Особенности торговли в новых жилых комплексах
В торговых помещениях, расположенных в новых жилых комплексах, заинтересованы компании, работающие в самых разных направлениях: от продуктовых магазинов до аптек, салонов красоты и фитнес-клубов. В то же время специфика размещения требует от владельцев и арендаторов особого подхода к организации пространства и рабочего процесса. Эксперты рынка рассказали, кто обычно арендует площади в подобных объектах и с какими особенностями может быть связан этот процесс.
Привлекая новоселов
Заинтересованность в торговых площадях в новых жилых комплексах проявляют представители самых разных направлений бизнеса. Это такие сетевые ритейлеры, как «Пятерочка», «Магнит» и «Дикси», в ассортименте которых представлены продукты и товары для дома, а также рестораны и кафе, салоны красоты и студии фитнеса.
Жизнь в новом комплексе имеет свои особенности – в частности, необходимость проведения отделочных работ в квартирах, закупку новой мебели и материалов. Это, безусловно, влияет как на состав торговых объектов, так и на срок их работы. «Есть так называемые «сезонные магазины», – рассказывает Яна Тачалова, директор по маркетингу жилой недвижимости AFI Development, – открываются на период заселения квартала, а потом меняются: формат DIY, магазин света или мебели, отделочных материалов».
Для того, чтобы начать работу в «свежепостроенном» ЖК, такие компании зачастую готовы арендовать даже неподготовленные для торговли помещения. «Они зарабатывают бешеные деньги, пока жильцы делают ремонт, а потом закрываются и уходят в новые ЖК, – объясняет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. – При этом открываются чуть ли не «в бетоне», не делая серьезной отделки помещений, а договоры подписывают на 11 месяцев максимум».
Состав торговых арендаторов часто определяется еще до введения жилого комплекса в эксплуатацию, ведь качественные магазины и услуги в непосредственной близости от квартир – одно из конкурентных преимуществ. «Большинство застройщиков стараются максимально улучшить качество проживания в своих объектах, поэтому обращают особое внимание на формирование качественной инфраструктуры, включая торговую составляющую, – подтверждает Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Как правило, формируется аналог микрорайонного ТЦ с характерным набором арендаторов, специализирующихся на товарах первой необходимости и повседневного спроса, а также товаров для дома и ремонта (малых форматов). Как правило, это продуктовые и хозяйственные магазины, аптеки, салоны красоты, мед центры, кафе и рестораны, детские клубы»
Ставки аренды, как всегда, различаются в зависимости от локации. По данным компании Praedium, для жилого дома в спальном районе Москвы стоимость аренды торгового помещения находится на уровне 12 тыс. руб. за кв. м в год, для престижного ЖК недалеко от центра города или от станции метро – в районе 30-50 тыс. руб. за кв. м в год.
Ожидания арендаторов
Несмотря на ту часть арендаторов, которые готовы арендовать чуть ли не любое помещение в новом жилом комплексе, чтобы реализовать товары для новоселов, в основном ритейл предпочитает выбирать площади, опираясь на некоторые важные для каждого конкретного направления критерии. Прежде всего, пожелания касаются площадей: чаще всего востребованными являются небольшие форматы, рассчитанные на размещение салонов красоты, мини-маркетов, различных служб быта. Никто, как правило, не гонится за гигантскими объемами, ведь очевидно: сюда пойдут, в основном, жители самого комплекса и близлежащих домов. Наиболее просторные помещения, как правило, присматривают себе различные кафе и рестораны, поскольку им необходимо создавать максимально комфортную атмосферу для посетителей. Кроме того, требует места и кухня. Яна Тачалова отмечает, что в жилых комплексах AFI Development площади по 400-500 кв. м запрашивают обычно сетевые ритейлеры, а наиболее востребованы помещения от 40-80 кв. м – они используются под формат «магазин у дома».
«Требования, помимо общих требований к локации и трафику, различаются в зависимости от вида бизнеса, – рассказывает Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. – Например, кафе и ресторанам требуются большие электрические мощности, аптекам нужна возможность для оборудования склада согласно нормам лицензирования. Для продуктового магазина необходима удаленность ЖК от школ и детских садов, чтобы у ритейлера была возможность получить лицензию на продажу алкоголя».
Есть и некоторые другие моменты, которые компании стараются учесть при выборе объекта. «Для продуктового супермаркета должна быть организована собственная зона загрузки, не мешающая комфорту жителей комплекса, – добавляет Юлия Иванова. – Важно предусмотреть возможность для легкого доступа к объекту и маневрирования грузового транспорта. Для предприятий общественного питания характерным требованием является дополнительная вытяжка, наличие мокрых точек с возможностью установки жироуловителей и т.п.».
Имеет значение и отделка помещения. «Если для первой категории сетевых арендаторов имеет значение только формат помещения, то для частных операторов очень важно наличие хоть какого-то ремонта, так как сейчас вкладываться в отделку чаще всего готовы только сетевые операторы», – рассказывает Антон Белых.
Правила поведения для ритейла
Одно из основных условий, которые выдвигаются к торговле в ЖК, – комфорт для жильцов. Каким бы ни был востребованным магазин или салон, его работа не должна мешать окружающим. «Загрузка должна быть изолирована, шумовое и вибрационное воздействие сведено к минимуму, воздухообмен кафе, супермаркетов должен быть обособлен, чтобы неприятные запахи не попадали в общедомовую сеть и т.п.», – рассказывает Юлия Иванова. Впрочем, далеко не все эти условия необходимо выполнять самому арендатору. «Так как большинство из этих решений необходимо закладывать на ранних этапах строительства, то их реализацию берет на себя непосредственно сам застройщик, предоставляя покупателям и арендаторам максимально удобные помещения под их бизнес», – продолжает эксперт. Со стороны же арендаторов главное – организовать свою работу так, чтобы быть удобными и беспроблемными для жильцов комплекса.
Еще одно из важных требований – запрет на работу в ночное время, что особенно актуально для баров и ресторанов – правда, соблюдается он далеко не всегда. Тем не менее, чем выше статус комплекса, тем строже в нем могут следить за выполнением общегородских норм, да и общей концепции. «В элитных жилых комплексах управляющая компания может даже вводить дополнительные требования по соответствию уровня арендатора статусу дома, к стилю оформления помещения могут также предъявляться особые требования», – отмечает Наталья Озерная, заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.
В условиях конкуренции
В среднем по Москве, по данным компании Praedium, спрос на торговые помещения превышает предложение, хотя это верно и не для всех локаций. «Например, в спальных районах за ТТК, где минимален пешеходный трафик, а также в новых микрорайонах за МКАД, где арендаторы помещений могут рассчитывать только на спрос ограниченной аудитории, помещения могут достаточно долго пустовать. Возле станций метро, однако, почти во всех районах Москвы наблюдается нехватка ликвидных помещений: их быстро арендуют по высоким ставкам», – рассказывает Егор Остапенко.
«Наиболее востребованы площадки, которые могут работать как классический стрит-ритейл – то есть привлекать не только внутренний трафик, но и внешний, – отмечает Наталья Озерная. – Плюсом такого формата может быть оригинальная фасадная группа. В свою очередь помещения на внутренней территории ЖК либо находящиеся на второй линии домов – менее востребованы».
Необходимо учитывать, что в настоящее время на рынок выходят новые масштабные жилые комплексы, в которых довольно много площадей отведено под коммерческие объекты – соответственно, конкуренция растет. В результате у арендаторов можно заметить довольно избирательный подход и интерес к комплексам с продуманной концепцией и удачным расположением. Именно там, по оценкам экспертов, можно увидеть самый высокий спрос.
