Коммерческая недвижимость в ЖК: текущая ситуация, тенденции и перспективы
ЖК «Новый»
Счет строящихся жилых комплексов только в границах «старой» Москвы идет на сотни. С учетом рекомендаций столичной мэрии – до 30% площадей в новых микрорайонах отдавать под коммерческие помещения, можно говорить, что street retail в ближайшее время пополнится тысячами квадратных метров. Однако для застройщиков навязываемая сверху практика может стать настоящей головной болью. Портал ComEstate.ru решил выяснить, с какими подводными камнями сталкиваются девелоперы, открывая коммерческие помещения в своих ЖК, и можно ли совместить интересы арендаторов, застройщиков и жильцов.
Три салона красоты и пять аптек в одном ЖК – абсурд
Не секрет, что коммерческая недвижимость более уязвима перед кризисом, чем жилая. Если дисконт на коммерческие площади по сравнению с докризисными ценами может составлять и 20%, и даже 50%, то жилая недвижимость (особенно в рублях) начала падать только осенью, а до этого почти весь год цены стойко держались несмотря на катастрофическое снижение покупательской способности, спроса, рост курса доллара и другие макроэкономические показатели. Можно предположить, что на растущем рынке девелоперам выгоднее было открывать на первых этажах своих жилых комплексов коммерческие помещения, а на кризисном - с точностью да наоборот. Как отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко, арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости в жилых комплексах в 2015 году снизились в среднем на 15%, а срок экспозиции помещений увеличился практически вдвое.
Но с другой стороны и кризис не вечен. Как подобрать правильный, платежеспособный пул арендаторов, по каким ставкам сдавать помещения или вовсе продавать их – мнения у участников рынка не всегда совпадают.
Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников говорит, что в спальных районах с точки зрения функций наиболее востребованы салоны красоты и парикмахерские - на тысячу жителей успешно могут работать 6-7 таких точек. Затем следуют продуктовые магазины, а уже после - остальные сегменты (бытовые и медицинские услуги, например). Но в то же время, по словам Лены Серенко, на продуктовых операторах по сравнению с другими сферами бизнеса кризис отразился минимально, и сети продолжают активное развитие и расширение. А, например, салоны красоты испытывают определенные трудности, особенно те, которые открылись в конце 2014 года и не успели еще наработать постоянную клиентуру.
Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь резюмирует: «Коммерческая недвижимость в жилых комплексах интересна операторам, предоставляющим товары и услуги первой необходимости (продукты, салон красоты, аптека и т.д.), детским и спортивным клубам, предприятиям общепита». Но в то же время, по словам Лены Серенко, в нынешних новостройках практически все площади на первых этажах отданы под коммерческую деятельность, что часто ведет к переизбытку подобного рода помещений и трудностям со сдачей их в аренду - трех салонов красоты и пять аптек жителям явно не требуется.
Ловушки для девелопера
Видимо, такой подход к строительству ЖК, при котором площади на первых этажах отдаются под коммерцию, не только результат требований властей, но и ставка на растущий рынок. В эту ловушку, кстати, попали многие. Например, девелоперы бизнес-центров и бизнес-парков Новой Москвы, когда начали массово строить офисы класса А за МКАД, держа в уме аналитику рынка об отсутствии в Москве свободных высококачественных офисных площадей. Но грянул кризис, и вакансия в офисном сегменте в среднем выросла до 10-20% в зависимости от класса объекта.
Как отмечает Лена Серенко, спрос на коммерческие помещения в ЖК последнее время показывает спад. Помимо экономических предпосылок это объясняется тем, что комплексы часто расположены на огороженной территории, что сужает потенциальный потребительский траффик. В целом же, как правило, нежилые площади в ЖК рассчитаны на внутренний спрос, который достигает 90% в объеме траффика, - добавляет эксперт.
Об этом же говорят и другие игроки рынка. Елизавета Гудзь отмечает высокую конкуренцию среди коммерческих помещений в жилых комплексах и достаточно низкую активность арендаторов. В дальнейшем при выходе новых площадей и низком уровне поглощения эта конкуренция только усилится. Денис Колокольников добавляет, что далеко не все арендаторы могут эффективно развивать свой бизнес в условиях ограниченного жителями ЖК спроса. К тому же нередко количество нежилых площадей гораздо больше, нежели нужно использовать в коммерческих целях.
Как поступают в этом случае девелоперы? Заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов считает, что если речь идет о миллионе квадратных метров застройки с населением около 50 тысяч человек, то здесь будет интересен любой вид коммерческой недвижимости. Второй фактор, влияющий на успех бизнеса на коммерческих площадях ЖК, - это окружение. Например, если жители ЖК не входят в целевую аудиторию расположенных в данной локации коммерческих объектов, то на территории новостройки целесообразно полностью воссоздавать коммерческую инфраструктуру. И здесь будут приемлемы практически все виды деятельности.
«Крупные проекты, которые трудно перепрофилировать (большой супермаркет или фитнес-центр) в силу того, что это помещение вряд ли сменит свое целевое назначение и будет выполнять ту роль, которую мы отвели ему в рамках концепции инфраструктуры, Urban Group и продает, и сдает в аренду, - говорит Леонард Блинов. - Помещения с гибким назначением (например, офисы) мы стараемся продавать. Площади, расположенные на первых этажах зданий, мы чаще всего сдаем в аренду – это позволяет соблюсти наличие тех опций, которые мы заложили при проектировании. Таким образом, если мы хотим, чтобы был именно магазин, а не что-то другое, то это однозначно аренда. Так мы можем управлять тем видом деятельности, которым собирается заниматься арендатор, ведь мы можем прописать в договоре условия, санкции, поменять арендатора и прочее».
