В каталоге 3948 частных объявлений
Мы бесплатно подбираем коммерческую недвижимость по вашему запросу.
Новости, статьи, аналитика, интервью, а также 1131 объект
коммерческой недвижимости Москвы.
Реклама
Реклама

Онлайн-торговля меняет складской рынок

Спрос на складские помещения со стороны онлайн-ритейла значительно возрос, причем внимание компаний часто уделяется не просто крупным, но и высокотехнологичным объектам. О том, как меняется этот сегмент в связи с увеличившейся активностью интернет-торговли и какие возможности арендаторам и покупателям складов предоставляются в настоящее время, мы попросили рассказать экспертов рынка.

Развитие сегмента влияет на спрос

С активным развитием интернет-торговли в Москве за последние годы закономерно увеличился и спрос на площади, предназначенные для хранения товаров. Эксперты отмечают, что положительная динамика на рынке складской недвижимости в этом сегменте наблюдается с 2014 года. Так, по данным CBRE, с 2014 по 2016 доля сделок онлайн-ритейлеров в общем объеме сделок составляла около 3,3%, а в период с 2017 по 2019 этот показатель достиг отметки 16%.  В JLL отметили, в 2018 году совокупная доля крупных федеральных торговых операторов в совокупности с e-commerce составляла 44% спроса на аренду складских площадей в Московском регионе.

«Высокие темпы роста e-commerce в России – это эффект низкой базы, – считает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Сегодня в стране онлайн-продажи составляют 4% от товарооборота. Для сравнения, в Европе этот показатель в среднем достигает 17%. В общем объеме электронной торговли доля России составляет 1%, тогда как, например, Китая – 47%».

Развитие онлайн-ритейла привело к большому количеству сделок аренды и купли-продажи складских площадей. «Можно говорить о существенном усилении активности спроса и о дальнейшем его развитии со стороны компаний, – рассказывает Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. – В структуре спроса преобладала аренда: например, крупнейшей сделкой 2018 года стала аренда склада площадью 122 тыс. кв. м между онлайн-ритейлером OZON и девелопером «Ориентир». Также стоит отметить несколько масштабных сделок по покупке в формате built-to-suit, характеризующихся как наличием собственной свободной земли под строительство, так и наиболее выгодным расположением относительно ближайших конкурентов».

При этом, как отмечает Александр Перфильев, директор складской и индустриальной недвижимости ILM (руководитель проекта Skladium), еще 3 года назад объемы были настолько низкими, что направление e-commerce не выделялось специалистами в отдельный сегмент, поэтому рост спроса начинался практически с нулевой отметки. «В 2017-2018 гг. онлайн-ритейл стал одним из драйверов рынка именно в крупных сделках. Большие площади были приобретены и арендованы компаниями Wildberries, Ozon и «Утконос», – добавляет эксперт.

Выбор между арендой и приобретением складского объекта зависит от логистики и оптимизации бизнес-процессов ритейлера. «Если компания понимает, что ее потребности не удовлетворяет текущий склад, то начинает искать новую площадку. Естественно, выгоднее аренда. Но свободных складов сейчас не так много. Более того, часто они не удовлетворяют потребностям. Поэтому сейчас популярен формат BTS-аренда, когда склад строится по параметрам клиента, которые будет его арендовать длительный срок, минимум 7 лет», – рассказывает Ярослав Звягинцев, руководитель по маркетингу ГК «А Плюс Девелопмент».

Требования онлайн-ритейла

Спросом со стороны онлайн-ритейла пользуются самые разные по характеристикам складские объекты. Как объясняет Оксана Копылова, дело в том, что логистическая цепочка до конечного пользователя сильно разнится в зависимости от типа товара и размера ритейлера: число звеньев может составлять от одного (M2C – manufacturing to consumer) до большого количества (В2В и В2С). Тип складской инфраструктуры также зависит от этих факторов.

«Крупные онлайн-ритейлеры и фулфилмент-операторы для организации цепочки поставок к конечному потребителю задействуют распределительные центры. В Московском регионе они обычно расположены на вылетных магистралях, на Московском малом кольце и т.д. Крупные игроки наряду с РЦ также используют и внутригородскую инфраструктуру. Примерами могут служить склады фулфилмент-операторов, пункты выдачи заказов e-commerce операторов, таких как Lamoda, Wildberries, Ozon, автоматизированные терминалы по типу PickPoint или Boxberry», – рассказывает Оксана Копылова.

Внутригородская инфраструктура онлайн- и омниканальных ритейлеров представлена, как правило, небольшими складами (их площадь составляет 5-10 тыс. кв. м, класс – В и ниже), а также пунктами выдачи заказов, для которых подбираются помещения вообще чуть ли не любой конфигурации, которые не востребованы традиционным ритейлом. Однако нельзя сказать, что на складской рынок внутри города онлайн-ритейл оказал значительное влияние.

«Небольшие объекты также могут быть интересны, но преимущественного в черте города. Они выступают фулфилмент-центром для более оперативной доставки товара. Но опять-таки, это зависит от экономики, – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci. – Если небольшие отдельно-стоящие объекты для ритейлера более выгодны и менее рискованы с точки зрения управления, то он выберет этот вариант. Все зависит от выбранной стратегии».

Наиболее востребованными направлениями с начала 2017 года считаются Ленинградское, Новорязанское и Симферопольское шоссе, где, по данным CBRE, закрыто 495 тыс. сделок.

Важность оснащения

Евгений Нумеров, управляющий директор, партнер Skladman USG, сопредседатель складского комитета АИП России, отмечает, что для онлайн-магазинов характерны большие площади (в 3 раза больше, чем для традиционных ритейлеров) для хранения товаров, места для сбора и упаковки заказов, место для обработки возврата. «Небольшой размер интернет-заказов означает, что большая часть операций приходится на поиск и сбор единичных товаров, что требует больших затрат ручного труда. Крупные онлайн-ритейлеры могут позволить себе автоматизированные системы сбора заказа», – поясняет эксперт.

