Коворкинги: как сделать верный выбор
Коворкинги пользуются особенной популярностью на офисном рынке, причем если раньше их выбирали, в основном, фрилансеры или небольшие, только начинающие работать компании, то сейчас даже крупные предприятия все чаще обращают внимание на этот формат. Мы решили разобраться, в чем же основные причины такой востребованности коворкингов и на что необходимо обратить внимание арендаторам рабочих мест.
Причины популярности
У растущей популярности коворкингов несколько причин, однако основной из них является общая стагнация офисного рынка, на фоне которой коворкинги стали наиболее удачным вариантом для компаний, подыскивающих недорогой, но качественный офис.
«Мы видели подъем на протяжении нескольких лет, который затем сменился резким падением, в связи с началом кризиса. К докризисным временам ставки уже не вернулись, но рынок должен развиваться, и конкурентным форматом стали именно коворкинги», – считает Юрий Тараненко, руководитель направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК «Инград».
Вакансия на офисном рынке снизилась до 9-12%, к тому же объекты, которые были введены ранее, строились с учетом потребностей крупных компаний. В результате небольшие предприятия столкнулись нехваткой предложения.
«Очевидно, что спрос на офисы малых площадей постоянно увеличивается. Эту потребность способны на сегодняшний день удовлетворить коворкинги - готовые офисы мелкой нарезки для команд от 2 до 20 человек, в локациях возле метро, с сервисами, оборудованными общими пространствами и внутренним сообществом. По нашим прогнозам, площади коворкингов будут продолжать расти на 25-30% ещё в течение пяти лет, пока предложение не покроет спрос», – говорит Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp.
Различные группы пользователей видят в аренде отдельных рабочих мест собственные преимущества. Так, для фрилансеров это, прежде всего, доступная цена и возможность работать в удобной обстановке. «Молодым компаниям, которые используют коворкинг как промежуточное экономное решение до момента, пока бизнес не встал на ноги, коворкинг дает возможность эффективно работать в позитивной атмосфере, не связывая себя договором долгосрочной аренды», – рассказывает Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России.
Цифровизация бизнеса позволяет части сотрудников работать удаленно, без постоянного присутствия в офисе, а такой подход сразу же снижает издержки на аренду. К тому же в последние годы перевести сотрудников в коворкинги стало возможно без ущерба для имиджа компании.
«Если 10 лет назад офисы с краткосрочной арендой были похожи на «китайские фабрики», то сегодня это порой уровень бизнес-центров класса А. Все это делает их более востребованными и популярными у совершенно различных категорий клиентов», – отмечает Юрий Тараненко.
Впрочем, существует и мнение о том, что основной рост популярности этого формата все же в прошлом. «Волна большой популярности коворкингов прошла, она наблюдалась лет 5 назад, – считает Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу инвестиционной компании Key Capital, руководитель образовательного проекта «Школа Девелопера». – И если бы тогда сеть коворкингов WeWork заходила на наш рынок, то она, наверное, сняля бы все сливки . Сегодня уместней говорить о стабильном спросе. Статистика заполняемости коворкингов ровная, без падений, но и без сильного движения вверх».
Похожее мнение высказывает и Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»: «Говорить о том, что на 2019 год пришелся пик популярности данного формата, я бы не стал. Они вызывают высокий интерес определенной категории трудоспособного населения на протяжении последних пяти-восьми лет. В связи со сложной экономической ситуацией, повышением налоговой нагрузки многие мелкие и средние бизнесмены пересматривают подход к организации труда, они отходят от классических офисов в целях оптимизации расходов, при этом не теряя в качестве условий работы и окружения».
|
Интересный факт: Если в 2017 году на рынок вышло 24,73 тыс. кв. м новых коворкингов, то в 2018 году их площади увеличились еще более чем 30 тыс. кв. м. А в текущем году сетевые операторы заявили к открытию 15 крупных коворкингов совокупной площадью 46 тыс. кв. м, не считая не сетевых игроков. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости». |
Отмечают эксперты и изменение портрета арендатора. «Если раньше рабочие места арендовали в основном представители малого бизнеса, стартапы, то сейчас такими форматами активно интересуются крупные корпоративные клиенты, – рассказывает Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Коворкинги дают возможность оптимизировать издержки на содержание большого объема площадей или занимать качественные площади, не арендуя при этом офис на долгий срок, в том числе для проектных команд или командированных сотрудников. Некоторые компании рассматривают коворкинги для размещения постоянных сотрудников, так, например, в этом году команда JLL предложила компании «Яндекс.Маркет» проект Workki в качестве альтернативы традиционному офису. Пока что эта сделка является беспрецедентным событием для российского рынка, однако мы видим большой потенциал таких офисных решений благодаря их гибкости».
