Офисы Новой Москвы: восстановление рынка начнется через 3 года
Территория роста, центр притяжения, драйвер развития - как только не называют Новую Москву федеральные и региональные чиновники. Портал ComEstate.ru решил разобраться, что «взрастить» и «притянуть», а также в какую сторону «развить» можно рынок офисной недвижимости за МКАДом, если за год вакансия в классе А выросла здесь на 10%, а спрос составил всего 3% от общего совокупного спроса на офисные площади в Московском регионе.
За три года существования понятия «Новая Москва» на территории Троицкого и Новомосковского административных округов было возведено около 3 млн квадратных метров коммерческой недвижимости, в основном это офисные и торговые центры, сообщил прессе руководитель Департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. Участники рынка корректируют цифры, учитывая только качественные офисные площади. «Офисный рынок Новой Москвы представлен тремя комплексами общей площадью 405 тыс. кв. метров, - говорит руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. - Пионером стал бизнес-парк «Румянцево», офисная площадь которого составляет 260 тыс. кв. метров. В 2014 году были введены в эксплуатацию бизнес-парки ComCity фаза Alpha и К2 здание А. В 2015 году сданы строение В бизнес-парка К2». До конца года ожидается ввод еще 140 тыс. кв. метров. В общей сложности к 2018 году должно функционировать порядка 400 тыс. кв. метров арендуемой площади в готовящихся к сдаче бизнес-центрах и бизнес-парках Новой Москвы, уточняет руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексей Гарстуков.
Последний тренд на перенос сроков сдачи объектов коснулся и недвижимости в Новой Москве: вторая фаза СomCity (Bravo) будет сдана не в третьем квартале 2016 года, как планировалось ранее, а в 2018 году. Как полагает Алексей Гарстуков, это связано с проблемами финансирования и заполняемостью объекта. Справедливости ради надо отметить, что на территории Новой Москвы самая низкая вакансия – 24% - именно в бизнес-парке ComCity в фазе Alpha. Самая высокая – 53% - в бизнес-парке К2 (здания А и В). Но в то же время бизнес-парк с самой высокой вакансией эксперты называют одним из самых интересных. «Пожалуй, к наиболее качественным проектам с точки зрения технических характеристик, оснащения можно отнести K2, - считает Алексей Гарстуков. – Он сертифицирован по стандартам «зеленого» строительства BREEAM, оценка Excellent. Потери полезной площади в зданиях бизнес-парка минимальны и составляют 7,5%».
В целом же каждый бизнес-парк в границах Новой Москвы имеет свое конкурентное преимущество. Как отмечает директор по маркетингу делового квартала Neopolis Светлана Григорьева, в ComCity смогли создать IT-кластер (арендаторы: «Ростелеком» - 58,5 тыс. кв. метров, ГК «Систематика» - 17,6 тыс. кв. метров, Oracle - 6,4 тыс. кв. метров и «Астерос» – 10,3 тыс. кв. метров), Neopolis стал первым в России бизнес-центром lifestyle формата, К2 построен с соблюдением green standarts, а G10 сделал ставку не на аренду, а на продажу площадей небольшими блоками.
Арендные ставки в офисах Новой Москвы почти в два раза ниже, чем в старых границах и варьируются от 10 до 16 тыс. рублей за кв. метр в год, отмечает заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar Анна Данченок. Алексей Гарстуков называет еще более точные цифры: в БЦ Neopolis базовая ставка аренды (не включая НДС и ОРЕХ) составляет от 14 до 16 тыс. рублей за кв. метр в год (в зависимости от объема арендуемых площадей), в бизнес-парке К2 – от 10 тыс. руб. за кв. метр в год, в ComCity базовая ставка аренды номинируется в евро и составляет 289 евро за кв. метр в год (не включая НДС и ОРЕХ). Большинство собственников бизнес-парков предлагают уточнить ставки аренды по запросу, это нормальная практика, поскольку конечная ставка зависит от требуемой площади и от типа арендатора.
Интересно, что вакансия в офисах Новой Москвы, как и в ММДЦ «Москва-Сити», выше, чем в среднем по рынку. Кризис повлиял на совершенно разные проекты одинаково – лишил арендаторов. И очевидно, если бы не сложившаяся экономическая ситуация, наполняемость этих принципиально разных проектов и концепций была бы совершенно иной.
Пока же эксперты пытаются осторожно нащупать ключевые преимущества бизнес-центров и бизнес-парков за МКАДом. Анна Данченок отмечает, что основное достоинство офисов в Новой Москве - концепция, которую достаточно сложно реализовать в старых границах столицы. Например, в Neopolis уникальная инфраструктура – на эксплуатируемых крышах двух паркингов находится зона для отдыха и занятий спортом. В G10 есть гостиница и вертолетная площадка. Директор по развитию RD Management Александр Устинов говорит, что проекты Новой Москвы становятся местом притяжения деловой активности, и со строительством деловых центров и бизнес-парков новые территории получают градостроительное и социальное развитие. В этот перечень входят бизнес-парки «Румянцево», ComCity, K2, административно-деловой центр в Коммунарке (куда переедет префектура Троицкого района), поселок Мосрентген, территории аэропорта Внуково, город Троицк и др.
