Итоги года: оптимистичный и пессимистичный сценарии развития рынка
Дефолт рынка коммерческой недвижимости в 2015 году, как предрекали некоторые эксперты, не случился. Значит ли это, что самое интересное нас ждет впереди или в следующем году ничего экстраординарного не произойдет: ставка, уровень вакантных площадей, инвестиционная активность останутся плюс-минус такими же, как и в 2015 году? Портал ComEstate.ru с помощью аналитиков подвел итоги уходящего года и составил прогноз на год следующий.
Лидеры падения
Признаем, участники рынка усвоили уроки прошлого кризиса 2008-2009 годов. В 2015 году девелоперы в большинстве случаев вели себя адекватно и шли навстречу арендаторам. Лихорадочная офисная миграция закончилась в течение первых нескольких месяцев текущего года, а не длилась весь год, как это было шесть лет назад. Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников заметил, что в отношениях между арендаторами, покупателями площадей и собственниками объектов страсти, наблюдавшиеся в конце 2014 года, поутихли. Стало заметно меньше случаев разрыва договоров, громких уходов операторов из торговых центров, компаний - из деловых комплексов. Сложный процесс адаптации к суровой действительности завершился, по крайней мере, на данный момент. Об этом же говорит и собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев: «Основная масса игроков рынка усвоила уроки прошлого - многие компании подошли к кризису с готовым «планом реагирования», учитывающим новые экономические условия и новые правила игры, с рублевыми кредитами и рублевыми ставками. Конечно, еще в начале года рынок стал жестким «рынком арендатора», а весь «новый порядок» установился уже в первой половине года, если не к концу первого квартала».
Лидерами падения стали, традиционно, офисы, а также, что несколько неожиданно, street retail. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексея Гарстукова, в 2015 году рынок удивил сильнейшим расхождением между заявляемыми ставками аренды, ценами продажи и реальными ставками и суммами сделок. Так, в сегменте уличных торговых помещений дисконты от первоначально заявляемых ставок доходили до 50%. Впрочем, с данной оценкой ситуации в street retail согласны не все эксперты. Так, генеральный директор УК «Zeppelin» Андрей Кротков, «приятно удивлен» живучестью street retail, который не смогли «добить» ни торговый сбор, ни введение платных парковок, ни падение потребительского спроса.
Что касается другого рекордсмена антирейтинга – офисного сегмента, то и Андрей Ковалев, и Андрей Кротков говорят, что легче всего с кризисом справился… наименее качественный офисный сегмент. «Класс С, как и сегмент помещений уровня В-, пострадал минимально, напротив, предложение таких площадей в 2015 году сокращалось - почти на четверть внутри Третьего транспортного кольца и примерно на 15% - за его пределами», - отмечает Андрей Ковалев. «В классе А вакантность вплотную приблизилась к 30%, в классе В - к 20%, - уточняет Андрей Кротков. - У вновь введённых объектов эти показатели ещё выше и могут превышать 50%». Эти выводы подтверждают слова коммерческого директора компании City&Malls PFM (управляет ДК «Симоновский») Сергея Шиферсона, который констатирует, что уровень вакантных площадей в деловом квартале «Симоновский» напрямую зависит от года сдачи офисного здания. «Уровень занятых площадей в наших новых объектах - 45%, - признается Сергей Шиферсон. - В открытых до 2015 года бизнес-центрах «Омега-2» корпус А и «Слободской» объем арендованных площадей составляет 80% и 90% соответственно».
Максимальную вакантность демонстрируют офисные объекты за МКАД и в Новой Москве, уточняет Андрей Кротов.
Рынок коммерческих площадей в Новой Москве серьёзно повлиял на весь московский рынок, причем как по количественным, так и по качественным характеристикам, уверена директор по маркетингу делового квартала Neopolis Светлана Григорьева. «Одно из ключевых слов 2015 года - это кластер, - отмечает эксперт. - Причём, помимо заявленных ранее и активно развивающихся кластеров в юго-западном направлении за МКАД (IT-кластер в ComСity, международный медицинский кластер в Сколково, агрокластер «Фудсити»), тема отраслевых территориальных объединений становится всё более актуальной и для российских регионов – обсуждаются машиностроительные, оборонные кластеры, популяризируется идея созданий творческих кластеров». Светлана Григорьева добавляет, что в Новой Москве формируется совершенно новый тип проектов: это и новый тип зданий с учетом мирового опыта (к примеру, применение «зеленых стандартов»), и необычная инфраструктура и сервисы (car sharing - службы совместной аренды автомобилей), и поддержка, кураторство властей. Все это, впрочем, пока не сильно уменьшает вакансию офисного сегмента за МКАД, составившую на конец года 33%.