ЖК «Шоколад»
Тем не менее, большинство экспертов говорят о том, что девелоперам все-таки выгоднее избавляться от непрофильного бизнеса, продавать коммерческие площади в ЖК. Вообще, реализация коммерческих помещений - это, в определенном смысле, головная боль для девелоперов, считает Денис Колокольников. Елизавета Гудзь добавляет, что если площади на первых этажах ЖК продаются инвесторам (для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду) или конечному владельцу бизнеса (для открытия собственной точки; наиболее распространенная практика на рынке), то девелоперу обычно все равно, под какие цели покупается помещение. Формирование списка потенциальных арендаторов, а точнее видов их деятельности, девелоперу необходимо только на этапе проектирования дома, когда происходит согласование проектной документации.
Но есть ряд девелоперов, которые, как и Urban Group, далеко не всегда продают коммерческие площади в своих ЖК. Например, «КРОСТ» оставляет за собой право сдачи практически всех нежилых площадей в своих проектах, особенно это касается объектов, расположенных вблизи основных торговых коридоров, например, на Проспекте Мира, д.83, проспекте Маршала Жукова, д. 30, 38, 48, 58.
Что ждет street retail в ЖК в 2016 году
Ситуация с арендными ставками в этом сегменте street retail и общее ожидание от рынка заслуживают отдельного внимания.
«Для помещений на первых этажах ЖК характерны те же явления, что и для всего рынка коммерческой недвижимости: переход к рублевым ставкам, снижение аренды, миграция арендаторов, закрытие низко ликвидных точек, – говорит Елизавета Гудзь. - Степень влияния кризиса различается от объекта к объекту. В большей степени негативные последствия коснулись проектов с неудачным местоположением и недостатками планировочных решений».
Прогнозирование рынка аренды помещений на первых этажах жилых комплексов осложняет тот факт, что, как правило, коммерческие объекты управляются не профессиональными управляющими компаниями, а владельцами малого бизнеса. Кроме того, на территории одного ЖК может быть до 10 разных арендаторов и у каждого свое видение ситуации. В связи с этим этот сегмент более инертен по сравнению с профессионально управляемыми объектами и более чувствителен к экономическим потрясениям.
Денис Колокольников отмечает, что назначение, как и арендные ставки коммерческих помещений внутри ЖК определяются исходя не из класса жилья и стоимости квадратного метра жилья, а на основе востребованности и привлекательности площадей. Работают те же принципы, что и при обосновании функции и ставок для любого помещения street retail. С этим доводом не вполне согласен Леонард Блинов. Он отмечает, что ставки аренды на коммерческие объекты в ЖК варьируются от 12 до 100 тыс. рублей за квадратный метр в год. И зависят они от плотности населения комплекса, класса ЖК, а также степени заселенности. Большое влияние на стоимость оказывают общий объем, планировка и площадь нежилых помещений. Разумеется, учитывается и традиционное деление на округа Москвы: в Центральном и Западном округах столицы квартиры дороже, дороже и аренда нежилых помещений, на востоке традиционно одни из самых низких ставок.
Ограничение клиентского трафика за счет огороженной территории ЖК, а также невозможность использовать коммерческие площади внутри жилых домов под определенные виды бизнеса (например, организацию бара, ночного клуба, пекарни и т.д.), делают эти площади более доступными по цене, чем аналогичные помещения в нежилых объектах. Лена Серенко говорит, что для продуктового магазина арендные ставки на помещения в ЖК будут ниже на 15-20%. Так, к примеру, ставка для супермаркета площадью 914 кв. метров в стилобатной части ЖК «Елена» (пр-т Вернадского,105/4) составляет 12 тыс. рублей за кв. метр в год. Аналогичные площади в отдельно стоящем здании или специализированном торговом объекте в указанной локации стоят дороже на 20-25%.
Распространенная практика для ТЦ - арендная ставка как процент с оборота - в street retail в ЖК практически не применяется. По словам Леонарда Блинова, зависимость арендной ставки от оборота допустима только в отношении крупных объектов и сетевых операторов, когда арендодатель четко понимает, как устроена система учета. К небольшим предприятиям, которые могут искажать отчетность, это неприменимо. Елизавета Гудзь добавляет, что собственник помещения не всегда готов усложнять взимание платы, поскольку можно ошибиться в прогнозе оборота магазина, аптеки или салона красоты. Эксперт добавляет, что сперва схему оплаты – процент с оборота - «обкатают» в профессиональных торговых центрах, и только после того, как данная система взаимоотношений станет привычной и понятной для всех участников рынка, она может прийти и в сегмент street retail в ЖК.
Наконец, что касается прогнозов на 2016 год, они не отличаются оптимизмом. Лена Серенко считает, что ставки уже практически достигли «дна», поэтому в 2016 году существенных изменений ждать не стоит. Но не исключено увеличение сроков заполняемости. Елизавета Гудзь говорит о возможных разнонаправленных тенденциях на рынке: «При отсутствии новых потрясений 2016 год станет продолжением текущего: для объектов с удачным местоположением и качественными площадями арендная ставка может остаться на прежнем уровне, в то время как помещения с недостаточными конкурентными преимуществами просядут еще больше».
