Помещения для квестов: от промзон до торговых центров
Квесты появились в России несколько лет назад и сейчас считаются одним из наиболее популярных форматов среди развлечений для разных возрастов. Непритязательность в выборе помещений позволяет операторам даже на начальном этапе развития бизнеса достаточно быстро находить подходящие помещения, несмотря на то, что владельцы недвижимости считают их не самыми выгодными арендаторами.
Разнообразие запросов
Поскольку компании, занимающиеся квестами, довольно сильно отличаются по составу предлагаемых игр, целевой аудитории, а также по видам основного или дополнительного бизнеса, столь же широки и запросы, которые поступают от них на рынок коммерческой недвижимости.
Могут запрашиваться как совсем небольшие площадки – от 20 кв. м, так и довольно объемные, достигающие 1,5 тыс. кв. м. Компактные помещения выбирают, как правило, предприниматели на стадии стартапов, сложившийся бизнес предпочитает более вместительные объекты. При этом в обоих случаях рассматриваются самые разные форматы, в том числе торговые, офисные, складские и индустриальные площади.
В Praedium выделили два основных типа запросов в зависимости по локации. «Первый – места скопления людей, улицы с высоким пешеходным трафиком. В этом случае оператор может открыть небольшой проект в любом нежилом помещении на любом этаже, будь то ТЦ, административное здание или стрит-ритейл. Второй вариант размещения квестов – это промзоны», – рассказывает Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium.
Просторные промышленные территории рассматривают, прежде всего, операторы, которые планируют открывать крупные объекты, в том числе полноценные парки развлечений, где будет находиться также торговля и общепит. Сейчас в промзоне расположен «Лабирентариум», еще один большой квест представлен в здании бывшего завода «Москвич».
«Ценность для квестовых компаний представляют бывшие промышленные площадки вблизи центра, которые позволяют арендаторам создать массу декораций и устроить настоящий марафон и театральное представление с участием артистов в помещениях от 500 до 2 тыс. кв. м, например Бабаевский завод, Московская стекольная фабрика», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
А вот бизнес-центры считаются не лучшим пространством для таких операторов. «Выбор помещений в БЦ происходит в основном тогда, когда локация – принципиальна, а никаких альтернатив в ней не находится», – рассказывает Егор Остапенко. И все же с учетом ставок, арендаторы могут делать выбор в пользу старых офисно-складских объектов, а посетителей привлекать через онлайн-ресурсы.
Ключевым требованием операторов является пешая доступность от метро, причем чаще операторы предпочитают центральные локации. «За пределами третьего кольца возможно размещение квестов в исторических районах, это может быть обыграно в сценарии (парк Сокольники, ВДНХ и так далее)», – поясняет Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис». При этом расположение на первой линии, по словам эксперта, не столь принципиально: «Сама концепция квеста предполагает некую интригу, в том числе, и на этапе поиска входа. При этом, пусть вход в помещение и не с фасада на первой линии, он все же должен обнаруживаться достаточно легко».
Архитектурные решения
Как правило, организаторам различных игр интересна свободная планировка, поскольку это позволит менять конфигурацию помещения в зависимости от поставленных ими задач. А вот отделка не так уж и важна, часто более предпочтительными считаются коммерческие площади, сдаваемые в состоянии «под ремонт».
«Из обязательных требований можно выделить высокие потолки – от 3,5 метров и более, наличие водопровода, канализации и достаточно мощной электросети, а также возможность подключения приточно-вытяжной вентиляции. Кроме того, важен отдельный вход. Желательно, чтобы здание не относилось к историческим памятникам, иначе любые технические изменения будут затруднительны», – рассказывает Вадим Казберов, операционный директор компании City&Malls PFM.
«Классическим и наилучшим вариантом являются правильные прямоугольные помещения, с большим шагом колонн и свободной планировкой. В таком пространстве можно организовать абсолютно любые виды активности», – добавляет Сергей Труханов, руководитель бюро T+T Architects.
