Развитие офисного рынка Новой Москвы
Офисы на присоединенных к столице территориях привлекают арендаторов не только высоким качеством, наличием больших площадей и более низкими ставками аренды, но и развитой инфраструктурой, которая обычно представлена в крупных проектах. Неудивительно, что многие компании, выбирая между расположением в городском центре или за его пределами, все чаще останавливаются на втором варианте.
Развитие офисов Новой Москвы
Основная доля офисной недвижимости на присоединенной к Москве территории является высококлассной и обслуживает, в первую очередь, потребности столицы, а не области. «Основная доля площадей приходится на класс А, это объяснится тем, что только качественный офис может стать стимулом для выбора децентрализованной локации», – рассказывает Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci. Такая ситуация сложилась еще и в результате того, что объекты здесь, в основном, новые, а не появившиеся в результате реконструкции или реновации старых зданий.
Развитие сегмента в настоящее время ведется здесь вдоль Киевского шоссе (включая аэропорт «Внуково») и вдоль Калужского шоссе. «Третье направление только начинает развиваться – инвесторы начинают рассматривать потенциал трассы Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе. При этом офисы в данной локации начали борьбу за арендатора с конкурентами, расположенными внутри МКАД, еще 2-3 года назад, и основным оружием в ней выступают высокое качество, привлекательные ставки аренды и широкий набор технологий и сервисов», – отмечает Марина Гордеева, руководитель управления экономического и социального развития ГК «А101».
По данным ГК «Высота», в настоящее время объем предложения офисной недвижимости в Новой Москве составляет чуть менее 550 тыс. «квадратов». «Большинство офисных центров-класса А представлены в формате бизнес-парков со своей насыщенной внутренней инфраструктурой, средней этажности и просторными общественными и парковыми зонами. На территории Новой Москвы открыты бизнес-парки в классическом европейском понимании формата, и это можно считать уникальным торговым предложением ТиНАО», – считает Надежда Холодная, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Высота».
Предложения больших площадей в Новой Москве становятся особенно привлекательно с учетом дефицита подобных объемов в старых границах. На ее территориях представлены такие объекты, как МФК «Николин парк», бизнес-центры «Румянцево, «Высота», «Новомосковский» и др. «На наш взгляд, наиболее интересным объектом является БЦ Comecity, который реализован в рамках концепции «город в городе». Здесь предусмотрено все: качественная офисная составляющая, благоустроенная территория с ландшафтным дизайном и зонами для отдыха, торговая галерея с кафе и ресторанами, супермаркетом и аптекой, фитнес центром и отделениями банков», – говорит Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Кто выбирает офисы в ТиНАО
Как правило, арендаторы площадей в Новой Москве – это крупные игроки, которые делают ставку на эффективность и гибкость офисного пространства, новые технологии строительства и соответствие объекта недвижимости высоким стандартам. Кроме того, они стараются сэкономить, а арендные ставки в ТиНАО – более низкие, нежели в старых границах Москвы.
«Получается своего рода двойная оптимизация – новое и качественное офисное пространство по более доступной цене, – считает Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis. – К тому же крупные компании сейчас стараются заботиться о сотрудниках, и закладывают в условия труда массу бонусов: парковку, фитнес, рестораны, кафе. Это новая тенденция, которая пока еще зарождается, но скоро будет привычным делом, особенно для высокотехнологичных компаний, где хедхантинг достиг невероятной конкуренции».
Кроме того, это направление Московского региона всегда пользовалось популярностью у корпораций – таких, как «Газпром», РАО ЕЭС, «Сибур», НИПИГАЗ, «Новатэк», которые строили или арендовали офисы рядом с МКАД. «Учитывая возникший дефицит офисных площадей класса А в границах Старой Москвы, присоединенные территории могут дать фору по целому ряду критериев – наличию современных бизнес-парков со всей инфраструктурой, включая собственный паркинг, транспортной доступности и комфорту, с которым можно добраться до работы «против движения», – продолжает Евгения Лучицкая. – Более того, Новая Москва – это поле активной жилой застройки, благодаря чему создается резерв рабочих кадров для Новой Москвы».
По данным ГК «А101», наиболее востребованными в офисах Новой Москвы являются помещения площадью до 500 кв. м, на которые приходится более 60% спроса. При этом около половины запросов поступают от компаний сферы услуг и производства.
За счет большой девелоперской активности, офисы здесь также арендуют строительные и проектные организации, продавцы материалов, мебели, отопительного оборудования, окон и пр. «Близость к аэропорту и транспортным развязкам привлекает компании, которые занимаются грузоперевозками, а также турагентства, авиакомпании, автосервис и магазины автозапчастей, – говорит Вадим Кашкин. – Не обходят стороной данную локацию и инфраструктурные операторы - продуктовые супермаркеты, фитнес-центры, аптеки, продажа цветов, студии красоты и барбершопы, магазины одежды, обуви и спортивных товаров, кафе и рестораны, химчистка».
А вот формат коворкингов, уже неплохо освоенный в старых границах столицы, на территории ТиНАО представлен в намного более скромных объемах. «В Новой Москве находится не более 5 коворкингов, в Московской области порядка 35. Можно сказать, что обеспеченность недостаточная и перспективы развития есть. Наш прогноз по данному рынку – рост в пределах 20-30% в год», – рассказывает Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России.