Сделки, сделавшие рынок в 2015 году
Наиболее заметными сделками в офисном сегменте в 2015 году, по общему мнению аналитиков, стали покупки Hines Russia & Poland Fund и Российско-китайским инвестиционном фондом двух башен в МФК «Метрополис». Позже, как утверждает вице-президент, руководитель комплекса продаж, рекламы и PR АО «Лидер-Инвест» Елена Гусева, продавец этих башен – американский фонд Heitman приобрел БЦ «Мерседес-Бенц Плаза» ориентировочно за $170–190 млн. Впрочем, эксперты расходятся во мнении, кто же стал истинным владельцем «Мерседес-Бенц Плаза». Так, по словам руководителя проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar Натальи Куваевой, покупатель «Мерседес – Бенц Плаза» - ГК «Регион», а вовсе не Heitman.
Крупнейшей безденежной сделкой 2015 года можно считать покупку БЦ «Заречье»: O1 Properties рассчитался с ICT Holding собственными акциями. Менее растиражированные в прессе, но от этого не переставшие быть крупными сделками - приобретение частным фондом Horizon Properties бизнес-центра «Бахрушин Хаус» и одним из совладельцев сети «Магнит» бизнес-центра «Парк Победы».
С точки зрения аренды наиболее интересные сделки – это переезд Adidas Group в пятую очередь «Крылатских Холмов» (кстати, Adidas чуть ли не два года искал площади за МКАД, но кризис позволил занять более центральную локацию), а также переезды правительства Московской области в БЦ «Орбита-2», компании «Астерос» - в ComCity и открытие московского офиса «Ямал-СПГ» в БЦ «Алгоритм».
В торговой недвижимости крупнейшей сделкой стала покупка учредителями компании «Комплексные инвестиции» Алексеем и Юрием Хотиными торговой галереи «Модный сезон» у акционера «Нафта Москва» Сулеймана Керимова. Заметными сделками года в торговом сегменте можно также считать приобретение «Аркадой Холдинг» у мэрии Москвы площадей в ЦУМе и покупку ресторанной группой Ginza Project у ГУП «Мосимущество» Даниловского рынка, который планируется реконструировать для создания аналога мадридского Mercado San Miguel, где блюда готовятся из продуктов, купленных непосредственно в торговом объекте.
Много интересных сделок произошло на рынке складской недвижимости. Для данного сегмента год вообще оказался крайне неожиданным: общее количество сделок превысило показатели относительно стабильного 2014 года. В 2015 году группа «БИН» купила «PNK-Чехов», Adidas приобрел «PNK-Чехов-2», ГК «Дикси» инвестировала в «PNK-Северное Шереметьево» и арендовала склад «А-Терминал». Среди арендных сделок на складском рынке крупными можно считать договоры Х5 Retail Group с логопарком «Софьино» и Freight Village Ворсино. Компания Globus Group, заключив арендный договор, заехала в «Холмогоры», «Дочки - Сыночки» - в «Инфрастрой Быково», OBI – в Логопарк «Север 2».
Во власти цифр
«Новый порядок», как метко обозначил Андрей Ковалев, тренды, развернувшие рынок на 180 градусов, - это падение ставок, инвестиций, чистого поглощения и ввода новых площадей, а рост, пожалуй, только у одного «маркера» рынка – уровня невостребованных площадей. В целом эксперты называют немного разные цифры. Одну из самых оптимистичных оценок по уходящему году из опрошенных экспертов дает Елена Гусева, по ее словам, запрашиваемые ставки аренды по сравнению с IV кварталом 2014 года в офисах класса А снизились на 21% в долларовом эквиваленте и на 16% в рублевом, в классе В - на 10% и 14% соответственно. Тогда получается, что, по предварительным данным, средневзвешенные ставки аренды в IV квартале 2015 года составят 25 904 рублей ($489) за кв. метр в год в офисах класса А и 15 106 рублей ($285) за кв. метр в год в офисах класса B.