Необходимая площадь рассчитывается, исходя из сценария основных игр и количества участвующих в них человек. «Можно обустроить небольшую квест-комнату или холл, а можно приспособить для проведения крестов несколько помещений или этажей, включая переходы, лифты и коридоры, – рассказывает Александр Томашенко, партнер архитектурной студии AI-architects. – Если это пустующий офис с комнатами-«аквариумами», его несложно переоборудовать под квест, скажем, об исследованиях в лаборатории. Если перед нами старая водонапорная башня или заводские цеха – это отличная локация для хорор-квеста».
Что касается планировки, то оператору необходимо принимать решения с учетом того, что может понадобиться людям, собирающимся вместе на несколько часов: парковка, гардеробная, мини-кухня, санузел, диваны и кресла. Обычно затраты на обстановку таких помещений – довольно скромные, если, конечно, речь не идет про сложные профессиональные проекты.
«Отдельно стоит отметить командные квесты виртуальной реальности, для которых совершенно не нужно большое пространство, достаточно 10-20 кв. м для размещения посадочных мест для клиентов и оборудования. Самое выгодное расположение для таких квестов – это крупные торговые центры, кинотеатры и арт-пространства с высокой посещаемостью», – отмечает Елена Земцова.
Не самые выгодные арендаторы
Организаторы квестов – не самые интересные арендаторы для владельцев коммерческих помещений. Как правило, такое приспособление помещения, все же временное, пока не определится «серьезный» арендатор или же не настанет время реконструкции (часто в аренду в таких случаях сдаются старые площади).
«Для арендатора, как правило, выгоднее долгосрочный договор – не менее 3 лет, поскольку он вкладывает большие средства в организацию квеструма, перепланировку и отделку комнат. Но для собственника объекта квесты могут оказаться не самым выгодным вариантом, часто в плане доходности они проигрывают офисам, шоу-румам, торговым помещениям и точкам общепита», – рассказывает Вадим Казберов.
Отношение владельцев меняется, если речь идет о долгосрочном и стабильном проекте. «Вложения в открытие 500 кв. м качественного квестового пространства могут достигать 5 млн руб. Такие операторы интересны собственникам, – отмечает Егор Остапенко. – Стартапы же открываются на договорах аренды сроком 11 месяцев: их вложения меньше, они тестируют бизнес. Для собственников объектов данные арендаторы – не всегда самый лучший вариант, так как их ставка по аренде минимальна».
Ситуацию не исправляет даже то, что «начинающие» арендаторы часто могут соглашаться на неликвид или же помещение, которое требует серьезных вложений. «Зачастую в аренду берут промышленные, складские и другие подобные помещения (бывшие заводы, цокольные или подвальные этажи и пр.), без отделки или даже требующие реконструкции. Даже самый «убитый» ангар можно удачно обыграть, поэтому все зависит от конкретного квеста. При этом привлекательными таких арендаторов не назовешь, так как они редко заключают длительные договоры», – рассказывает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Group.
Торговые центры оценили квесты
Одной из основных тенденций в сфере аренды помещений для квестов является выбор в пользу помещений в торговых центрах. «В непростых для рынка торговой недвижимости условиях собственники торговых центров чаще стали обращать внимание на «неформатных» арендаторов. В торговых центрах под квесты арендуются помещения до 1 000 кв. м, средняя ставка 12 тыс. руб. в год за 1 кв. м. без учета ставок НДС, OPEX и маркетинговых затрат», – рассказывает Анастасия Архипова, аналитик отдела исследований рынка CBRE.
Почему же именно торговые центры оценили квесты? Все дело в развлекательном характере бизнеса и возможности сочетания различных операторов. «Для собственников и самих арендаторов открытие в ТЦ обладает синергетическим эффектом. Объект получает дополнительный трафик благодаря арендатору, а арендатор имеет уверенность в стабильном финансовом потоке, снижая расходы на рекламу за счет интеграции в общее маркетинговое продвижение ТЦ», – рассказывает Дмитрий Караваев, генеральный директор «Рент-Инвест».
Наиболее ярким открытием последнего времени он называет «Клаустрофобию», открывшуюся в ТЦ «Авиапарк». «Также появляется множество запросов и со стороны более мелких форматов – всевозможные «Комнаты ужаса», детские квесты, контактные зоопарки, зеркальные лабиринты, – продолжает Дмитрий Караваев. – Все это формирует развлекательное ядро в торговом объекте, которое, помимо продуктовых гипермаркетов, становится новым якорем».
