Офисы на бывших промышленных территориях
Огромные пространства бывших промышленных зон позволяют реализовать крупные проекты самых разных форматов, при этом расположение многих из них может быть не слишком интересным потенциальным арендаторам офисной недвижимости. Так как же будет развиваться офисный сегмент в ходе реновации? Об этом мы попросили рассказать экспертов рынка коммерческой недвижимости.
Учитывая требования рынка
На территории бывших промышленных зон может быть построено жилье, офисные и торговые здания, спортивные и медицинские центры и недвижимость других форматов. «Будущую функцию промышленной зоны формируют, прежде всего, запрос рынка и потенциал локации, который рассчитывается на основе анализа best use, – рассказывает Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci Project Management. – Деловая или жилая функции также зависят от особенностей участка, степени загрязнения земель, особенностей локации и спроса в ней».
Если промышленная территория расположена в отдалении от метро и вокруг нее находятся другие подобные объекты, то, скорее всего, на ней будут создаваться офисы, а также объекты инфраструктуры для сотрудников, нежели жилые проекты.
Разумеется, выбор формата зависит также и от долгосрочных планов девелопера. «Если его стратегия предусматривает сохранение активов и дальнейшее управление ими, то вероятнее всего будет выбрана офисная и торговая функции. Если же девелопер придерживается стратегии выхода, то в последние годы предпочтительнее реализация, например, апартаментов», – поясняет Руслан Кубрава.
Основной движущей силой в выборе направления развития остается понимание доходности. «С одной стороны, направления обуславливает Генплан города. С другой стороны, среди инвесторов существует понимание «перспективности» тех или иных зон города, основанное на сложившихся ставках аренды и доходности существующих объектов, – говорит Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу инвестиционной компании Key Capital. – Именно поэтому выбор среди предложенных Генпланом территорий происходит на основании ожиданий доходности и востребованности офисов в конкретной локации».
Влияние на ситуацию оказывает также и дефицит качественных офисов, который на сегодняшний день наблюдается в связи со снижением ввода новых объектов. «Еще до недавнего времени почти все офисные проекты в Москве были «заморожены», и никто из крупных кредитных учреждений не финансировал и не кредитовал офисные проекты, все девелоперы, в основном, занимались жилой недвижимостью. Сейчас ситуация начинает меняться, появляются предпосылки к строительству офисной недвижимости», – рассказывает Борис Левянт, архитектор, генеральный директор архитектурного бюро ABD architects.
«На данный момент сложилась ситуация, в которой почти невозможно найти свободный офис, – продолжает эксперт. – Это проявляется и в работе нашего бюро ABD architects. Когда мы работали с ГК «Пионер» и делали большой многофункциональный комплекс, в основном рассчитанный на апартаменты, в процессе реализации этого проекта возникла необходимость почти в десять раз увеличить количество офисов в этом комплексе». В качестве основных точек роста Борис Левянт называет проекты в ММДЦ «Москва-Сити», в районе метро «Аэропорт» (завод МИГ), территорию ЗиЛ, пространство рядом со станцией метро «Технопарк».
Локация определяет развитие
Количество офисных зданий в промзоне, а также их класс определяются локацией. Так, восточное направление, как отмечает Ольга Земцова, директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE, традиционно пользуется меньшим спросом со стороны арендаторов за счет промышленного имиджа. Стоит учесть проекты, реализуемые на больших территориях, как правило, диверсифицированы: жилье и офисы привлекают различных покупателей, что позволяет избежать внутренней конкуренции среди объектов.
В целом складывается неоднозначная ситуация: несмотря на большое количество промзон, пространства которых в состоянии вместить необходимую городу офисную недвижимость, локация многих из них не соответствует запросам арендаторов, которые и формируют спрос на крупные объекты. Тем не менее, позитивных примеров тоже хватает. Наиболее перспективными для освоения путем строительства коммерческих объектов являются промышленные зоны, расположенные рядом с центром – это такие территории, как «Серп и Молот», «ЗиЛ», «Алексеевские улицы» и др.
