Рынок складской недвижимости в условиях кризиса
На рынке складской недвижимости наступили нелучшие времена, девелоперы уже готовятся к кризису. Каково влияние санкций ЕС на этот сегмент, как выжить в кризис и как развиваться дальше участники профессионального сообщества обсудили на круглом столе «Складская недвижимость: видимая стабильность?».
Ситуация на рынке и влияние санкций
Эксперты отмечают уменьшение объема сделок на складском рынке примерно на 30%. Но они считают, что санкции не имеют к этому практически никакого отношения. По словам исполнительного директора PNK group Олега Мамаева, рынок «плох» сам по себе — клиентов стало меньше, поскольку, например, вырос курс доллара. Директор складского и индустриального департамента Colliers International Александра Селезнева придерживается того же мнения: «Ситуация на рынке изменилась, но это не связано с санкциями».
Олег Мамаев дополняет, что себестоимость при этом осталась прежней. Дело в том, что для возведения большинства объектов используется немало материалов западного производства — часть себестоимости валютная и поэтому не уменьшается.
По данным, предоставленным партнером, директором по офисной и складской недвижимости Knight Frank Вячеславом Холоповым, показатели этого года выходят на уровень 2010-2011 годов: «Конечно, нельзя сказать, что это очень хорошо, но, к счастью, это пока не 2009 год». Однако кризис уже есть.
Как выжить в кризис
По мнению Олега Мамаева, для того, чтобы выжить в кризис, к нему нужно готовиться перманентно: «Мы заранее начали делать продукт, качество которого превышает стандарты рынка, подготовили модель, позволяющую при необходимости корректировать цены. Мы всегда были гибкими в условиях — склад с неидеальным договором лучше, чем пустой склад». Мамаев считает, что если компания не вела подготовку к кризису изначально, менять что-либо сейчас поздно. Именно поэтому уже появились замороженные проекты. В дальнейшем эксперт прогнозирует и увеличение числа пустых площадей.
Коммерческий директор Griffin Partners Анастасия Корневич дополняет: «В кризис выживают сильнейшие». Другими словами, крупные игроки поглощают мелких и становятся еще больше. Такие компании в любом случае нуждаются в складских помещениях. Олег Мамаев поясняет: «Кризис подчистит рынок от сложных, неоднозначных проектов. И опять все станет прозрачно, наступит хороший период».
Управляющий директор ГК «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников считает, что для преодоления кризиса, во-первых, нужно создавать действительно качественный продукт, и, во-вторых — управление проектом должно осуществляться на высоком профессиональном уровне. Если девелопер обеспечивает эти две составляющие, он может даже начать ужиматься по марже — главное остаться на плаву. При этом эксперты в один голос утверждают, что на рублевые сделки основные игроки переходить все равно не собираются.
Александра Селезнева отмечает, что сейчас для того, чтобы начинать новое строительство необходимы уже реализованные объекты, проработанная стратегия, земельный участок. Но для проектов с нуля — это не лучшее время, поскольку клиенты ждут гибкости.
Перспективы
Александра Селезнева говорит, что многие девелоперы продолжают расширять свой бизнес, причем на региональном уровне. Она считает, что это путь развития столичных компаний.
При этом Олег Мамаев замечает, что строительство складской недвижимости в регионах значительно дороже: «Целый массив подрядчиков и материалов там недоступен. За пределами столицы нужно «заново учиться строить» и везти туда практически все необходимое. Что касается окупаемости, арендные ставки в регионах ниже (и прибыль меньше примерно на 15%)». Таким образом, можно сказать, что развитие в регионах сейчас — это дополнительный заработок. Если есть возможность строить в Москве — нужно строить в Москве.
Строительство под ключ
По мнению Александры Селезневой, тенденция создания складов под ключ появилась несколько лет назад и будет прогрессировать дальше. «Строить под ключ — это значит услышать клиента, сделать не просто «коробочку», а помещение именно с теми параметрами, которые нужны конкретному клиенту, чтобы его бизнес работал. За строительством под заказчика будущее», — отмечает эксперт.
А Олег Мамаев считает, что такого сегмента в Москве пока нет. Если здание снабжено дополнительными функциями, это еще не значит, что оно спроектировано под определенного клиента. Кроме того, российские инвесторы гораздо консервативнее западных и предпочитают покупать стандартные помещения, так как их проще реализовывать.
Россия и Запад
Если санкции будут вводить и дальше, и в результате в Россию запретят ввозить материалы, оборудование и другие элементы, необходимые для создания складов, качество проектов снизится по ряду параметров. Также ощутимо повысятся цены. «Что бы у нас не запретили, всегда повышается цена. Альтернативные отечественные материалы хорошего качества сразу же производить не получается — новые технологии осваивают не один год», — поясняет Олег Мамаев.
Коммерческий директор ГК «Экспо» Павел Платонов дополняет: «Тяжело заменить в российских условиях в основном оборудование (например, насосы, системы кондиционирования и отопления). То есть все, что в нашей стране либо не делают вообще, либо настолько некачественно, что потом объект невозможно эксплуатировать».
Что касается перенимания зарубежного опыта, то российским девелоперам еще есть чему учиться, несмотря на то, что по качеству строительства отечественные склады уже догнали и даже перегнали западные (т.к. зачастую на них приходятся более сильные нагрузки). «Но скорости возведения и управлению себестоимостью нам еще учиться и учиться», — заключает Олег Мамаев.
