Как проектировать торговые центры в современных условиях
На фоне нестабильной макроэкономической ситуации рынок торговой недвижимости меняется. В этих условиях девелоперы начинают использовать новые методы при проектировании объектов.
В столичных торговых комплексах наблюдается снижение покупательского потока. При этом измерить насколько точно он уменьшился, конечно, сложно. Но можно сказать, что в большей степени сейчас страдают компании с неизвестными брендами и высокими ценами на продукцию.
По мнению коммерческого директора «Макси Девелопмент» Эдуарда Тишко, сегодня можно выделить семь факторов, которые замедляют развитие девелопмента в сфере торговой недвижимости. Это: повышение валютных курсов, снижение покупательской способности, ужесточение налогового режима, уменьшение зарубежных инвестиционных вливаний, сдержанное финансирование проектов российскими банками, насыщение розничного рынка, увеличение доли Интернет-торговли.
Операционный директор Immofinanz Group Николай Волчков отмечает, что в Московском регионе крупные сети продолжают активно развиваться: «Хуже себя чувствуют средние форматы».
В данных условиях Эдуард Тишко выделяет три основных параметра для создания успешного проекта: удачные локация и концепция, а также налаженная система управления. Генеральный директор Base Property Group Дмитрий Зотов тоже считает, что концепция имеет крайне важное значение, как и составление четкого бизнес-плана.
Локация. Концепция. Бизнес-план
В настоящий момент многие компании при выборе локации руководствуются возможностью развития на участке второй и третьей очередей или продажи его частей под проекты сопутствующих форматов. А также, безусловно, хорошей транспортной доступностью и минимальным количеством конкуренции в округе.
В последние годы появилась тенденция максимального расширения зоны развлечений в торговых центрах. Сегодня посетители моллов хотят не только совершать здесь покупки, но и проводить досуг. Владельцам комплексов также выгодно, чтобы люди находились в них как можно дольше.
Эдуард Тишко говорит: «Создание концепции, в которой большое внимание уделяется зонам общественного питания и развлечениям, обеспечивает стабильный продукт и получение прибыли в долгосрочной перспективе». Кроме того, он делает акцент на том, что сегодня здание лучше проектировать с учетом возможного многофункционального использования помещений, и «атмосфера» торгово-развлекательного центра также играет важную роль — она должна быть максимально уникальной и привлекательной.
Дмитрий Зотов отмечает большое значение бизнес-планирования: «Сейчас грань между успешным и не успешным проектом настолько мала, что любой недочет в планировании может фатально сказаться на экономике объекта. Проектируя комплекс, мы проводим моделирование — рисуем разные концепции и считаем, какая из них наиболее целесообразна с финансовой точки зрения».
По мнению Дмитрия Зотова, разработку концепции девелоперы могут делегировать профессиональным компаниям: «Лучше заказывать несколько вариантов у разных консультантов. Это оправдано, поскольку стоимость создания концепции по сравнению с инвестициями в строительство минимальна».
Привлечение инвестиций
Сегодня многие банки ужесточают условия выдачи кредитов. По словам финансового директора «НМ-Эксперт» Андрея Лодыгина, принятие положительного решения о финансировании возведения торгового центра принимается банками на основании двух основных критериев: качественных (участники, концепция) и количественных показателей проекта. Также он замечает, что, как правило, предпочтение отдается компаниям, уже имеющим опыт положительной реализации подобных проектов.
Эдуард Тишко говорит о том, что сегодня увеличивается необходимая сумма собственного вклада в строительство — раньше было достаточно 20-30%, сегодня же, зачастую, требуется половина.
Нужно отметить, что имея большой запас собственных капиталов и свободные активы, получить финансирование все еще довольно просто. Для этого можно привлекать брокерские компании, поскольку часто девелоперам сложно самостоятельно представить банку свой проект в выгодном свете.
Брокеридж
А вот поиском арендаторов, т. е. брокериджем, сегодня девелоперам стоит заниматься самостоятельно, поскольку от этого напрямую зависит прибыльность проекта. Дело в том, что в настоящее время переговоры, как правило, получаются длительными и сложными. Брокерам в такой ситуации за размеры арендных ставок бороться невыгодно.
«При этом ситуация пока не кризисная, а просто сложная», — делает заключение по этому вопросу Дмитрий Зотов.