«В подавляющем большинстве промзон планируется комплексная застройка, где жилье и общественные здания займут не менее половины площади. Тем не менее, бизнес центры, которые обеспечивают рабочие места и являются также важными объектами, запланированы к постройке, – рассказывает Павел Люлин, генеральный директор SVN. – В зависимости от местоположения объем строительства именно объектов коммерческой недвижимости будет различаться».
В результате реновации на территории промзон открываются, как правило, офисы классов В (В+) и С, однако если предусмотрено новое строительство, то могут быть введены и бизнес-центры класса А. Офисы класса С создаются, как правило, на базе бывших промышленных зданий. «Создать объект, по техническим параметрам соответствующий классу А, в промзоне можно, но чаще не имеет смысла в силу отсутствия спроса на такое здания в данной локации», – считает Эвелина Ишметова.
Особенности строительства
Основными сложностями при освоении промзон, вне зависимости от формата и класса недвижимости, являются требования к рекультивации земель и стоимость подключения. «Также если объект имеет охранные обязательства, имеется необходимость реконструкции или реставрации строений, – добавляет Руслан Кубрава. – Кроме того, при сохранении зданий нужна тщательная оценка конструктива на предмет необходимости дополнительных работ по его укреплению».
«Сложности, с которыми приходится сталкиваться девелоперам, характерны для всей недвижимости в Москве, как для технопарков, так и для жилья и апартаментов, так как проектировать и развивать недвижимость в Москве довольно непросто», – поддерживает Борис Левянт. При этом эксперт отмечает, что подобные проекты привлекают девелоперов за счет того, что стоимость строительства на территориях промзон все равно остается не самой высокой, к тому же плюсом является возможность реализации различных форматов.
В процессе работ девелоперам и архитекторам есть на что опираться: в настоящее время в мировой практике накоплен определенный опыт по реновации промышленных зон. «C началом индустриальной революции в начале 90-х в Нью-Йорке был реализован первый нашумевший проект редевелопмента – преобразование района Meatpacking в современный бизнес-кластер. В то же время во всем мире стали появляться проекты переосмысления промышленных территорий – на заброшенных ранее площадях размещались жилые объекты, отели, офисные здания и так далее», – рассказывает Екатерина Ньюман, генеральный директор компании Q1 Group.
Одним из таких преобразований стала промзона города-порта HafenCity, которая началась в 2000 году и продолжается по сегодняшний день. «Проект по-настоящему уникален и многогранен. Фактически это расширение исторического центра города почти на 40%, – продолжает Екатерина Ньюман. – На территории площадью около 155 га создается целый город в концепции «жить, работать, отдыхать». Здесь офисы соседствуют с музейными пространствами, а на свежем воздухе организованы зоны отдыха и проведено комплексное озеленение территории».
Будет ли спрос на офисы удовлетворен?
Ситуация нехватки крупных офисных площадей, сложившаяся на офисном рынке, может измениться за счет нового ввода, и в этом промышленные территории представляют огромные возможности для реализации проектов. Воспользуются ли ими застройщики?
«Учитывая возникший тренд, многие девелоперы уже переориентировали свои проекты и постепенно возвращают офисную функцию в состав концепции, – считает Руслан Кубрава. –Поэтому в ближайшие годы рынок, скорее всего, будет насыщаться данным форматом, и спрос больших структур будет удовлетворен».
При этом рассчитывать стоит, скорее, на бизнес, нежели на государственную поддержку. «Вряд ли город будет развивать офисные проекты, это скорее частная инициатива девелоперов, – считает Борис Левянт. – Они видят концепцию, строят бизнес-модель и берут на себя эти риски. Наиболее эффективны с точки зрения дальнейших продаж и арендных платежей многофункциональные центры, которые являются частью ТПУ, потому что наличие качественной инфраструктуры дает серьезное преимущество на рынке перед другими вариантами».
