Может ли промзона стать клондайком для девелопера
В начале следующего года KR Properties начнет строительство второй очереди лофт-квартала «Даниловская мануфактура», спустя два года девелопер сдаст 90 тыс. кв. метров офисов и апартаментов. Портал ComEstate.ru выясняет, насколько перспективен редевелопмент промышленных территорий сегодня.
Генеральный директор KR Properties Сергей Матюхин уверен, «дно» пройдено и арендные ставки больше падать не будут, а чтобы поглотить имеющуюся вакансию на офисном рынке, достаточно создать всего-навсего 300 тысяч новых рабочих мест.
Несмотря на позитивную оценку ситуации генеральным директором, KR Properties сегодня принципиально не берет кредитов и не развивает имеющийся земельный участок в пределах ТТК.
Что касается «Даниловской мануфактуры», то модель финансирования второй очереди будет определена позже, не понятно даже валютная или рублевая кредитная линия будет открыта, ясно только одно – строительство будет вестись по максимуму на собственные средства.
Собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев уверен, создание на территории бывших заводов культурных пространств как отдельных проектов, наподобие завода Flacon или «Винзавода», сейчас актуальнее, нежели строительство новых бизнес-центров. Впрочем, если есть возможность застройки участка жильем - это целесообразнее, советует консультант.
«Сегодня редевелопмент – это фактически единственный способ создания новых объектов внутри Третьего кольца», - говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.
«Территории бывших промышленных зон интересны девелоперам даже в нынешнее непростое время, - добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексей Гарстуков. - В первую очередь, это связано с их удобным расположением в центральных районах Москвы». Эксперт однако предостерегает - в сложившейся рыночной ситуации крайне нерентабельно производить реновацию промзоны, ориентируясь на один вид недвижимости. Для создания конкурентного и востребованного на рынке продукта необходим симбиоз торговой, деловой, жилой, культурной и рекреационной архитектуры.
У редевелопмента промзон есть множество подводных камней. К примеру, директор департамента стратегического консалтинга RealJet Михаил Шапошников обращает внимание, что редевелопмент промышленных площадок не всегда дешевле нового строительства. При смене назначения территорий может понадобиться рекультивация земли. Например, в Орехово-Зуево функционирует торговый центр «Орех», который разместился на территории бывшей текстильной фабрики Саввы Морозова, в одном из корпусов которой находился покрасочный цех. Даже сейчас, спустя почти 100 лет, на прилегающих к «Ореху» территориях борются за очищение земли от вредных веществ. Кроме того, эксперт отмечает, что редевелопмент помимо затрат на реконструкцию может потребовать сноса ненужных строений, плюс расходы на разработку и согласование проектной и рабочей документации.
В Москве, к слову, имеются примеры, когда территория бывшего завода становится обузой для нового собственника – яркой иллюстрацией этому может служить заморозка компанией Krays Development строительства жилья на месте московского спиртоводочного завода «Кристалл».
Могут ли сегодня удовлетворить финансовые аппетиты своих бенефициаров территории, пережившие ревитализацию? Сергей Матюхин уверенно заявляет журналистам, что «Красная роза» как минимум входит в пятерку, а как максимум – в тройку самых дорогих офисных объектов Москвы. И добавляет, что арендные ставки там держатся в долларах. Доказательством слов гендиректора KR Properties служит сделка с Яндексом - стать акционером Яндекса в обмен на площади в «Красной розе» было бы не просто, если бы недвижимость была неликвидной. Тем не менее, доля пустующих офисных площадей на территории кварталов, возникших на месте заводов, ничуть не ниже чем в среднем по рынку. В той же «Красной розе» почти полностью сдается корпус «Демидов», в «Даниловской мануфактуре» вакансия на уровне 15%, правда, в ближайшее время ее должен поглотить новый арендатор, имя которого не раскрывается.
Старший консультант департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Ольга Лукинская говорит, что в среднем разница в стоимости аренды помещений в лофт-кварталах и обычных бизнес-центрах в той же локации может составлять 35%, но если бывшее производственное здание становится популярным, то ставки в нем дорастают до уровня офисных. Средняя стоимость арендной ставки офисов в арт-пространствах, расположенных в центре, составляет 18 – 28 тыс. руб. за кв. метр в год, за пределами ТТК – 12 – 17 тыс. руб. за кв. метр в год.
Ведущий специалист департамента коммерческой компании «НДВ-Недвижимость» Вадим Кашкин называет те же цифры: арендные ставки - 17,5 - 35 тыс. руб. за кв. метр в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Конкретизирует ставки по различным объектам Алексей Гарстуков - на «Красном Октябре» аренда составляет от 10 до 25 тыс. кв. метров в год, на заводе «Арма» - от 18 до 35 тыс. руб. за кв. метр в год, на территории «Винзавода» - от 10 до 30 тыс. рублей за кв. метр в год. Сильный разброс коммерческих условий обусловлен разнообразием предлагаемых площадей и их расположением в составе культурных пространств. За минимальные ставки предлагаются помещения свыше 500 кв. метров, соответственно, по максимальным ставкам экспонируются небольшие помещения с наиболее выгодным и удобным расположением.
«Финансовый результат проекта будет зависеть не только от качества лофт-пространств и апартаментов, но и от цены, которую арендаторы готовы платить за атмосферу и возможность находиться в культовом месте», - уверена консультант проектного отдела RealJet Светлана Малышкина. Ее слова подтверждает и Наталья Круглова, директор бизнес-направления компании Strategy Capital Advisor. Она отмечает, что во всем мире бывшие промзоны становятся местами проживания истеблишмента после того, как их делают модными люди творческих профессий. Стандартный путь эволюционирования, ревитализации промышленных территорий повторяет Москва. После того, как бесхозную, заброшенную площадку обживает богема, место становится точкой притяжения. Оно начинает интересовать коммерческих арендаторов. На периферии появляются жилые комплексы, другая инфраструктура, постепенно аренда дорожает, «креативные», творческие арендаторы вынужденно съезжают из-за высоких арендных ставок. Им на смену приходят девелоперы, и земля осваивается как новое качественное городское пространство. Впоследствии на таких территориях возникают дорогие жилые проекты.
Сейчас в Москве сразу два титана – АФК «Система» и «ЛСР» осваивают гигантскую промзону «ЗИЛ». Суждено ли ей стать местом силы, зоной культурного и делового притяжения – покажет время. Правда, не исключено, что на ситуацию могут влиять силы, которыми не в состоянии управлять даже эти корифеи российского бизнеса.
