы для застройщиков, которые могут возникнуть при неоправданно завышенных нормативах нежилых квадратных метров: если размещать там только коммерческие площади, это может сказаться на общей посадке корпусов. Для торговых помещений требуются специальные зоны погрузки-выгрузки, заезды и т.п. Кроме того, во многих помещениях необходимы определенные технические решения. Так, в банке обязательно должна быть сейфовая комната, а в ресторане – зона для приготовления еды. Застройщику приходится тратить на это собственные средства.
Даже самые продуманные жилые комплексы заселяются в среднем 3-3,5 года. Продать или сдать в аренду подмосковные площади в незаселенном ЖК – задача, сопоставимая по сложности с доказательством теоремы Ферма. Непроданные и несданные в аренду коммерческие площади вытягивают деньги застройщиков на коммунальные платежи и налог на имущество.
«Решить проблему маятниковой миграции можно только объединив усилия власти и бизнеса, - уверен Сергей Ильясаев. - В Подмосковье необходимо привлекать крупных российских и иностранных инвесторов, создавать новые производства. Своими силами девелоперы с этой задачей не справятся».
К слову, в Москве вопрос о количестве коммерческих площадей в ЖК решается индивидуально для каждого объекта, при этом на первых этажах могут быть согласованы и жилые помещения. В Новой Москве жесткий норматив по количеству «коммерческих квадратов» также не применяется.
Сергей Нотин надеется, что жёсткий норматив в Московской области не будет введён, а если изменения в какой-либо форме появятся, то будущие ЖК, по которым решение о разработке проекта планировки территории (ППТ) уже принято, будут «амнистированы». Такое решение очень способствовало бы поддержанию инвестиционного климата.
Видимо, общее мнение о нормативе, пусть даже не всегда озвучиваемое в высоких кабинетах, высказывает Сергей Ильясаев: «Принятие новых нормативов, на мой взгляд, можно отложить до завершения кризиса». Очевидно, что сегодня малый бизнес, на который рассчитано большинство коммерческих помещений на первых этажах, испытывает серьезные финансовые трудности. И вряд ли стоит ожидать, что новые площади в Подмосковье будут пользоваться спросом.
Погоня за созданием новых рабочих мест в области имеет и другие «подводные камни», которые не стоит сбрасывать со счетов. В Москве зарплата выше, чем в области. Так, директор по маркетингу бизнес-парка Neopolis Светлана Григорьева неоднократно среди преимуществ бизнес-парка Neopolis, расположенного в Новой Москве, отмечала, что работодателям выгодно арендовать площади в Новой Москве, так как зарплатные ожидания сотрудников, работающих за МКАД, существенно ниже. Это значит, что жители Подмосковья, особенно ближайшего, даже имея возможность устроиться на работу рядом с домом, все равно предпочтут ездить в Москву. Что нивелирует усилия власти по ликвидации маятниковой миграции, а финансовые потери застройщиков от уменьшения жилых площадей окажутся бессмысленными.
Читайте также:
Что нужно знать для открытия бизнеса на первых этажах ЖК
