Районные ТЦ – «рабочие лошадки» торговой недвижимости
Небольшие районные торговые центры предлагают покупателям все самое необходимое – еду, одежду и бытовые услуги. За счет близости к своей потенциальной аудитории и хорошего понимания ее реальных потребностей, подобный формат чувствует себя достаточно уверенно даже в условиях падения платежеспособности населения. Более того, он не останавливается на минимальном наборе операторов и не перестает развиваться и экспериментировать.
Привлекательность малого формата
Преимущества районных торговых центров для постоянных покупателей очевидны: они находятся рядом с местом проживания своей целевой аудитории и отвечают ее основным потребностям. Среди арендаторов, как правило, представлены операторы, торгующие продуктами питания и непродовольственными товарами, а также предоставляющие бытовые услуги и развлечения.
«Развлекательная составляющая (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр) является не обязательной, но в современных объектах, она как правило, присутствует. Новым трендом является введение концепций, совмещающих развлекательную и образовательную составляющие – edutainment. Это позволяет создать в районном торговом центре дополнительный центр притяжения и увеличить число постоянных покупателей и частоту посещения ими ТЦ», – рассказывает Константин Будагян, старший аналитик по торговой недвижимости департамента исследований Colliers International.
Как правило, якорными арендаторами подобных объектов становятся сетевые продуктовые супермаркеты. Тем не менее, концепцией могут быть предусмотрены и другие ключевые операторы, которые влияют на формирование трафика.
«Якорем, в принципе, может стать единственный в пределах 10 минут езды на транспорте большой магазин, специализацию которого можно отнести к товарам повседневного спроса. То есть это может быть «Детский мир», но никогда – магазин мебели или электроники», – рассказывает Марина Гордеева, руководитель управления экономического и социального развития ГК «А101».
Кроме этого, выполняет подобную роль и развлекательный сегмент. «В первую очередь надо отметить сети кинотеатров, которые неизменно выполняют якорную функцию в большинстве региональных ТЦ (свыше 10 тыс. кв. м). Причем в некоторых случаях, например, в районных торговых центрах ADG Group, такой оператор CGV выполняют ключевую роль. Помимо этого, небольшими якорями становятся развлекательные концепции, рестораны и крупные магазины ведущих торговых марок», – отмечает Павел Люлин, генеральный директор УК SVN.
Проходимость ниже, конверсия выше
Интересен районный формат и арендаторам – в первую очередь тем, которые рассчитывают на ежедневный и спонтанный спрос. «В первую очередь, это относится к продуктовым магазинам формата «у дома» и супермаркетам среднего размера – «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток» и т.д. Также такие ТЦ охотно занимают операторы товаров для дома, магазины фиксированных цен, салоны красоты, пункты выдачи заказов интернет-магазинов, предприятия общепита», – поясняет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.
Состав операторов сильно зависит и от места расположения, и от размеров объекта. Так, в ТЦ площадью около 2,3 тыс. кв. м будут представлены такие арендаторы, как продуктовый магазин, несколько точек формата fix price, небольшая пиццерия или кофейня и пр.
К районным торговым центрам обычно относятся объекты площадью до 10 тыс. кв. м, основная целевая аудитория которых проживает в 15-20 минутах ходьбы. «Как правило, традиционная функция районных торговых центров – обеспечение базовых потребностей людей или, иными словами, предоставление ассортимента товаров повседневного спроса», – рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Помимо классических арендаторов (в числе которых супермаркеты, аптеки, зоотовары, магазины одежды и обуви, салоны связи и пр.), в районном ТЦ вполне могут быть представлены государственные организации – такие, как МФЦ и почтовые отделения.
«При этом если ТЦ даже не большой площади, но расположен прямо на выходе из метро, то там уже могут быть представлены салоны связи, операторы фаст-фуда, магазины косметики и парфюмерии, ювелирные салоны, цветы и т.д., то есть те арендаторы, которые в первую очередь ориентируются на активный пешеходный траффик. При этом если ТЦ имеет площадь от 5 до 10 тысяч кв.м., то там уже могут быть представлены магазины одежды и обуви, детских товаров, оптики и другие классические операторы», – отмечает Антон Белых.
«Товары длительного пользования и классический fashion-сегмент могут быть представлены в форматах шоу-румов и/или пунктах доставки», – добавляет Анастасия Костомахина, консультант направления разработки концепций торговых центров CBRE.
Поскольку районные торговые центры собирают к себе основные инфраструктурные объекты, покупатели предпочитают ходить именно туда, а не ехать в удаленные моллы или искать товары в магазинах формата стрит-ритейл. «Чем хуже погода, тем выше популярность таких ТЦ, – говорит Марина Гордеева. – Плюс в районных торговых центрах часто есть какой-то объект развлечений – детская комната, батутный центр и т.п. Они дают дополнительный стимул пойти за покупками именно туда, а не ехать на полдня в гипермаркет».
