Каждый четвертый ТЦ в Москве нуждается в реконструкции
Каждый четвертый торговый центр в Москве сегодня нуждается в реконструкции, считает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. Прежде всего, это касается самых первых подобных объектов, которым все сложнее конкурировать с более современными. В ноябре 2013 г. аналитики компании Praedium фиксировали с начала года увеличение предложения на рынке торговой недвижимости на 241 тыс. кв. м и прогнозировали рост этого показателя до конца года аж до 400 тыс. кв. м. Столь бурное развитие данного сегмента рынка недвижимости объясняется высоким уровнем потребления товаров. Девелоперы смело вкладывают средства в строительство новых объектов, будучи уверенными, что заполнить арендные площади не составит труда. Так, только в ноябре 2013 г. объем предложения увеличился на более чем 20 тыс. кв. м за счет ввода в эксплуатацию ТЦ «Мандарин» в Восточном округе, сообщает компания Blackwood. Появление новых торговых центров наглядно демонстрирует, насколько сильно устарели объекты так называемой первой волны. Они завершили свой жизненный цикл, поэтому нуждаются в модернизации и изменении концепции. По мнению Дениса Колокольникова, определенный процент торговых центров изначально выходили на рынок с не совсем удачной концепцией, но значительная часть из них попросту устарели естественным образом. Об обновлении своих первых моллов уже заявило руководство ТЦ «Мега». На эти цели с 2014 по 2019 гг. будет потрачено свыше 7 млрд рублей. Примечательно, что строительство новых объектов «Мега» пока не планирует, сосредоточившись на модернизации уже имеющихся. Наряду с устареванием торговых центров меняются и внешние обстоятельства, оказывающие существенное влияние на их востребованность. К таковым относится, например, появление сильного конкурента в пределах одного кластера, или снос старых жилых домов и строительство новых жилых комплектов бизнес-класса, или реконструкция дорог и улучшение транспортной инфраструктуры в целом. Девелоперы должны оперативно реагировать на подобные обстоятельства, чтобы торговый центр смог оставаться успешным игроком на рынке. В некоторых случаях достаточно увеличить количество парковочных мест, оборудовать дополнительные зоны отдыха или сменить арендаторов, а порой необходимо полностью изменить формат или даже снести объект и построить на его месте новый. Словом, решение в каждом случае индивидуально. Как раз чтобы принять правильное решение, необходимо провести аудит, поэтому многие девелоперы обращаются в консалтинговые компании, а некоторые вводят в штат аудитора. Денис Колокольников считает, что сегодня рынок уже созрел для того, чтобы регулярный аудит проекта стал повсеместной практикой. Лишь специалисты могут объективно оценить успешность того или иного торгового объекта, чтобы собственник мог найти верные пути решения проблем. Столь кардинально ситуация изменилась после кризиса 2008 г., когда произошло четкое деление на успешные и неуспешные ТЦ. Немало проектов стали убыточными, что принесло девелоперам огромные финансовые потери. Одна из ключевых причин неликвидности данной недвижимости — неверная концепция, и единственно возможным выходом из сложившейся ситуации специалисты видели в смене «имиджа». Кстати, даже в кризисной ситуации инвесторы смело вкладывали деньги в амбициозные проекты. Так, в 2009 г. начал свою работу ТЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе. Объект быстро завоевал публику и стал конкурентам для многих давно существующих торговых центров. Продажу ТЦ «Метрополис» можно считать одной из крупнейших сделок с торговой недвижимостью Москвы в 2013 г. Прежний владелец — Capital Partners продал объект инвестиционной компании Morgan Stanley за $1,2 млрд.