Часть бизнес-парков ТиНАО развивается по кластерному типу, что характерно для классических проектов подобного типа. «Большую площадь арендует крупная компания-лидер какого-либо сектора, а более мелкие занимают компании-сателлиты. Самые крупные сделки по аренде офисной недвижимости в Новой Москве были совершены с компаниями из сферы IT и телеком», – отмечает Надежда Холодная.
Плюсы и минусы предложения
Офисные проекты Новой Москвы делают ставку сразу на несколько плюсов для арендаторов. «Главное преимущество более низкие арендные ставки, лучшее обеспечение парковочными местами. Вследствие более низких арендных ставок возможность обеспечить более комфортную среду для сотрудников – класс здания, просторные рабочие места, лаунж-зоны и др.», – рассказывает Александр Морозов.
В то же время складывающаяся ситуация на рынке офисной недвижимости Москвы – неоднозначна. Прямой конкуренции между офисами ЦАО и дальними районами нет, однако есть факторы, которые влияют на современный портрет этого сегмента рынка.
«Сегодня в ЦАО существует огромное количество устаревших офисов – они построены 20 или более лет назад, многие не обновлялись, и сегодня некоторые из них «уронили» свой класс с A до B+ или даже B-. В последние несколько лет на рынок Москвы выходило небольшое количество новых офисных объектов, а те, что заявлены сейчас, выйдут на рынок не раньше, чем через 3 года. При этом спрос на качественные офисные помещения остается, и в краткосрочной перспективе может наблюдаться даже дефицит качественных площадей, – поясняет Марина Гордеева. – У арендаторов, которые не готовы платить ставку аренды в наиболее качественных объектах внутри МКАД, появляется выбор между расположением в центре в морально устаревшем объекте и децентрализованным расположением, но в доступности от метро и с современным пространством, отвечающим его потребностям».
Что касается сложностей, с которыми сталкивается офисный рынок Новой Москвы, то, по мнению Кристины Лиморенко, коммерческого директора «Профис Недвижимость», они в основном связаны все-таки с ограниченностью спроса: «Большинство компаний предпочитает арендовать офис в Москве, желательно в пределах ТТК, поскольку это удобно с точки зрения транспортной доступности как для большинства сотрудников, так и для самого бизнеса в целом, так как основные центры деловой активности, офисы подрядчиков, клиентов компании, также сосредоточены в центре. Другая сложность – невысокая транспортная доступность ТиНАО в целом. Наиболее перспективны для строительства средних и крупных бизнес-центров территории в непосредственной близости от метро, а количество подобных площадок также ограничено».
Как считает Вадим Кашкин, наибольшее негативное влияние оказывает нестабильная экономическая ситуация в стране: «Хотя спрос на офисы постепенно восстанавливается, многие компании по-прежнему осторожничают, особенно в связи с последним государственным решением по увеличению налоговой нагрузки на бизнес».
А вот Евгения Лучицкая считает, что как таковых сложностей нет: «Создание транспортной инфраструктуры позволяет развивать присоединенные территории вдоль крупных городских артерий, а вскоре, я уверена, уйдут в прошлое стереотипы и предубеждения. Тенденция к децентрализации в таком огромном мегаполисе как Москва позволяет снижать эффект маятниковой миграции населения и оптимизировать расходы для крупных компаний. Этим, например, уже воспользовались такие компании, как Coca-Cola, Oracle, «Уралсиб», «Победа», Теле2, «Ростелеком» и др., которые сделали выбор в пользу Новой Москвы и разместили здесь штаб-квартиры».
Бизнец-центры или многофункциональные комплексы?
Новые проекты в ТиНАО тяготеют к мультиформатности, объединению с торговой недвижимостью, а также с жильем. «Многофункциональные комплексы позволяют максимизировать прибыль девелопера в случае оптимального баланса площадей различных назначений, поэтому, в целом, развитие многофункциональных комплексов более перспективно», – отмечает Александр Морозов.
«Такой формат, с одной стороны, позволяет собственнику быть устойчивым в разных состояниях рынка за счет диверсификации доходов от разных типов арендаторов, – считает также и Марина Гордеева. – Тройственный союз «работает» в случае с крупными компаниями, которые обладают значительным количеством персонала. Подобный формат создает синергию между различными функциями – для офисов торговая составляющая играет роль необходимой и доступной инфраструктуры (в ходе продолжающегося, но пока еще не законченного развития городской среды), а для торговли офисы являются генераторами дополнительного и стабильного спроса. Жилье на территории значительно повышает качество жизни персонала».
Для того, чтобы определить основные форматы будущего проекта, необходимо провести маркетинговый анализ локации и окружения – только это даст возможность верно понять, какое именно сочетание площадей станет оптимальным. «Учитывая тот факт, что территория Новой Москвы только развивается, логично дополнять бизнес-центры торговой и развлекательной составляющей, чтобы сотрудники имели возможность в обеденный перерыв или после работы что-то приобрести для себя и отдохнуть, – считает Вадим Кашкин. – На тех же офисных объектах, которые располагаются рядом с аэропортом, правильно разместить гостиницу и торговую галерею».
По мнению Кристины Лиморенко, классические бизнес-центры есть смысл строить в районах с наилучшей транспортной доступностью, рядом со станциями «подземки», а также в уже сложившихся деловых кластерах. «Кроме того, в этом случае собственнику необходимо тщательно продумать и создать собственную внутреннюю инфраструктуру в БЦ», – подчеркивает эксперт.