Операторам, которые работают с большим ассортиментом, больше всего подходят многоэтажные склады, каждый уровень которого фактически представляет собой отдельный склад.  «Онлайн-ритейлеры, торгующие фармацевтическими товарами, продуктами, которые хранятся при нормированной температуре, выбирают многоэтажные склады с мультитемпературными помещениями, – рассказывает Евгений Нумеров. – Операторы, работающие с большими объемами однородных товаров и использующие автоматизированные решения, как правило, выбирают многоярусные склады (стеллажная система, интегрированная в каркас здания, где помещения высотой более 12 м)». А вот онлайн-магазины, имеющие дело с тяжелыми бытовыми приборами и техникой для дома и сада, выбирают плоскостное хранение, зачастую с рампой.

Важно онлайн-ритейлу и количество доков. По данным ILM,  в настоящее время популярность получают объекты формата кросс-док – вытянутые здания малой глубины с доками по обеим сторонам, которые используются для перераспределения товара, а не для его хранения. «В остальном требования мало отличаются от требований классического ритейла. Важны характеристики пола (антипылевое покрытие и максимальная нагрузка), системы безопасности и пожаротушения, шаг колонн, водоснабжение, энергоснабжение», – отмечает Александр Перфильев.

Внимание к классу А

«Компаниям, работающим в сфере интернет-торговли, требуются не стандартные логистические решения, а возможность организовать «гибридные пространства» с дополнительными опциями, считает Евгений Нумеров. – Такие пространства могут совмещать функции магазина и склада, куда клиенты заезжают, чтобы забрать свой онлайн-заказ. Другой вариант – сочетание склада и дата-центра для хранения данных клиентов. Третьим будет удобно тут же оборудовать офис и фотостудию, где делают рекламную съемку товаров».

Ярослав Звягинцев, рассказывает, что онлайн-ритейлерам необходимы сухие склады класса А с увеличенной рабочей высотой. Эксперт  поясняет: «Это связано с тем, что для хранения товаров они используют многоуровневые мезонины. Чем выше склад, чем жестче требования к допустимым нагрузкам, которые должны выдерживать его пол и стены». Помимо этого, важна скорость обработки заказов и быстрота доставки, поэтому все чаще на объектах внедряются автоматизированные линии.

При этом технологические возможности, по его словам, сейчас уже опережают требования клиентов. «Если бы у компаний были финансовые возможности, то мы бы строили хай-тек склады. Это касается не только России. В Европе также технологии предлагаются клиенту, а не клиент ищет технологии», – отмечает эксперт.

«Склад класса А является универсальным решением, удовлетворяющим основным потребностям широкого круга арендаторов, – согласен Александр Перфильев. – Такой объект легко маркетировать и заполнять арендаторами, поэтому для девелопера это оптимальный вариант. При желании, склад класса А можно дооборудовать под нужды онлайн-ритейлеров, например, внедрив автоматизированные решения в зонах комплектации и хранения». 

Тем не менее, даже в этом классе нет универсального решения, крупные игроки строят объекты по индивидуальному заказу с уникальными характеристиками – например, ИКЕА, открыв свой интернет-магазин, запустила в работу первый высотный в России склад. «Под хранение товара используется башня, процессы в которой полностью автоматизированы, что позволяет использовать объем помещения более эффективно. Lamoda строит свой фулфилмент-центр с внедрением трехэтажных стеллажных конструкций. Многим онлайн-магазинам требуются объекты с высотой потолка 14, 16 и 18 метров. Отличаются требования по конфигурации здания и его оснащению», – рассказывает эксперт.

Прогнозы будущего развития

Александр Морозов считает, что спрос на склады со стороны онлайн-ритейла будет расти: «Потребительское поведение меняется в сторону предпочтения интернет-покупок, их становится больше. Появляются новые онлайн-площадки, которые развивают крупнейший игроки – Сбербанк, «Яндекс», «Мейл.ру» и другие. Соответственно, чтобы обеспечить бесперебойную работу и складских мощностей должно становиться больше, а их характеристики лучше. Также нельзя забывать о потенциале роста объема рынка за счет международных игроков, которые будут приходить в страну в том числе приобретая и строя собственные складские объекты».

В JLL ожидают сохранения активности онлайн-игроков на складском рынке Москвы и регионов, и это будет поддерживать их долю в объеме сделок на высоком уровне.

Василий Григорьев убежден, что представители сегмента e-commerce станут основными драйверами спроса в ближайшие несколько лет: «Потенциальный объем спроса будет увеличиваться благодаря активному развитию ведущих игроков этого сегмента и переходу уже существующих компаний к формату интернет-торговли, а также появлению в российском e-commerce новых сильных альянсов с амбициозными планами».

А вот Ярослав Звягинцев считает, что спрос со стороны этого сегмента будет небольшой: «Компании растут незначительными темпами, новых сильных игроков не появляется. Инвестиций нет».

Александр Перфильев отмечает, что главным трендом станет взаимное проникновение онлайна и офлайна, омниканальные модели торговли: «Разделять онлайн и офлайн становится все сложнее. Наверное, уже стоит говорить о ритейле в общем, не разграничивая в зависимости от канала продаж. Ритейл изменился, он стал более электронным, у него появились дополнительные функции и дополнительные задачи». Также эксперт отметил, что рост интернет-торговли может стать одной из причин появления многоэтажных складов – направления, которое пока нельзя выделить в отдельный сегмент ввиду отсутствия качественного предложения таких объектов.

Надежда Двоскина, специально для ComEstate.ru.