Перспективы рынка офисной недвижимости Подмосковья
Сегодня офисная недвижимость за МКАД становится все более востребованной: наблюдается тенденция децентрализации бизнес-центров, формируется отдельная группа арендаторов, предпочитающих снимать помещения исключительно за пределами Москвы. Насколько перспективен этот сегмент рынка и как именно он будет развиваться?
По словам заместителя директора отдела офисных помещений CBRE Дмитрия Клапши, на данный момент в Подмосковье построено порядка 1 млн «квадратов» офисной недвижимости — в основном это бизнес-парки, примерно 15% из которых относится к классу «А». В ближайшие два года появится еще около 500 тыс. «квадратов» (включая проекты 2014 года). И в будущем ожидается только увеличение этих показателей.
Дело в том, что сейчас тенденция децентрализации офисов, возникшая в 2011 году, набирает обороты быстрыми темпами. В первую очередь это вызвано экономией на арендных ставках. Дмитрий Клапша поясняет, что снять такие помещения часто бывает в 2-3 раза дешевле, чем офисы в центре столицы. Как правило, подобные деловые центры соответствуют концепции «город в городе», что позволяет работникам перебираться туда на постоянное место жительства. Также эти объекты популярны, поскольку улучшается их транспортная доступность.
Мысль о перспективности бизнес-центров, устроенных по принципу «город в городе», поддерживает и директор дирекции по инвестициям «ОДАС Сколково» Александр Ададуров. Он делится опытом своей компании: «Когда мы пытаемся привлечь в наш кластер новых арендаторов, они задают три основных вопроса: как сотрудники будут добираться до работы, смогут ли они жить на территории комплекса и чем им можно будет заниматься еще». При этом эксперт поясняет, что помимо жилья и торгово-развлекательной инфраструктуры, должны быть школы и детские сады — благодаря этому деловые кварталы становятся полноценными «населенными пунктами».
Заместитель директора отдела стратегического консалтинга JLL Михаил Якубов тоже придерживается мнения, что процесс децентрализации офисов продолжится. Однако он отмечает, что в отличие от первой волны тенденции, когда деловые комплексы строили довольно равномерно (вдоль всего западного, северо-западного и юго-западного сектора МКАД), сейчас наблюдается резкая поляризация новых объектов в районах выходов из метро, которые расположены за МКАД, но в пределах Москвы. Таким образом, специалисты компании JLL считают, что в успешности бизнес-центров Подмосковья наиболее важную роль играет транспортная доступность.
О том же говорит и партнер S.A. Ricci Павел Яншевский. Он считает, что действительно большим спросом пользуется лишь несколько районов Московской области, и особенно выделяется два «кластера» — Киевское и Ленинградское шоссе. Другие направления не так успешны. Кроме того, по мнению эксперта, арендные ставки в качественных деловых центрах за МКАД мало отличаются от цен на московские объекты. Поэтому привлекательны для арендаторов только те загородные проекты, которые имеют хорошую транспортную доступность. «Транспортная инфраструктура является абсолютным ключом успеха подмосковной офисной недвижимости», — поясняет Павел Яншевский.
Генеральный директор «Корпорации развития Московской области» Николай Милькис дополняет: «Бизнес-парки Московской области имеют хорошие перспективы, и этот сегмент рынка необходимо развивать». Он отмечает, что удаленное от центра расположение офиса удобно не только живущим рядом с ним сотрудникам, но и москвичам — они добираются до работы и обратно домой против транспортных потоков.
А президент группы компаний MEBE-Development Мустафа Билек поясняет, что бизнес-парки за МКАД перспективны также в связи с введением платных парковок в пределах ТТК и более благоприятной экологической обстановкой в области.
Итак, очевидно, что развитие офисной недвижимости Подмосковья целесообразно. Понимая это, власти оказывают содействие инвесторам. Согласно статистике, сейчас из 4,5 млн трудоспособного населения области 1,5 млн работает на территории Москвы. Чтобы жители региона смогли трудиться в своих городах, планируется создать четыре крупных деловых кластера общей площадью около 2 млн «квадратов»: в Одинцово, Красногорске, Железнодорожном и Котельниках. В дальнейшем будут разрабатываться и другие проекты.