В связи со спецификой формата районные ТЦ имеют возможность более точно определить целевую аудиторию, ориентируясь на локальные сообщества. «Ритейлерам проще нарабатывать базу постоянных клиентов, – подчеркивает Павел Люлин. – Несмотря на то, что в целом в «районниках» проходимость ниже, «качество» посетителей и конверсия в покупателей выше, чем в моллах».
Неоднородное развитие
Первые малоформатные торговые комплексы появились в Москве в результате реновации советских универмагов, домов культуры и других зданий и не обладали достаточно проработанной концепцией. В дальнейшем в различных локациях начали строить новые небольшие объекты.
«В объектах следующих поколений был реализован уже чуть более вдумчивый подход к вопросу проектирования парковок, распределения покупательских потоков и организации вертикальных связей. Эволюция формата позволила уделить больше внимания внедрению различных технических ноу-хау. Но и на данный момент культура проектирования районных ТЦ требует существенного развития», – рассказывает Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ.
В настоящее время, по данным CBRE, самыми насыщенными качественным ритейлом округами являются ЮАО (603 кв. м на 1 тыс. чел.) и ЮЗАО (706 кв. м на 1 тыс. чел.). Первенство было достигнуто как за счет крупных ТЦ, так и благодаря небольшим, районным и окружным объектам – таким, как «Москворечье», «Фестиваль», «Золотой Вавилон Ясенево» и др.
«Если учитывать только качественные торговые центры, с четкой концепцией и наличием продуманного выбора товарных категорий и профессиональными стандартами обслуживания, районами с высокой насыщенностью площадями районных ТЦ являются: Тверской, Арбат, Бибирево, Коньково, Северное Чертаново, Марьино, Северное Бутово», – рассказывает Константин Будагян. – Как можно заметить, районы географически распределены: среди них есть как центральные, так и районы, расположенные далеко от административного центра города».
Больше центров – больше услуг
На сегодняшний день эксперты отмечают несколько ключевых тенденций в развитии этого формата. Прежде всего, увеличение доли развлечений, магазинов для детей и общепита.
«В условиях растущей конкуренции в Москве и других крупных городах, на фоне развития онлайн-торговли, потребителям становится важно иметь возможность, помимо покупки необходимых товаров, провести свободное время с семьей или встретиться с друзьями, не совершая «шопинг туров» на десятки километров», – говорит Константин Будагян.
Это же приводит и к развитию сферы услуг в сфере красоты и здоровья (маникюр, стрижка, массаж и пр.). «Это обусловлено динамичным ритмом жизни, нехваткой времени, сложной транспортной доступностью, усиленным влиянием разнообразных стресс-факторов. Все это формирует потребность в отдыхе, расслаблении по адекватным ценам и возле дома. Торговый центр обеспечивает таких операторов паркингом, качественной инфраструктурой, хорошей технической оснащенностью зданий, выигрышным соседством с торговыми и развлекательными арендаторами», – рассказывает Вадим Кашкин.
Безусловным трендом является и увеличение количества районных торговых центров, особенно в новых кварталах. «При этом концепции и состав арендаторов ТЦ формируются, исходя из конкретного района, становятся районными точками притяжения. Ключевую роль начинают играть арендаторы образовательного и развлекательного направления. Новыми арендаторами становятся многофункциональные центры, языковые школы и школы танцев, и даже клиники, появляются фуд-холлы, ярмарки выходного дня», – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.
Рост количества районных ТЦ по отношению к региональным и суперрегиональным отмечает и Павел Люлин, также называя этот факт одной из основных тенденций. Эксперт связывает ее с сокращением числа крупных инвесторов, которые могут позволить себе финансировать крупный объект.
«Вторым трендом является проведение реконструкций и реконцепций существующих «районников» по причине их морального устаревания и снижения посещаемости и дохода. Что касается тенденций внутри районного сегмента, то стоит отметить развитие фуд-холлов, а также нацеленность самих объектов на кооперацию с локальными сообществами, проведение совместных мероприятий», – добавляет Павел Люлин.
Факторы развития
Предпосылок активного развития формата на сегодняшний день несколько. Прежде всего, возможность предложить покупателям услуги, которые невозможно заказать с доставкой, причем совсем недалеко от дома.