Требования операторов
В столичном регионе коворкинги размещаются не только в бизнес-центрах, но и в торговых комплексах, арт-кварталах и даже в жилых домах. Тем не менее, именно офисное здание, как правило, становится основой для организации премиальных рабочих мест. «Ключевые требования арендаторов к офисным пространствам там уже учтены: близость к метро, внешняя и внутренняя инфраструктура, удобная транспортная доступность», – объясняет Елизавета Голышева. По данным JLL, в 2017 году в Москве было запущено более 1,6 тыс. рабочих станций, а в 2018 году этот показатель вырос более чем вдвое – на 3,8 тыс. новых мест.
В 2019 году ожидается ввод первых площадок международной сети WeWork в деловом квартале «Красная Роза» и галерее «Якиманка 26», консультантом сделок аренды выступила компания JLL.
«Всем интересно, насколько хорошо у них пойдут дела в России. На мой взгляд, они еще всех догонят и перегонят. Дело в том, что у WeWork очень сильный анализ экономической эффективности, они глубоко анализируют свои удачи и неудачи», – говорит Эвелина Ишметова.
Помимо этого, анонсировано открытие коворкингов сети CEO Rooms («Москва-Сити») и «Рабочая Станция» («Балчуг»). Сеть GrowUp запустит в этом году 3-4 новых объекта в Москве совокупной площадью не менее 10% от всего объема функционирующих на сегодняшний день коворкингов.
Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci, считает, что перспективный коворкинг – это объект площадью от 500-700 «квадратов» в качественных бизнес-центрах классов А и В+, с хорошей транспортной доступностью и удобной локацией. «Площадки бизнес-класса отличаются также более высокими требованиями к отделке и меблировке, а также располагаются преимущественно в центральной части города», – поясняет эксперт.
Ирина Баева называет ключевым критерием выбора места для коворкингов локацию, удобную как для арендатора, так и для клиента, а также добавляет: «Важно, чтобы бизнес-центр мог бы организовать доступ в коворкинг в круглосуточном режиме. Также важно наличие парковки для арендаторов и посетителей. Дополнительными преимуществами станет развитая инфраструктура: рестораны, кафе, магазины, фитнес и пр.».
Оптимальными объектами для размещения коворкингов Константин Королев называет БЦ площадью от 4 до 7 тыс. кв. м (и также – с круглосуточным доступом). При этом, по его мнению, классность объекта не играет большой роли. «Кроме того, для коворкинга могут рассматриваться объекты с вакансией более 20% или с тенденцией к её росту, морально устаревшие объекты в хороших локациях, а также качественные объекты новых форматов (например, апарт-отели)», – добавляет Константин Королев.
«Сложилась достаточно интересная ситуация: арендаторами бизнес-центров становятся такие же офисные арендодатели, – рассказывает Юрий Тараненко. – Фактически сделки свыше 1 тыс. кв. м за последние пару лет единичные. Как ни странно, но ряд из них пришелся именно на коворкинги высокого класса. Каких-то специальных требований, кроме площади и локации, у таких арендаторов нет».
Об ожиданиях оператора от объекта недвижимости рассказала Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse: «К зданию тоже предъявляются определенные требования, такие как эргономичность планировок, чтобы можно было максимально правильно организовать рабочее пространство по формату hot desk, отдельные кабинеты и переговорные, зону кухни, возможно места для проведения мероприятий и больших собраний, какие-то лаунж-зоны».
