Новые концепции офисных пространств
Быстро меняющийся рынок требует от владельцев офисов применения новых подходов, концепций и технологий. Обновление уже существующих объектов, а также новое строительство подчинены поиску форматов, которые были бы максимально востребованы арендаторами.
Пространство для жизни
Подход к офисной работе претерпел серьезные изменения в последние десятилетия, и владельцам бизнес-пространств приходится принимать это во внимание. Идет ли речь о новом строительстве или же о реновации уже существующего бизнес-центра, неизменным остается одно: для того, чтобы объект был востребованным, он должен быть удобным, интересным и технологичным.
«В большинстве компаний функционал сотрудников разнообразен. В течение дня им приходится отвечать на электронную почту и звонки, проводить встречи и презентации, делать аналитическую работу, участвовать в мозговых штурмах. Работодатели стремятся создать условия, в которых человек может переключить свое внимание, отдохнуть и в итоге показать лучший результат», – рассказывает Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости компании Knight Frank.
В офисе «Сбербанка» (IND Architects).
Вместе с этим арендаторы зачастую стараются отходить от жестких форматов делового общения, обращая внимание на необычные, даже игровые формы пространств, в которых хотелось бы творить, искать нестандартные подходы к решению проблем, взаимодействовать и сотрудничать. «Решать эти задачи можно по-разному – через разнообразие поверхностей, где можно сидеть и работать, начиная от диванов, пуфов, кинозалов, скамеек, и заканчивая элементами семейного офиса домашнего декора», – продолжает Мария Зимина.
Такой подход не мог не сказаться на офисном рынке в целом, который сделал серьезную ставку на инфраструктуру. К тому же все большее число бизнес-центров нацелены на возможность круглосуточного использования – примером этому может служить ММДЦ «Москва-Сити». «Больше не нужно ходить на работу, в поликлинику, спорт-зал или вести детей в детский сад, преодолевая большие расстояния, инфраструктура консолидируется в рамках здания», – отмечает Андрей Хазов, управляющий директор строительной компании Fort Project.
Именно изменение предпочтений самих пользователей – тех, кто приходит работать в эти бизнес-центры, – и является одной из основных причин, влияющих на решение о разработке новых офисных концепций. «К 2025 году миллениалы составят до 75% работающих в мире людей и их интересы нельзя игнорировать, нужно перестраиваться под новые реалии, – убежден Андрей Сидоров, партнер архитектурной студии IND Architects. – Среди ключевых ценностей таких сотрудников – возможность самореализации, постоянного обучения, развития, легкость коммуникации, баланс работы и личной жизни».
Ответы на новые запросы
Одно из основных направлений – кастомизация бизнес-центров, их ориентация на конечного потребителя и именно его представление о комфорте. Это касается, в том числе, технологий и оснащения офисных пространств. Конечно, применение технологий ограничивается бюджетом компаний-заказчиков. В то же время сами по себе нововведения чаще всего напрямую направлены на экономию и оптимизацию затрат на эксплуатацию офиса.
«Сегодня застройщики применяют такие решения именно с целью повысить привлекательность своих объектов за счет снижения эксплуатационных расходов, и увеличения эффективности зданий, – говорит Инна Травина, директор по развитию бизнеса отдела управления проектами компании JLL. – Речь идет о технологичных системах фасадов, энергоэффективных системах освещения, интеллектуальных системах контроля и управления доступом, системах управления вертикальным транспортом, системах контроля и управления внутренним климатом в здании».
В офисе «Сбербанка» (IND Architects).
О практике внедрения новых технологий рассказывает и Андрей Сидоров: «Все более широкое внедрение в БЦ и офисах получают системы «умный дом», управляющие светом, отоплением, кондиционированием и позволяющие регулировать потребление энергии. Датчики реагируют на температуру, уровень освещенности, влажности, и система создает комфортную атмосферу».
