Разнообразие вкусов на Маросейке
Небольшая улица, начинающаяся от Ильинских ворот и переходящая в Покровку, высоко востребована у операторов общепита. Тем не менее, помещения Маросейки заняты не только ресторанами, кафе и барами.
Реконструкция как фактор развития
Основной характер торговли на Маросейке, безусловно, диктуется ее расположением в самом центре Москвы, между Ильинскими воротами и Покровкой. Здесь находятся выходы станции метро «Китай-город», а в непосредственной близости от улицы функционирует пересадочный узел Славянской площади. До Кремля и Александровского сада отсюда можно легко дойти пешком, да и сам по себе Басманный район в целом богат достопримечательностями.
|
Интересный факт: Ранее Маросейка доходила до Покровских ворот. Деление на две улицы – Маросейку и Покровку – было установлено только в XIX веке. |
На торговый облик Маросейки, как и целого ряда других улиц в центре Москвы, во многом повлияла реконструкция, в ходе которой были расширены тротуары и организована платная парковка. Целью работ, начатых в 2014 году, стало формирование более комфортного движения пешеходов. «Как следствие, снизилось присутствие арендаторов всех сегментов в пользу общепита. Сейчас почти в каждом здании работает кафе или ресторан», – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci.
Тем не менее, Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании Key Capital, отмечает, что проведенное обновление не сделало улицу более проходимой. «Она и так была достаточно активной по потокам, – поясняет эксперт. – Это привело к тому, что арендаторы плавно стали меняться в сторону превалирования сегмента food&beverage, с акцентом на гуляющую публику, молодежь, прогуливающихся москвичей. Это, в общем, синергично с тем, что паркинга на улице стало крайне мало, потому рестораны, ориентированные на бизнес-публику, остались лишь в единичном варианте».
Прогуливаться по улице действительно довольно сложно из-за большого количества пешеходов. Тем не менее, пройти ее однозначно стоит. «Маросейка, представляющая собой довольно узкую, но оживленную улочку, является одной из главных туристических улиц Москвы, – рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Здесь расположено множество зданий с уникальной архитектурой и интересной историей. Среди них: Церковь Николая Чудотворца в Кленниках, усадьба Разумовских, дом Петра Румянцева, Товарищество печатания, издательства и книжной торговли Ивана Сытина, Товарищество российско-американской резиновой мануфактуры «Треугольник» и многие другие». Если свернуть в Большой Спасоглинищевский переулок, который примыкает к Маросейке, можно увидеть старейшую синагогу Москвы.
Развитой инфраструктурой района пользуются не только туристы, но и служащие небольших компаний, занимающих верхние этажи здания. В расчете на них арендаторы сегмента общепита и открывают свои многочисленные кафе, кофейни, бургерные и бары.
Общепит захватывает пространство
«Основными достоинствами является то, что улица находится в центре, близость к метро (примыкает к «Китай-Городу»), а также ее проходимость, – перечисляет Александр Морозов. – Что касается недостатков... Для fashion-операторов и представителей услуг недостатком стало снижение парковочных мест, что побудило их сократить свое присутствие».
«В прилегающих дворах также нет возможности припарковаться, поскольку в большинстве из них установлены шлагбаумы, – добавляет Кристина Лиморенко. – Кроме того, сама по себе проезжая часть Маросейки довольно узкая, из-за чего на ней достаточно часто образуются «пробки». Именно отсутствие парковочных мест, а также не очень удобный проезд по самой улице и являются основными факторами, сдерживающими более эффективное развитие стрит-ритейла на данной улице, подразумевающее ротацию текущего пула арендаторов на более дорогие и эксклюзивные бренды, которые смогут арендовать помещения по более высокой ставке».
Тем не менее, ритейл на Маросейке продолжает развиваться. «Отдельно стоит отметить магазины обуви – практически все операторы, которые развиваются в стрит-ритейле, представлены здесь и синергично дополняют друг друга», – отмечает Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE.
Так, здесь работают «Выставочный зал белорусской обуви», «Мода&Комфорт», «Эконика», Rendez-vous, Yard и др. Также на Маросейке представлены магазины парфюмерии и косметики «Иль Де Ботэ» и Yves Rocher, продуктовые «Ешь Фрукт», «Мармелад шоу» и «Авангардъ» и др. Представлены заведения формата стрит-ритейл и на второй линии: там открыты салоны красоты, медицинский центр и кафе.
Что же касается общепита – здесь можно найти заведения на любой вкус. Примерно в середине Маросейки работает McDonald's. Неподалеку представлен ресторан турецкой кухни «Бардак», такие кафе как «На связи» и «Брусника» и многие другие.
«После реконструкции, расширения тротуаров, здесь даже проявились уличные столики возле кафе и ресторанов. Более того, помимо на Маросейке открылся Центральный рынок общей площадью 1,5 тыс. кв. м, где представлено 25 аутентичных ресторанов: вьетнамской, мексиканской, американской, китайской, корейской, ближневосточной, индийской, японской, узбекской и грузинской кухонь», – отмечает Вадим Кашкин.
Востребованность помещений
«Протяженность Маросейки менее 500 м. и количество предложений всегда было ограничено. Наиболее востребован участок в первой половине улицы, где пешеходный трафик максимален и в часы пик превышает 3 тыс. человек в час. Срок экспонирования предложений здесь минимален и составляет в среднем 3 месяца, вакансия практически нулевая, ставка аренды 100 -120 тыс. руб./кв. м/год», – рассказывает Юлия Назарова.
При этом представленная здесь торговая недвижимость вполне удовлетворяет операторов, несмотря на большое количество исторических строений. «В целом большинство коммерческих помещений на первой линии улицы по своим характеристикам подходит для стрит-ритейла, – отмечает Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость». – В них, как правило, высокие потолки, у многих есть окна витринного типа. В ряде помещений предусмотрено по несколько отдельных входов с разных стороны здания, что необходимо для удобной погрузки/разгрузки товаров».
Среди необычных предложений на Маросейке можно выделить магазин «Ведьмино счастье», в котором представлены товары эзотерической направленности. Здесь можно приобрести свечи, амулеты, различные «магические» аксессуары. Несколько лет назад активисты предприняли усилия для закрытия этого магазина, однако торговая точка осталась на прежнем месте.
Это, кстати, не единственный конфликт, развернувшийся в сфере коммерческой недвижимости на Маросейке. Некоторое время назад возмущение общественности вызвал Центральный рынок. Москвичам не понравился установленный Gremm Group фасад в стиле баварского фахверка, поскольку он не вписывался в окружающую застройку и не соответствовал историческому облику здания. Выяснилось, что Москомархитектура не утверждала этот проект, а владельцы самостоятельно приняли решение «расцветить» улицу. В результате спорный элемент оформления здания был демонтирован.
Наиболее сильное влияние на развитие улицы в настоящее время оказывают автомобильный и пешеходный трафик, при этом помещения здесь все еще не взлетают в цене. По данным Key Capital, с момента открытия реконструированной улицы ставки подросли на 10-15%. «Это немного, в границах роста инфляции, – считает Эвелина Ишметова. – Маросейка одна из самых востребованных, но все еще не попадает в ТОП-10 самых дорогих улиц Москвы».