Наиболее удачным расположением эксперт называет такие деловые кластеры, как в районе Белорусской, ММДЦ «Москва-Сити», а также БЦ, где располагаются штаб-квартиры крупнейших компаний. «Во-первых, арендатор коворкинга будет всегда рядом с компаниями, с которыми он сотрудничает, что существенно упростит ведение его бизнеса. Во-вторых, сами резиденты таких деловых локаций смогут пользоваться услугами коворкинг-центров», – поясняет Елена Малиновская.
|
Самые дешевые коворкинги просят от 7 до 11 тыс. руб. в месяц за аренду рабочего места. За эти деньги арендатор получит просторный open space, возможность аренды переговорной комнаты за отдельную плату, мягкие зоны, небольшую кухонную зону. Существует возможность почасовой оплаты, а также разовое посещение в размере 550-600 руб. в день. В среднем ценовом сегменте представлены предложения от 13 до 17 тыс. руб. в месяц. В таких вариантах можно воспользоваться услугами ресепшена, местами для хранения вещей. Некоторые предлагают бесплатное посещение собственных мероприятий. В верхнем ценовом сегменте – от 20 тыс. руб. в месяц и выше предлагается секретарское обслуживание, большие переговорные комнаты, конференц-залы, мини-офисы, бизнес-гостиные и полноценные зоны отдыха, наличие парковки, сложившейся коммерческой инфраструктуры, в том числе фитнес-клубов, кафе и ресторанов в пешей доступности. Желательно расположение в сложившемся деловом кластере. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости». |
Верно выбранный объект недвижимости напрямую влияет на успех работы коворкинга и, соответственно, прибыльность для инвестора. «Успешный проект может окупиться в горизонте 2-х лет, – отмечает Александр Морозов. – Быстрая окупаемость и высокая доходность (до 30-40%, если коворкинг находится под управлением профессиональной компании), делают сегмент коворкингов инвестиционно-привлекательным, однако в России, в отличие от Европы и США, средства в коворкинги пока вкладывают только единичные инвесторы. Причиной неудач могут стать неправильно выбранная локация, а также отсутствие профессиональной управляющей компании».
Советы арендаторам
Мы попросили экспертов рассказать о том, что необходимо учитывать арендатору при выборе коворкинга из всего многообразия предложения на столичном рынке, и вот что они нам ответили.
Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России:
«Коворкинг — это довольно размытое понятие и может означать как open space офисного типа, так и помещение с игровой атмосферой или даже столярную мастерскую. Если мы говорим про коворкинг офисного типа, то надо оценить, насколько условия — атмосфера и уровень шума — отвечают ритму и стилю вашей работы. В некоторых пространствах есть шумная и тихая зоны, но это деление зачастую условно. Обратите внимание на чистоту рабочих мест у ваших коллег, эргономичность мебели, плотность рабочих мест, на то, сколько человек сидит в помещении — пять или двадцать».
Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci:
«При выборе места будущему резиденту коворкинга стоит обратить внимание на перечень включенных в стоимость услуг, а также наличие дополнительных услуг и их цену – все это в конечном итоге будет формировать итоговую стоимость рабочего места. Также нужно учесть, что в коворкингах меньше возможностей для безопасного хранения данных – нет удобного пространства для расположения серверов и сейфов, негде хранить ценные конфиденциальные документы и разработки и т.п.»
Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp:
«При выборе коворкинга арендатору следует обратить внимание на наличие дополнительных сервисов (reception, курьер, переговорные и конференц-залы), а также на возможность «расширения» (в случае увеличения команды). Для резидентов коворкинга важна локация объекта: для одних принципиальна близость метро, для других – доступность автомагистралей и парковка. Кроме того, коворкинги различаются тематически. Есть проекты, предназначенные исключительно для архитекторов. Какие-то проекты аккумулируют специалистов из IT-сферы, какие-то – дизайнеров и пр. Есть различия и по стоимости размещения. Так, в Москве цена за рабочее место в open space может варьироваться от 9 до 18 тыс. руб. в месяц».
Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
«На сегодняшний день в Москве функционирует около 150 коворкингов. Они отличаются классом, набором и качеством предоставляемых услуг, а также наполнением. Например, где-то есть только рабочие места, переговорные, зона для приема пищи и отдыха, другие для привлечения клиентов организуют бесплатные парковки, стоянки для велосипедов, игровые и спортивные зоны, многое другое. При выборе коворкинга арендатор должен оценить свои потребности, возможности и соотнести их с предлагаемыми условиями, чтобы не переплачивать».