Связаны новые технологии также и с системами контроля и управления доступом. Сейчас в ряде случаев уже убираются привычные турникеты, вводятся бесконтактные стойки контроля, которые считывают сигнал с карты прямо из сумки или карманов сотрудников.
В вопросах же планировки основное внимание уделяется гибкости пространства и их многофункциональности. Оно должно быть с легкостью трансформируемым для встреч и обсуждений. Используются также «умные» стеклянные перегородки, которые могут становиться прозрачными или матовыми за счет управления с пульта. «В офисе обязательно находится место для лаунж-зон, где можно и отдохнуть и устроить брейнсторм, нередко оборудуются игровые комнаты, а порой и спальные места», – говорит Андрей Сидоров.
Строительство и отделка
Все чаще в сегменте офисной недвижимости применяются технологии BIM (Building infomation modelling). Их главным достоинством является то, что оцифрованная база данных делает процесс строительства прозрачным и упрощает расчеты.
«Решив заменить в помещении, к примеру, обои на декоративную штукатурку, клиент сразу и в полном объеме получит результат пересчета системы: изменения на картинке (3D-визуализации), изменения во всех спецификациях материалов, в графиках сроков и в бюджете проекта. Можно изменить любой параметр и сразу увидеть, как это повлияет на весь проект, как изменится график выполнения проекта», – рассказывает Андрей Хазов.
В отделке помещений нередко используются более износостойкие материалы – такие, как HPL-панели (High Pressure Laminate), выполненные на основе древесного волокна и крафт-бумаги.
«С учетом нашего климата и строительного законодательства, мы не видим повсеместного внедрения инновационных строительных материалов. Однако совершенствование инженерной составляющей строительства – неотъемлемая часть, позволяющая увеличить эффективность зданий и улучшить экономику строительства», – говорит Инна Травина.
Зона для отдыха и общения в тренинг-центре компании Hilti (Fort Project).
Дизайн и архитектура
Еще несколько лет назад такие факторы, как имя архитектора, необычная конфигурация здания, привлекающий взгляды фасад, могли влиять на ставки, поднимая их чуть ли не на треть. Однако сейчас тенденция изменилась, и мало кто готов переплачивать только за красоту.
«Архитектура и дизайн офиса, конечно, относятся к характеристикам, напрямую влияющим на востребованность площадей, но только в высоком сегменте и только при благоприятной рыночной ситуации. В классах В, В- и С первоочередное значение для арендатора имеют локация, транспортная доступность, хорошая ставка аренды и те преференции, которые может предложить собственник», – отмечает Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис».
В таких условиях собственники зданий стараются применять хоть и экономичные, но при этом эффектные визуальные приемы. Нередко в интерьерах используются зеленые элементы, создаются зоны зимних садов и даже устанавливаются стенки из мха. Ориентация на природу и спокойствие поддерживается и в офисах технологичными решениями.
«Чтобы обеспечить сотрудникам необходимую тишину, в офисах проектируют акустические кабины, которые поглощают внешний шум, в интерьере используются кресла или диваны с шумопоглощающими стенками», – рассказывает Мария Зимина.
Также в оформлении общественных пространств стало модным включение арт-объектов и инсталляций. «На западе, кстати, почти во всех качественных БЦ порядка 3-5% бюджета отводится именно на предмет искусства, арт-объект, который «собирает» среду у главного входа в здание, формирует имидж пространства на входе», – отмечает Андрей Ковалев.
Считается, что основная часть нововведений в дизайне и архитектуре обусловлено европейскими и американскими стандартами. «Зачастую так и есть, – утверждает Инна Травина. – Крупные корпорации имеют свои регламенты, определяющие стандарты размещения сотрудников и решения дизайна интерьеров. Эти стандарты уже давно применяются на нашем рынке, и российские офисы не уступают в качестве и технологичности своим европейским «коллегам».
Фото и 3D-иллюстрации офисных интерьеров предоставлены бюро коммуникаций «Рупор».
