Коливинг в России: перспективы формата
Неликвидные офисы вполне могут со временем превратиться в коливинги, считают некоторые эксперты. Наиболее смелые даже предполагают, что судьба «коммуналки для креативного класса» ждет половину офисных площадей ММДЦ «Москва-Сити». О перспективах перепрофилирования коммерческой недвижимости в жилую, о роли коливингов при редевелопменте и реновации территории читайте на портале ComEstate.ru.
В России рынок коливинга только зарождается. Творческую комьюнити «Деревня» в 100 км от Москвы по Минскому шоссе реализует команда дизайн-завода FLACON. О единичных случаях создания коливингов говорят в компании Rose Group, специализирующейся на премиальных проектах.
Бизнес-коммуналки, как называют коливинги, имеют небольшие площади для проживания и развитые общественные зоны, где обитатели могут совместно общаться, работать, отдыхать и самообразовываться. На западе коливинги зародились в Сан-Франциско и Нью-Йорке, они выросли из коммун, отчасти из сквотов. «Коливинг – это легальный сквот», - говорит директор по проектированию компании Rose Group Сергей Крючков. Некоторые объекты сдаются под определенные целевые аудитории, например, преуспевающих студентов ведущих вузов. Славу таким коливингам приносят стартапы с мировым именем, вышедшие из бизнес-коммуналок. «От соседства и плотного взаимодействия ярких молодых умов рождаются гениальные идеи», - отмечает генеральный директор Ross Group Олег Рыжов. Сегодня на западе, чтобы жить в коливинге, зачастую нужно внести депозит в размере 4-5 месячных арендных плат. Развиваются сети коливингов, когда человек платит $1600 за месяц и может путешествовать по стране и жить в разных коливингах, понимая, какая инфраструктура и какие соседи его ждут на новом месте.
А в России коливинг пока делает первые робкие шаги.
- Мы различаем два формата коливингов - городской и загородный, - говорит руководитель проекта «Деревня» Александр Фузеев. – Городской коливинг вырос из совмещения двух форматов – коворкингов и хостелов. Коливинг предназначен для молодых людей, работающих на себя, фрилансеров, которые много и продуктивно трудятся и не привязаны к офису и работодателю. Второй вариант городского коливинга будет интересен приезжающим в Москву людям, которым удобно работать и жить в одном месте, но апартаменты не по карману.
Несмотря на то, что на территории дизайн-завода FLACON можно приобрести и жилое помещение, так называемый F класс, о городских коливингах Александр Фузеев говорит преимущественно как об арендном жилье.
Жильцы загородных коливингов, по словам эксперта, могут арендовать недвижимость, купить ее в собственность или владеть ей на условиях таймшеринга (англ. timeshare -разделение времени). Таймшеринг предполагает пользование объектом в соответствии с долевым взносом. К примеру, если вы вложили 10% от стоимости коливинга, можете проживать в нем ежегодно около месяца или по неделе в каждом квартале. По согласованию с остальными дольщиками каждый определяет время своего пребывания на объекте.
- Марксистское разделение на классы уходит в прошлое, в развитых странах это деление давно уже стало рудиментом, - отмечает Сергей Крючков, - Вместо классов мы имеем деление на более мелкие социальные группы. И внутри объединений происходит более тесное взаимодействие. Сегодня мы доросли до того, что эти группы стали требовать каких-то пространственных форм, которые бы соответствовали духу, настроениям и социальным потребностям людей.
Жилая недвижимость, по словам Сергея Крючкова, трансформируется: благодаря развитию телекоммуникаций, других социально-культурных явлений, уходит в прошлое, нивелируется функция гостиной. Соответственно появляется запрос на более качественное общественное пространство. Жилье, как шагреневая кожа, сжимается до спальни и кухни. В ближайшем будущем, как считают некоторые эксперты, нас ждет возвращение дома-коммуны 20-х годов.
Уменьшение формата, по мнению Сергея Крючкова, неизбежно ждет все объекты недвижимости. Цена входного билета для арендатора или покупателя должна уменьшаться. А уменьшаться она может только за счет уменьшения размера. «Я не исключаю превращения в дизайн-заводы, не только заводов, но и половины «Москва-Сити», где вакансия 40%. Нас ждет освоение пространства через лофты, коливинги, нестандартную нарезку на апартаменты помещений, изначально создаваемых под другие цели. Примеры в истории есть. В какой-то момент в коммуналку превратился Колизей и в подтрибунном пространстве стали жить. Мы помним, что стало в 90-е годы со стадионами «Лужники», «Динамо», это были рынки - возник спрос на торговые помещения, а торговых комплексов еще не построили. Соответственно, в торговые комплексы по всей стране превратились спортивные объекты».
Говоря о коливингах, Александр Фузеев употребляет термин, «редактирование пространства». И с ним соглашаются другие эксперты. Коливинги могут стать стартом для реновации и редевелопмента. Помогут создать «намоленное место», ввести на территорию позитивных людей, создающих среду обитания. По словам Сергея Крючкова, в промзоне завода «Кристалл» социальный апгрейд могут провести именно жители коливинга – творческие, образованные люди, «которым может прийти в голову убрать за собой мусор только потому, что они здесь живут». Такие люди подтягивают активности, создают маленькое гражданское общество внутри территории. «Коливинги – это имиджевый старт для редевелопмента, другое дело, что в условиях кризиса вряд ли какие-то серьезные девелоперские проекты будут стартовать», - добавляет эксперт.
Экономического смысла в коливинге для строителей, продолжает Сергей Крючков, нет, поскольку не до конца понятен механизм, как переложить затраты на строительство и содержание общественных мест на жителей. «Для девелоперов это возможность выйти в ноль с активом, который висит и «тянет деньги» на свое содержание. У компании Rose Group есть объект с перспективой превращения в коливинг – это исторический домик, где на первом этаже располагаются два ресторана, а два верхних этажа будут нарезаться по 20 квадратных метров под жилье». Эксперт признается, что еще несколько лет назад помещения на верхних этажах особняка адаптировали бы в две квартиры – каждая занимала бы по этажу и продалась бы по $40 тысяч за метр, но в современных реалиях такой сценарий совершенно невозможен.
На территории творческой комьюнити «Деревня» проблема создания общественных пространств за счет будущих жильцов решается следующим образом.
- Взнос на инфраструктуру от новоселов в Можайском районе Московской области в среднем составляет 250-300 тыс. рублей, - говорит Александр Фузеев, - Для жителей «Деревни» - 470 тыс. рублей.
За эти деньги на территории комьюнити создаются мастерские, дизайн-аллея, био-вегетарий, позволяющий снимать урожай овощей и фруктов 4 раза в год, фестивальная площадка, мини-зоопарк и т.д.
Смелую мысль о превращении бизнес-центров и других объектов коммерческой недвижимости в коливинги, разумеется, не поддерживают многие участники рынка. «Торговые и бизнес-центры – это понятный высокорентабельный продукт, который приносит стабильный арендный доход», – говорит директор департамента развития Esta Construction Денис Романов. «Рынок коливинга будет развиваться, если будут развиваться кластеры», - добавляет он.
Помешать развитию коливингов в России может и потенциальная эмиграция целевой аудитории: молодой человек - коливер, который может работать из любой точки земного шара должен иметь четкую мотивацию, почему он должен это делать именно из России, а не из Сан-Франциско или Бали.