«На фоне растущего предложения онлайн-магазинов, с возможностью доставки повседневных товаров и готовой еды домой, в удобное время, секретом успеха, способным обеспечить районному торговому центру аудиторию, является способность предложить услуги, которые сложно или невозможно отделить от физического пространства районного торгового-развлекательного центра – ни в формат «магазина у дома», ни в онлайн-сервис по доставке, -- рассказывает Константин Будагян. – Такими «магнитами» являются досуговые концепции: развлекательные, образовательные, спортивные центры, площадки для занятий танцами и йогой, качественные гастрономические концепции, медицинские центры и салоны красоты, а также муниципальные сервисы в формате МФЦ и салоны бытовых услуг».
Кроме этого, влияние оказывает дефицит торговых помещений удобного формата и особенности окружения. «В первую очередь на появление таких проектов влияет наличие свободных земельных участков, а также уровень конкуренции в конкретном районе. Дело в том, что любой районный или локальный ТЦ работает именно на ближнюю зону охвата, поэтому если в районе уже представлено много таких объектов, то привлечь качественный состав операторов и клиентов в такой ТЦ будет сложно. Впрочем, все зависит от уровня конкуренции: если девелопер строит новое качественное здание, а арендаторы ранее ютились в старом перестроенном объекте, то у брокеров есть все шансы привлечь арендаторов из старых зданий, не соответствующих требованиям современного ритейла», – говорит Антон Белых.
В «НДВ-Супермаркет недвижимости» отмечают такие факторы, как сдвиг ритейла в сторону e-commerce, что делает все популярнее формат точек выдачи товаров с небольшой витриной. Помимо этого, оптимизация площадей и поиск новых форматов также способствует развитию районных торговых центров.
Тем не менее, резкого скачка в этом сегменте ждать не стоит – уверена Марина Гордеева: «На развитие рынка любой торговой недвижимости влияет покупательская способность населения, а в этом году она значительно снизилась: повышение НДС, валютные колебания и другие факторы подняли цены на все группы товаров, в ряде случаев драматически.
Если говорить о новых округах Москвы, то здесь мы отмечаем рост интереса к торговым объектам полезной площадью в пределах 5 тыс. кв. метров в составе новых жилых комплексов. Стоимость участков под них ниже, чем в районах внутри МКАД, но их привлекательность и экономическая эффективность будут расти по мере ввода в эксплуатацию и заселения новых жилых домов. В таких объектах возможен как стандартный набор операторов, так и оригинальные объекты».
О падении спроса как об основном факторе, влияющем на развитие торговых центров, говорит и Александр Морозов: «Сейчас мы наблюдаем затяжное падение реальных доходов населения как в Москве, так и в России в целом. Денег становится меньше, в попытках избежать приобретения ненужных товаров и сэкономить, люди склонны к покупкам в небольших ТЦ у дома. Помимо нехватки средств, важную роль играет ценность времени как ресурса, а также развитие интернет-покупок. Поездка в крупный торговый центр априори требует большого количества времени. В то время как можно приобрести товар онлайн и забрать в районном ТЦ, заглянув по пути и в необходимые магазины/точки услуг».
Прогнозы на будущее
Мы попросили рассказать, каким видят будущее развитие формата эксперты рынка коммерческой недвижимости.
Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
«На мой взгляд, в настоящий момент формат районного торгового центра остается наиболее перспективным. Инвесторам в особенности интересны районы с активной жилой застройкой, где проектом не предусмотрено возведение торговых объектов. Районный ТЦ остается исправной «рабочей лошадкой» с понятной концепцией и прогнозируемыми арендными потоками, при этом оставляет поле для экспериментов. Один из таких примеров – переосмысление традиционного формата в проектах ADG Group, которые реконструируют районные кинотеатры в районные торговые центры с детскими и взрослыми развлекательными форматами, лекционными и танцевальными залами, сценами для народных театров».
Елена Лебедева, управляющий партнер компании «Знак»:
«Тренд будущего – это фудмаркеты, операторы натуральных продуктов, таких как «ВкусВилл», «Мяснов», «Лавка лавка». Увеличение доли офлайн операторов, таких как «КупиВип», «Ламода» на рынке онлайн. Я думаю, что при росте конкуренции и строительстве новых качественных проектов нынешние «районники» будут переходить в разряд микрорайонных. Данные объекты будут вынуждены искать новые ниши спроса потребителей для привлечения трафика, придумывать интересные фишки или, возможно, делать объекты специализированными».
Павел Люлин, генеральный директор УК SVN:
«Несмотря на то, что каждому формату торгового центра достанется своя ниша, я считаю, что именно за районными ТЦ будущее. В Европе преобладают ТЦ в пешей доступности, поскольку они могут предоставлять более соответствующий ожиданиям продукт. В ближайшие 5 лет мы увидим трансформацию районных ТЦ в сторону центров, где люди смогут проводить вечера и выходные, с более качественным предложением гастрономических пространств и развлекательных концепций».
