Как открыть свой магазин
Только 5,3% граждан России имеют свой бизнес, который существует более 3,5 лет. Таковы результаты обнародованного в начале февраля международного исследования «Глобальный мониторинг предпринимательства» (Global Entrepreneurship Monitor, GEM). Портал ComEstate.ru в помощь молодым предпринимателям начинает цикл статей, посвященный выбору коммерческих помещений под различные виды деятельности внутри жилых комплексов. Первый материал рассказывает об особенностях поиска площадей под открытие магазина.
В 2016 году, согласно мониторингу, количество создаваемых бизнесов в России превысило число закрытых проектов на 60%, разумеется, далеко не все стартапы переживут даже первый год работы. По разным оценкам в первые три года разваливается до 70% бизнес-проектов, в первые четыре-пять лет – 50% и в первые 6-10 лет – 20%.
«Отличительная особенность стрит-ритейла на первых этажах жилых домов в том, что уникального единого алгоритма по подбору помещений просто не существует: то, что хорошо для одного вида деятельности, может помешать другому и наоборот», - уверен Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.
Однако при выборе площадки для магазина есть незыблемые, как и законы физики, принципы. Для недвижимости, как известно, самое важное – локация. Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium, советует делать ставку на максимально просматривающиеся со всех сторон помещения, где вывески вашего магазина на фасаде здания будут бросаться в глаза. Магазин стоит открывать в местах пересечения автомобильного и (или) пешеходного трафика. «Идеальным вариантом всегда остается первая линия домов, вблизи остановок транспорта и основных улиц квартала или комплекса», - добавляет Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM.
Для продуктовых магазинов внутри ЖК однозначно нужно в ассортимент вводить алкогольную и табачную продукцию, иначе просто не выжить. Соответственно, необходимо убедиться, что эту лицензию вы сможете получить (нельзя торговать табаком и алкоголем в помещениях, вход в которые расположен ближе 100 метров от входа в детские, образовательные, медицинские учреждения). Кстати, сетевые ритейлеры даже не выходят на переговоры по помещениям внутри ЖК, где нельзя получить «алкогольную» лицензию.
При выборе помещения необходимо также обратить внимание на энергомощность объекта. Достаточной можно считать мощность электроэнергии от 15 кВт. Кроме того, имеет значение и площадь будущего магазина – она должна быть не менее 120-150 метров.
Еще одна важная деталь - планировка. Выбирайте планировку правильной формы, то есть прямоугольную, квадратную, но никак не «лабиринтную». Как считает руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости ФСК «Лидер» Ольга Пименова, помещение лучше выбирать свободной планировки с минимальным количеством перегородок или несущих стен. Окна должны быть либо витражными большими, либо витринами, высота потолков - не менее 3,2 метра.
С Ольгой Пименовой согласен и Сергей Шиферсон: «Максимально открытая планировка помещения является предпочтительной для магазинов продовольственных и непродовольственных товаров, чтобы иметь возможность максимально эффективно зонировать пространство. В то время как для салонов красоты и обучающих курсов, наоборот, преимуществом будет наличие комнат, в которых можно организовать залы для оказания разных услуг». Эксперт добавляет, что лучше выбирать для размещения встроенные помещения в жилых домах, которые изначально были предназначены под коммерческую деятельность. Если же присматривать площади, переоборудованные из квартир на первых этажах, подвалов и колясочных, необходимо получать разрешение на перепланировку.
Ведение пусть и небольшого торгового бизнеса невозможно без разгрузки-погрузки товара, иначе контролирующие органы просто не разрешат открыться. «Главное требование к любой зоне разгрузки – она не должна выходить на сторону подъездов», - говорит Ольга Пименова. Нормативы гласят: загрузку продуктов следует предусматривать с торцов жилых зданий, не имеющих окон, или из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений. На практике, при отсутствии служебного входа разгрузка осуществляется через центральный вход со двора. Однако в современных новых ЖК, как правило, предусмотрены специальные зоны загрузки для арендаторов и такая проблема ликвидирована, замечает Егор Остапенко. В старых ЖК и отдельных жилых домах организовать разгрузку-погрузку сложнее.
Еще, пожалуй, один очевидный момент, о котором почему-то не редко забывают московские, да и не только московские предприниматели. При выборе места под открытие магазина необходимо отталкиваться от целевой аудитории, которой будет интересна продукция торговой точки, говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Нужно опираться на класс жилого комплекса, чтобы понимать уровень доходов потенциальных покупателей, и, соответственно, формировать свою будущую товарную линейку. Очевидно, что житель элитного ЖК не будет затариваться в «Пятерочке», а топ-менеджер крупной компании не поедет на постой в гостиницу, расположенную за Третьим транспортным кольцом. Если в эконом-классе обычно в качестве арендаторов привлекают продуктовые супермаркеты, службы быта, аптеки, то в бизнес-классе – точки общественного питания (кофейни, булочные), салоны красоты, банки и т.д.
При выборе подходящего жилого комплекса предпринимателю необходимо понимать – огорожен или не огорожен ЖК, то есть будут ли у вас покупатели, не живущие внутри комплекса. Выжить в условиях огороженной территории будет значительно сложнее, а, не исключено, что и просто невозможно. Не случайно в таких ЖК арендная ставка минимум на 20% ниже, чем в аналогичных помещениях той же локации, но не на территории закрытых ЖК. Для небольшого продуктового магазина (площадью порядка 100 кв. метров) оптимальным будет, если в радиусе 1 км проживает 8-9 тыс. человек, отмечает Сергей Шиферсон. От себя же добавим, что все эти тысячи человек должны иметь доступ на территорию ЖК, иначе несмотря ни на какие зоны охвата они станут «мертвыми душами» для вашего бизнеса.
«Наибольшим спросом пользуются помещения в ЖК, вход в которые расположен со стороны улицы: так предприниматели могут привлекать клиентов в том числе среди жителей окрестностей. Если, к примеру, супермаркет размещается в жилом районе, удаленном от остальной инфраструктуры, то стоит хорошо рассчитать свои возможности и понимать, что выживать придется исключительно за счет жильцов комплекса, - говорит Иван Татаринов, пессимистично добавляя, - а это невозможно».
Не зная броду – не суйся в воду, не составив бизнес-план, не трать ни копейки. Разумеется, такие звезды бизнеса, как Стив Джобс или Илон Маск, могли обойтись и без него, но предпринимателю, желающему открыть магазин внутри ЖК, стоит учитывать сроки окупаемости, размер инвестиций и рентабельность стартапа.
Иван Татаринов на открытие продуктового магазина в помещении площадью 300 кв. метров обозначает следующие статьи расходов:
Расходы на аренду: 500 000 руб./месяц
Ремонт помещения: 10 млн руб./единовременно
Первая закупка продуктов: 5 млн руб./единовременно + расходы на персонал.
Егор Остапенко в качестве примера приводит франшизу супермаркета «Фасоль» (франчайзер - METRO Cash & Carry). Формат как раз представляет собой небольшие магазины шаговой доступности с понятным продуктовым ассортиментом.
Стартап пакет METRO Cash & Carry:
Тех. оборудование магазина - 250 000 руб.
Внешнее и внутреннее оформление - 160 000 руб.
Холодильное оборудование - 560 000 руб.
Полки - 280 000 руб.
Ремонтные работы - 750 000 руб.
Итого размер вложений - от 2 млн руб.
Окупаемость -12 месяцев.
«Если согласно расчетам расходы на открытие мелкого магазина не окупятся за 1-3 года, то смысла его открывать для предпринимателя нет», - уверен Иван Татаринов.