Самая пессимистичная оценка ситуации, на взгляд редакции, у Дениса Колокольникова: «Средняя ставка аренды офисных помещений (все классы), расположенных внутри Садового кольца, к концу 2015 года составила $423 за кв. метр в год. За год ставка снизилась на 35%. Ставка аренды офисных помещений, расположенных за пределами центра города, составила в декабре 2015 года $273 за кв. метр в год. Снижение за год — 31%». По его оценке, средняя запрашиваемая ставка аренды для торговых объектов в центре города за год снизилась на 35% и составила $937 за кв. метр в год. За пределами центра аренда помещений в ТЦ за год подешевела на 25% - до $504 за кв. метр в год. Что касается складской недвижимости, то средняя ставка аренды складов в декабре составила $106 за кв. метр в год, - отмечает эксперт. Снижение за год - 32%.
Что касается объема инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году, то эксперты называют цифру не более $2,5-3 млрд. При этом падение инвестиций за год - не менее 20%.
Во всех сегментах рынка установилась рекордная вакансия. В офисном сегменте не востребованы 3 млн кв. метров. В торговой недвижимости пустует 10-11% площадей или около 600 тыс. кв. метров, в складской недвижимости не заняты более 1 млн кв. метров или 9,5-10% от общего объема предложения.
Как отмечает Андрей Кротков, в 2015 году ввод в эксплуатацию в сегменте качественной офисной недвижимости составил почти 0,5 млн кв. метров. В сегменте ТРЦ – около 1 млн кв. метров общей площади и свыше 400 тыс. кв. м – арендопригодной. В складских площадях - около 1 млн кв. метров. По сравнению с 2014 годом эти показатели демонстрируют почти 50% снижение. Но даже такой не большой по сравнению с предыдущими годами объем ввода не позволил, например, офисному сегменту в течение всех кварталов показывать положительную динамику чистого поглощения. По году чистое поглощение в офисном сегменте, по данным Knight Frank, составит 221 тыс. кв. метров, что на 53% меньше, чем в 2014 году. В торговом сегменте, по оценкам CBRE, чистое поглощение не превысит 250-275 тыс. кв. метров, падение на 42-47%. Сроки заполняемости торговых центров с 12-18 месяцев увеличились до 2-3 лет. Что касается офисов, то руководитель отдела управления недвижимостью компании Cushman & Wakefield Семен Юрченко считает, что часть пустующих высококачественных офисных площадей не будет сдана никогда. А директор по проектированию компании Rose Group Сергей Крючков в начале осени на встрече с журналистами и вовсе говорил о том, что не исключает возможности превращения половины даже сданных башен «Москва-Сити» в жилые проекты.
Что дальше?
Как отмечает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2015 году подвергся сильным испытаниям. И хотя самые пессимистичные из прогнозов не сбылись, сегмент коммерческой недвижимости испытывает серьезные трудности. Случившиеся перемены повысили требования к качеству объектов коммерческой недвижимости, а также дали стимул к поиску новых форм взаимодействия между арендатором и арендодателем. Многие игроки изменили свою стратегию развития на более консервативную, а часть девелоперов переориентировались из коммерческой недвижимости в жилую. С другой стороны, многие компании увидели новые возможности и увеличили свою экспансию.
Большинство опрошенных экспертов придерживаются консервативного сценария развития и говорят о том, что дно рынка если и не достигнуто, и не нащупывается, то хотя бы просматривается. Арендные ставки, вакансия, ввод новых площадей и чистое поглощение если и будут падать, то не значительно, не более 1-5%, то есть на уровне статистической погрешности. Инвестиции останутся сопоставимыми с показателями текущего года.
Директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент» Евгений Иванченко считает, что для потенциальных инвесторов условия, созданные под влиянием кризиса, способствуют совершению стратегических сделок по приобретению складских помещений и логистических комплексов. Подобные сделки в будущем увеличат доходность инвестиций, поскольку сокращение ввода качественных объектов в 2015 и 2016 году окажет влияние на снижение уровня вакансии в складском сегменте. Девелоперское подразделение ритейлера «Юлмарт» - «Юлмарт Девелопмент» до конца 2016 года планирует открыть три пригородных центра исполнения заказов – два в Санкт-Петербурге и один в подмосковных Мытищах.
Консервативно-оптимистичный прогноз и у руководителя отдела продаж направления коммерческой недвижимости Smart Development Никиты Зайцева: «В 2016 году можно прогнозировать сохранение тенденций рынка, сложившихся в 2015 году. В связи с предельно низкой ценой на земельные участки и строительно-монтажные работы игроки рынка будут активно рассматривать строительство складских объектов под свои операции в собственность. Стратегия локализации и импортозамещения останется одним из важнейших факторов экономического развития России в 2016 году, что, в свою очередь, сохранит активное развитие производства на территории РФ. 2016 год – это год покупателя недвижимости и арендатора, когда можно заходить в проект на 20% ниже рынка. Таким образом, главная положительная новость: в условиях «рынка арендатора» ритейлеры получают возможность значительно оптимизировать свою логистическую себестоимость и более эффективно конкурировать друг с другом по цене. Нас, как потребителей, это не может не радовать. Как девелоперов нас это также радует, так как все большее количество ритейлеров в этой конкурентной борьбе приходит к необходимости строительства собственных складов на собственной земле».
Пожалуй, самый оптимистичный сценарий из опрошенных экспертов рисует Елена Гусева, она даже говорит о возможном росте арендных ставок, номинированных в рублях. «Ставим на уменьшение доли вакантных офисных площадей за счет сокращения новых объёмов, хотя сохраняющиеся геополитические и нефтяные риски могут изменить траекторию дальнейшего развития рынка, - говорит эксперт. – Прогнозируем дальнейшее снижение чистого поглощения, однако возможна стабилизация со второго квартала 2016 при условии стабилизации экономики. В 2016 году возможна коррекция долларовых ставок аренды в сторону уменьшения, в то время как рублевые ставки аренды могут демонстрировать рост».
Заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова настроена не так оптимистично: «Мы ожидаем дальнейшего роста вакансии в офисном сегменте на 2-3% за квартал в 2016 году. Однако стоит учитывать тот факт, что на офисный спрос очень сильное влияние оказывает макроэкономическая и политическая повестка дня. И сейчас она демонстрирует изменения каждые два месяца, поэтому точно предсказать результаты 2016 года сейчас не представляется возможным».
Один из самых пессимистичных прогнозов, на взгляд редакции, дал Андрей Кротков, назвав его при этом «консервативным»: «Вакантность во всех сегментах продолжит увеличиваться, может быть, даже ещё большими темпами, чем в 2015 году. Соответственно будут опускаться и ставки. Новые ТЦ постараются максимально сдвинуть сроки ввода в эксплуатацию, а девелоперы офисных объектов будут их замораживать или пытаться перепрофилировать в жильё или апартаменты». С генеральным директором УК Zeppelin отчасти согласен и Андрей Ковалев. Он отмечает, что в 2016 году снижения базовых ставок при отсутствии резких потрясений ожидать не стоит. Но средняя реальная ставка по рынку, скорее всего, будет ниже процентов на 10 за счет разного рода скидок, акций и спецпредложений. «Уровень вакантных помещений будет плавно расти по всем сегментам, за исключением производственно-складской недвижимости в границах МКАД (там заполняемость близка к 90% и вряд ли снизится). По остальным сегментам можно ожидать увеличения доли пустующих помещений на 5-10% к уровню декабря 2015 года», - отмечает эксперт.
Из положительного, чему научил игроков рынка 2015 год, общее мнение экспертов резюмирует Наталья Куваева: «Экономическая нестабильность на рынке недвижимости заставила игроков адаптироваться под сложившуюся ситуацию, искать новые, порой нестандартные решения, находить общие точки взаимодействия девелоперов и арендаторов».
Редакция портала ComEstate.ru благодарит экспертов, представивших свое мнение по рынку коммерческой недвижимости, и выражает надежду, что действительность окажется значительно более радужной, чем самый оптимистичный прогноз.
