Продуктовые сети осваивают центральные районы Москвы
Специфика развития центра Москвы оказывает влияние на состав продуктовых операторов. Несмотря на увеличение количества подобных магазинов в последние годы на улицах ЦАО, целый ряд факторов по-прежнему усложняет их работу. Впрочем, для туристов и офисных работников, на которых во многом и рассчитывают владельцы продуктовых сетей, торговых точек хватает.
Изменения в составе игроков
Центр Москвы не слишком хорошо обеспечен продуктовыми магазинами. Такая ситуация не нова – она сложилась по нескольким причинам, в частности, из-за недостаточного количества парковочных мест, да и самих торговых площадей, необходимых для крупных сетей. К тому для центра характерны, скорее, административные и офисные здания, а также гостиничные объекты. Соответственно, и торговля здесь в большей степени направлена больше на служащих, туристов и тех, кто приезжает в центр, чтобы отдохнуть и прогуляться. Крупные же магазины продуктов представлены в спальных районах города.
Тем не менее, центр пополняется новыми проектами. «Более 5 лет назад в центральной части города функционировало около 200 продуктовых магазинов различного формата: супермаркеты, магазины шаговой доступности, гастрономические бутики, монопродуктовые магазины (мясо, специи, булочные-кондитерские и т.д.), – рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Однако по данным Департамента торговли и услуг столицы в 2017 году их количество выросло более чем на 18%, что связано со сносом палаток в центре Москвы и запретом парковок».
Это хорошо заметно по смене пула арендаторов в торговых коридорах: так, практически в два раза выросло количество продуктовых магазинов на Тверской улице, при этом приятным сюрпризом для жителей центра стало открытие «Ашана». «Все, что сейчас происходит с ритейлом внутри Садового кольца, непосредственно связано с изменением дорожно-транспортной ситуации в центре Москвы, – подтверждает Наталья Блохина, директор департамента коммерческой недвижимости Point Estate. – Изменения, произошедшие за последние два года на улицах столицы, очень сильно повлияли и на продуктовый ритейл».
В то же время за год в центре закрылось несколько проектов, в том числе магазин «Машков», супермаркет Topmeal, значительно сократилось присутствие сети «Перекресток Экспресс». «Причин для таких тенденций может быть несколько, – считает Лена Серенко, руководитель департамента торговой недвижимости компании Praedium. – Это, в том числе, высокие арендные ставки при низком товарообороте. В таких условиях становится нерентабельно работать в центральной локации. Кроме того, в ряде проектов возможен отказ инвесторов от идеи развития нового направления бизнеса – например, открытия минимаркетов под брендами крупных сетей». К таким случаям эксперт относит и ситуацию, сложившуюся с «Перекрестком Экспресс» – проектом, не нашедшим своего постоянного покупателя.
На сегодняшний день…
Наиболее развитыми в плане насыщения продуктовыми магазинами эксперты называют несколько районов, в том числе Таганский, Мещанский, Красносельский и Басманный. «В них достаточно высокая плотность жилой застройки, присутствует в том числе обширный жилой фонд советского периода, смешанный социальный состав населения (то есть магазины ориентированы как на высокий сегмент покупателей, так и на средний достаток и даже дисконт-форматы), – говорит Лена Серенко. – В меньшей степени продуктовым ритейлом обеспечены Тверской район, Китай-город, Арбат, частично Замоскворечье и Хамовники. Это районы большой деловой активности, где расположены бизнес-центры, государственные и культурные учреждения, а жилье представлено преимущественно элитной недвижимостью».
Впрочем, такое разделение можно назвать довольно условным. «На самом деле, продуктовые магазины достаточно равномерно распределены в Центральном округе Москвы. Однако наибольшая концентрация наблюдается в Арбатских переулках, на Тверской, Якиманке, вдоль улиц Бульварного кольца», – рассказывает Вадим Кашкин.
Наиболее активно развивающиеся операторы в ЦАО – это «Азбука Вкуса» (в т.ч. формат с кафе «Азбука Вкуса Daily»), «Перекресток» и «Зеленый Перекресток», «Магнолия», «ВкусВилл», «МясновЪ» и «Отдохни», «Мираторг», «Добрынинский и партнеры» и ряд других.
«Наиболее обеспечен продуктовыми магазинами в ЦАО район Замоскворечье, где есть и «Магнолия», и сразу три «Пятерочки», и «Перекресток», – рассказывает Наталья Блохина. – Наименее обеспечены продуктовыми магазинами шаговой доступности жители Остоженки и Патриарших прудов». В первом случае представлены такие магазины, как «Магнолия», «Фреш Маркет», во втором – «Алые Паруса» и «ЛавкаЛавка».
Продуктовый ритейл представлен в ЦАО преимущественно в формате супермаркетов и минимаркетов. «Это связано с тем, что, во-первых, крупные форматы не всегда можно разместить в зданиях, характерных для застройки Центрального округа. А, во-вторых, ежедневная потребительская корзина формируется в основном в магазинах, расположенных в спальных районах, в которых потребители могут приобрести все необходимое, будучи недалеко от дома. В третьих, для более крупных форматов необходима парковка, а вопрос с ней в данном округе, как известно, довольно проблематичный, – поясняет Ольга Яруллина, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci. – При этом популярными становятся магазины формата take-away с кулинариями, кафе или отделами, предлагающими готовую продукцию. Так, «Азбука Daily» с интегрированной кафе-пекарней продолжает открывать новые точки, а «Перекресток Экспресс» приносил сети X5 Retail не более 5% от общего дохода, в результате чего ритейлер решил закрыть данный формат».