Эксперты отмечают также, что для бизнес-парков за пределами МКАД очень важно не только правильное позиционирование, но и транспортная инфраструктура. Компании, которые традиционно интересуются бизнес-парками, - это представители секторов IT, высоких технологий, FMCG, банков (для размещения бэк-офиса). Соответственно, как считает заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева, речь идет не столько об интересе к Новой Москве, сколько к направлениям с развивающейся транспортной инфраструктурой и растущей активностью. Впрочем, с ней не согласен Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG: «Уровень заполняемости в офисах за МКАДом зависит прежде всего от способности управляющей компании привлечь крупного арендатора - такого, к примеру, который увидит в переезде за МКАД хорошую возможность консолидировать все подразделения на одной офисной площадке». Такой «якорь» может притянуть новых арендаторов – своих контрагентов, поставщиков, клиентов.
Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис», как и другие участники рынка, отмечает, что офисный рынок дольше других сегментов коммерческой недвижимости восстанавливается после кризиса. Фактически рынок даже не до конца оправился после кризиса 2008-2009 годов, поскольку новые объекты, появившиеся после этого времени, заполнялись арендаторами в среднем в течение 2-3 лет, чего в «тучные нулевые» никогда не было.
«Объективно сегодня для Новой Москвы, как и для Московской области, оптимальный вариант развития нового проекта — это недорогая жилая застройка, по максимуму обеспеченная качественной инфраструктурой, - считает Андрей Ковалев. - Это как раз тот продукт, который востребован даже в условиях кризиса. Недаром многие строящиеся офисные проекты сегодня меняют концепцию, добавляя апартаментную составляющую или даже полностью меняя функцию с офисной на жилую. Торговые объекты в Новой Москве в целом менее уязвимы, особенно если они возводятся рядом или в составе инфраструктуры жилых комплексов».
Директор департамента офисной недвижимости компании Praedium Роман Щербак отмечает, что Новая Москва на данный момент перенасыщена офисными площадями. После присоединения земель к городу и многочисленных деклараций о развитии новых территорий девелоперы активно потянулись в Новую Москву, однако столкнулись с тем, что фактически зона необжитая. Исторически здесь находились несколько небольших подмосковных городов, жители которых работали либо рядом с домом, либо в Москве, а также большие лесные массивы и коттеджные поселки. Чтобы сломить многолетний уклад жизни этих районов и сделать Новую Москву частью мегаполиса, потребуются десятилетия. Поэтому все деловые объекты «кучкуются» возле МКАДа в надежде на спрос со стороны крупных промышленных и IT-компаний. В глубине территорий деловой жизни практически нет. С Романом Щербаком согласен и Юрий Тараненко: «В целом Новую Москву сложно назвать привлекательной для арендаторов офисной недвижимости. Некоторые шансы на успех есть у бизнес-центров, расположенных непосредственно на МКАДе, а более удаленные от Кольцевой объекты как испытывают, так и будут испытывать сложности с заполняемостью. Общая тенденция такова, что движения арендаторов за пределы «старой» Москвы сейчас нет, напротив — они переезжают из области в столичные комплексы. Поэтому у новомосковского рынка офисной недвижимости весьма туманные перспективы развития».
Эксперты сходятся во мнении, что восстановление офисного рынка Новой Москвы начнется тогда, когда станет сокращаться офисная вакансия в Москве. «Мы, безусловно, зависим от процессов, происходящих в старых границах города, - говорит Светлана Григорьева (Neopolis). - Главным образом потому, что ментальность некоторых арендаторов в классе А не позволяет им рассматривать качественные объекты не в центре для аренды своих офисов. Но мы не два разных рынка, мы единый рынок – офисы класса А в Москве. При этом мы выделяемся по сравнению со «старой» Москвой своей необычной инфраструктурой и размещением в противотоке дорожному движению. И ряд продвинутых арендаторов рассматривают все предложения рынка, включая децентрализованные».
Алексей Гарстуков резюмирует: «Рынок офисной недвижимости Новой Москвы будет подвержен тем же трендам, что и рынок Москвы, однако выход из кризиса будет происходить медленнее. Это объясняется падением спроса на офисные помещения у крупных компаний, которые составляют основную целевую аудиторию таких проектов. По мере появления дефицита офисных площадей в границах «старой» Москвы, который может проявиться в связи с замедлением темпов строительства, по нашим оценкам, не ранее чем через 2,5-3 года, постепенно начнут заполняться и помещения в Новой Москве».