Не стоит забывать и о появлении такого формата, как технопарки, который как раз активно поддерживается столичными властями. Его нельзя назвать офисным проектом, но часто в его состав входят такие площади. «Единственными резервами Москвы для нового строительства являются, во-первых промзоны, а во-вторых, территории, граничащие с МКАД. В этих районах, особенно с хорошей транспортной доступностью, также возможно развитие крупных офисных центров», – отмечает Борис Левянт.
Мы попросили экспертов рассказать, какие офисные объекты в промзонах они считают наиболее интересными. Вот их ответы:
Екатерина Ньюман, генеральный директор компании Q1 Group:
«Я хотела бы отметить действительно значимые проекты, в которых удалось сохранить историческую самобытность, и в то же время насытить пространство интересной культурной жизнью, создать самодостаточный культурный кластер. Самый яркий пример такого удачного переосмысления – это территория фабрики «Красный Октябрь».
Другой интересный кейс – редевелопмент бизнес-квартала «Арма» в районе Курского вокзала. Исторически здесь располагался газовый завод. Сегодня памятник промышленной архитектуры преобразован в бизнес-центр. Этот проект стал одним из первых масштабных преобразований устаревшего производства в центральной части города. Как и другие аналогичные проекты, изначально «Арма» сделала ставку на формат арт-кластера, но со временем вектор сместился в пользу офисов. В планах также было строительство новых офисных зданий на территории завода, но концепция не была реализована в полной мере. Ограничились лишь реконструкцией одного из газгольдеров, по итогам которой статус офисных помещений в этом здании получил категорию А. Среди арендаторов «Армы» не только креативные творческие компании, но и крупнейшие международные бренды и компании».
Ольга Земцова, директор направления стратегического консалтинга в компании CBRE:
«Примерами «одухотворенного» редевелопмента можно назвать «Даниловскую Мануфактуру», «Новоспасский двор», «Красную Розу», «Большевик», «Фабрику Станиславского», «Арму», «Флакон» и другие территории, который из исторических промышленных предприятий превратились в прекрасно благоустроенные бизнес-кварталы с качественными офисными и жилыми пространствами, комплексной бизнес-средой, включающей в себя богатую инфраструктуру, общественные пространства, культурные объекты.
Также в качестве примера можно привести офисный кластер вокруг станции метро «Технопарк», который создан на бывшей территории «ЗиЛ». Благодаря новой станции метро и комплексного развития территории, которое продолжается, данный офисный кластер привлек крупных российских и международных арендаторов».
Борис Левянт, архитектор, генеральный директор архитектурного бюро ABD architects:
«Наше архитектурное бюро расположено в 19 корпусе бизнес-центра «Арма», и нам как «жителям» этого центра очень нравится этот проект. Он является реновацией большой промышленной территории в районе Сыромятнической улицы. Это удачный пример работы с промзоной, с исторической фактурой, которая там есть, старыми кирпичными зданиями и сооружениями газгольдеров. В результате получился очень неплохой проект».
Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу инвестиционной компании Key Capital:
«Мне нравится, как последовательно развиваются «Грузинский Вал» и «Серп и Молот». В первом случае работали несколько девелоперов, во втором – один крупный. Но результат очень закономерный. В данных локациях появляется то, что наиболее востребовано тут: жилые объекты и общественные здания.
В зоне «ЗиЛ» реализуется наиболее концептуальны подход: от глобальной концепции к последовательной застройке крупными девелоперами. Реализация одного жилья на полуострове нецелесообразна. Для создания грамотного баланса территории в проект введены административно-деловые объекты, торговые центры, гостиницы и активная культурно-спортивная составляющая».
Руслан Кубрава, генеральный директор S.A. Ricci Project Management:
«Наиболее интересные из завершенных проектов, на мой взгляд, – «Фабрика Станиславского», «Большевик», квартал «Арма». Их отличает продуманная концепция, сочетание деловых, торговых и общественных функций, развитая инфраструктура и качественное строительное исполнение».
