Коворкинги: на время или навсегда?
Появившийся на рынке относительно недавно, формат коворкингов быстро завоевал симпатии как арендаторов, так и владельцев недвижимости. Их популярность хорошо объяснима нынешним стремлением бизнеса максимально снизить расходы на аренду. Но что ждет коворкинги в будущем? О состоянии этого сегмента и возможном развитии событий в будущем мы попросили рассказать экспертов рынка.
Расходы снижаются, предложение растет
Когда наступают экономически сложные времена, бизнес старается максимально снизить затраты, в том числе и на аренду. «Многим компаниям, и в первую очередь – представителям малого бизнеса, гораздо удобнее пользоваться коворкинг-центрами для встреч с клиентами и занятости сотрудников. К тому же, сейчас много фрилансеров, дома им работать, вести переговоры не всегда удобно, совсем другое дело – коворкинги, где за приемлемые деньги можно арендовать комфортабельное место», – отмечает также Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.
Развитие формата связано также и с общемировой тенденцией, которая достаточно ярко проявляет себя и в Москве: увеличением количества удаленных работников и самозанятых граждан. В результате прирост столичного рынка коворкинга оценивается экспертами в 20-30% только за последний год. «Вышел ряд крупных проектов, появились новые сети, заявили о планах по открытию собственных коворкингов ряд компаний, – поясняет эти данные Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium. – Среди них, в частности, сеть Becar Asset Management Group, открытие новых площадок сети Workki. Не остается в стороне и оператор Regus, который предлагает не только коворкинги в их современном понимании, но и мини-офисы для компаний. В частности, компания открыла офисы в нескольких бизнес-центрах Москвы класса А и В+, и планирует открытие еще одной площадки до конца года».
Недорого, но шумно
Не только размер арендной ставки, но и гибкий формат оплаты – неоспоримые достоинства формата. Арендаторы могут выбрать, сколько они хотели бы пользоваться рабочим местом: месяц, неделю, сутки или даже несколько часов. И даже при минимальной занятости они получают полный пакет услуг: наличие офисной оргтехники, высокоскоростного интернета, уборки и обслуживания помещения, возможности пользоваться переговорными комнатами и т.д.
«Если говорить о сетевых коворкингах, то арендатор в данном случае даже не привязан к конкретной площадке: приобретая абонемент сети, он в ряде случаев может арендовать место в разных коворкингах сети по всему городу», – отмечает Александр Ошурко. Помимо этого, немаловажна и возможность создания в рамках них новых профессиональных сообществ и бизнес-инкубаторов, ведь там нередко организуются конференции, лекции, проводятся воркшопы и мастер-классы.
Что же касается недостатков, то их обычно называется не так уж много. «Минусы в основном относятся к начинающим или неправильно спроектированным проектам, там их может быть масса - шум, отсутствие нужных резидентам сервисов, плохо подобранные соседи, мешающие друг другу, но это не проблема коворкингов как таковых», – считает Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL.
Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что открытые пространства далеко не всегда комфортны и удобны для сотрудников: шум может мешать сосредоточиться, а единое пространство не подразумевает возможность свободного хранения личных вещей. К тому же в собственном офисе (или в офисе, арендуемом на длительный срок) у собственника могут быть свои сервера, что обеспечивает большую безопасность информации – в случае же коворкинга работа ведется через общественную wi-fi сеть.
Многообразие выбора
Для комфортной работы грамотное зонирование офисного пространства, интересное дизайнерское решение, представительные интерьеры – необходимость. Все это и делает, в конечном счете, проект востребованным. «Такие коворкинги могут составить конкуренцию офисам, которые сдаются покомнатно небольшому бизнесу. Работать в коворкингах – удобнее и презентабельнее, чем работать в устаревших офисах, где интерьеры потеряли актуальность. Думаю, со временем формат будет только расширяться, замещая традиционную офисную аренду», – считает Ирина Могилатова.
Арендаторам также может быть вполне интересно и предложение не только в бизнес-центрах, но и в жилых зданиях – как, к примеру, в ЖК «I’M» на Шлюзовой набережной. Все вопросы можно довольно быстро решить, фактически не выходя из дома. «Комплексы с коворкингами – положительный тренд даже с точки зрения общения и добрососедских отношений, – уверена Ирина Могилатова. – Ведь раньше у нас была дворовая культура – люди сидели вместе за столами, общались, развлекались. Коворкинг создаст основу для добрососедских отношений, знакомств, общения».
Сейчас в Москве можно найти самые разные виды коворкингов: арендаторам могут предлагаться как традиционные офисные места, так и узкоспециальные площадки. Большой популярностью формат пользуется, в частности, у IT-специалистов. Существуют и премиальные коворкинги, в которые не стыдно пригласить даже самых преуспевающих клиентов, стоимость аренды в них сравнима с помесячной стоимостью в офисах класса А. Есть даже государственные коворкинги для мам, где детей можно оставить под присмотром воспитателя. «В целом главное для коворкинга – правильное построение бизнес-модели на начальном этапе, верный выбор локации с хорошей транспортной доступностью и правильное позиционирование среди своей аудитории, – отмечает Александр Ошурко. – Также важна низкоконкурентная среда в окружении».
Непростые задачи
Несмотря на популярность, прибыльность данного формата – вовсе не «условие по умолчанию». «Коворкинг по сути своей – это сервисный бизнес, что означает с одной стороны высокую долю операционных затрат, с другой – большие возможности роста за счет снижения затрат и увеличения заработка на дополнительных услугах, – отмечает Эвелина Ишметова. – В базовой модели коворкинг приносит выручку, сравнимую с арендной ставкой в той же локации и является убыточным из-за наличия дополнительных затрат на обслуживание резидентов».
Описанная экономика проекта присуща, по словам эксперта, непрофессиональным проектам, которые развиваются в последние годы в России. В среднем модель позволяет получать выручку в размере 1,5-2 к ставке аренды, а на высоком уровне развития сети вкупе с сильным брендом – до 3-х. Впрочем, такой выручкой могут похвастаться пока что только ведущие зарубежные игроки. «Мы видим пути оптимизации через новые модели управления и внедрения новых технологий для коворкингов и гибридных пространств, – продолжает Эвелина Ишметова. – Потенциал роста доходности в этом сегменте сейчас довольно большой, есть куда расти и существующим и новым игрокам».
Вместе с этим компании не останавливаются на возможностях коворкинга, и пытаются внедрять новые форматы. Так, в сентябре этого года Knight Frank PM объявила о запуске проекта FORUM, работающего по системе «все включено» на базе бизнес-центра «Глобал Сити». Арендаторам предлагаются мини-офисы площадью от 15 до 60 кв. м, с полной инфраструктурой и готовыми рабочими местами. Таким образом, в проекте стали объединены достоинства коворкингов и привычный формат офиса.
О том, что этот сегмент будет претерпевать изменения, говорит и Александр Ошурко. «Практика показывает, что фазы наиболее активного развития рынка коворкингов приходятся на кризисный период рынка коммерческой недвижимости. Соответственно, их в полной мере можно назвать кризисным явлением. Когда рынок офисов пойдет вверх, собственники ныне пустующих офисных площадей вернутся к классической, более доходной офисной аренде, а коворкинги, открытые в невостребованных помещениях, переформатируются», – считает эксперт. По его мнению, в результате этого процесса в Москве останутся только наиболее востребованные площадки.