Аренда помещений
Продуктовым ритейлом востребованы в центре помещения двух форматов: около 150-200 кв. м и 400-600 кв. м. На более крупных площадях предпочитают садиться «сетевики» при условии наличия зон погрузки-выгрузки, больших витрин и возможности сделать вывеску.
В более компактных помещениях располагаются монобрендовые магазины, кулинарии и кондитерские. «Им не требуются большие площади: ограниченный ассортимент и нет товаров, для которых необходимы громоздкие холодильные установки. Сетевые операторы придерживаются жестких требований в оформлении своих торговых точек, поэтому в исторические здания садятся неохотно по причине отсутствия зоны погрузки-выгрузки и возможности разместить вывеску», – говорит Вадим Кашкин. При этом подходящих помещений, как отмечает эксперт, на сегодняшний день в центре уже нет, и новые открытия будут происходить за счет ротации операторов и смены собственников.
При этом будет ли магазин располагаться в старинном или современном здании, – часто зависит от самого оператора. Так, в исторических объектах нередко можно увидеть «МясновЪ» и «Отдохни» или «ВкусВилл».
«Все зависит от того, насколько конструктив данного здания подходит для размещения продуктового магазина: подходящая планировка (в частности, площадь торгового зала), возможность размещения рекламных вывесок, соответствующая электрическая мощность, возможность грамотной организации зоны загрузки/погрузки и, самое главное, – сама локация и трафик. Если помещению не требуются кардинальные изменения, на согласование которых обычно уходит много времени, арендаторы не делают различий между историческими и современными зданиями», – говорит Ольга Яруллина.
В Point Estate рассказали о ряде сделок за последний год по ритейлу в ЦАО: помещение 550 кв. м сдано по 36 тыс. руб. за кв. м в год крупному «сетевику», помещение 103 кв. м на Петровке – по ставке 80 тыс. руб. за кв. м. «Азбука вкуса» села в помещение на ул. Гашека за 94 тыс. руб. за кв. м.
«Ставки очень разные. Чем больше помещение, чем ближе к центру оно расположено, чем выше пешеходный трафик на ней и больше жилья, тем выше ставка аренды. Можно сказать, что средневзвешенная ставка аренды под продуктовый стрит-ритейл в ЦАО составляет порядка 50 тыс. руб. за кв. м», – отметила Наталья Блохина.
Преодолевая препятствия
«Популярность в центре города набирают магазины, предлагающие уникальную товарную группу: продукты для здорового питания и фермерскую продукцию, – отмечает Ольга Яруллина. – Например: «Мираторг», «МясновЪ» и «Отдохни» (чаще всего открывающиеся в одной точке), «ВкусВилл». Конкурентным преимуществом магазинов становится формат in-store кафе: «Добрынинский и партнеры» открывает в точках кондитерские, «Мираторг» совмещает мясные лавки с бургерными (например, у станций метро «Китай-город», «Красные ворота», «Марксистская», «Парк культуры»), в магазине «МясновЪ» + «Отдохни» на Мясницкой начал работать «Кофе-бар МясновЪ».
Сеть «ВкусВилл» является интересным примером перемещения оператора из спальных районов в центр города. Сейчас в состав сети входит 20 точек, в том числе возле станций метро «Арбатская», «Смоленская», «Тверская», «Китай-город», «Таганская», «Третьяковская» и т.д.
В то же время эксперты отмечают целый ряд сложностей, с которыми сталкиваются ритейлеры, решившие открыть продуктовый магазин в центре – это и высокие ставки аренды, и невозможность переделать «под себя» исторические объекты недвижимости (например, установить мощные кондиционеры для залов), и даже противостояние местных жителей. «Самое сложное – это поиск адекватной арендной ставки для помещения, у которого также есть зона разгрузки, выносная система холодоснабжения, приточно-вытяжная вентиляция. Также стоит отметить такой фактор, как нежелание жителей дома», – считает Лена Серенко.
Главным препятствием для активного развития продуктового ритейла в центре остается финансовый вопрос.
«Сетевым ритейлерам экономически невыгодно открывать продуктовые магазины в Центральном округе, так как здесь выше стоимость квадратного метра, помещения обладают ограниченной функциональной нагрузкой, то есть частая сетка колонн, ограничения по размещению вывески, недостаточная высота потолков, несоответствие уровня тротуара и уровня входной группы, зачастую отсутствует зона погрузки-выгрузки. К тому же основная доля покупателей в центре – офисные работники, которые приезжают сюда на время рабочего дня, приобретают готовую еду, подарки, что-то к чаю, а вечером уезжают к себе в спальный район и закупают продукты в полном объеме возле дома. Поэтому магазин на центральных улицах города для сетевиков – скорее, вопрос имиджа и рекламы», – рассказывает Вадим Кашкин.
